北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告孙某、冯某诉称，2017年8月12日，原、被告通过某公司签订《房屋买卖合同》一份，约定被告购买原告名下的系争房屋，房屋价格为2,858,000元。后被告支付原告定金50,000元，但至今未补足定金至100,000元。并且，根据合同约定应于签订合同后12个工作日内即2017年8月29日前办理网签手续，但原告发函催告后被告仍拒绝签订网签合同。故原告诉至法院，请求法院：1、判令被告支付原告违约金285,800元;2、判令被告支付逾期付款滞纳金9,500元(自2017年8月13日开始计算20日，以950,000元为本金，按日万分之五计算)。
2、被告辩称
被告周某、肖某辩称，不同意原告的全部诉请。1、被告已于2017年8月12日签订合同的当日，就通知原告不再购买系争房屋;2、签订合同的次日，原、被告谈解约时，原告同意只扣除被告25,000元;3、合同约定的违约金过高，原告现已出售系争房屋，被告同意将已支付的定金50,000元作为违约金支付给原告;4、被告已通过微信和电话明确告知被告解除合同，不存在支付滞纳金的问题。
二、法院查明
2009年3月13日，系争房屋权利人核准登记为原告冯某、孙某。
2017年8月12日，原告冯某、孙某作为出卖方(甲方)，被告肖某、周某作为买受方(乙方)，签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：被告向案外人冯某、孙某购买系争房屋，总房价款为2,858,000元。其中协议第四条约定：乙方为表示对系争房屋之购买诚意，向丙方支付意向金100,000元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行……。另该协议还对委托期限等事项作出了约定。
同日，原告冯某、孙某作为出卖方(甲方)，被告肖某、周某作为买受方(乙方)，签订了《房屋买卖合同》一份，约定：系争房屋总房价款为2,858,000元;于本合同签署后12个工作日内前往居间方网签《房地产买卖合同》(以下简称“网签合同”);网签合同后1个工作日支付首付款(含定金)1,000,000元，第二期房款1,850,000元以银行贷款方式支付，余款8,000元于交房当日支付;双方于2017年9月1日前办理交房手续;双方于银行审批后办理产权过户手续。合同第11条约定：被告未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款额的日万分之五支付原告逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，原告有权单方解除本合同。原告未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按被告已付房款的日万分之五支付被告逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，被告有权单方解除本合同。原、被告任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按房价款的20%向守约方支付违约金。
又查明，2017年8月12日，被告周某向原告孙某银行账号转账50,000元。
2017年8月22日，原告冯某、孙某向被告肖某、周某发送《催告函》一份，写明：要求被告于2017年8月29日上午十点前往居间方，就系争房屋与原告签订网签合同，继续进行交易;逾期后第二日则原、被告已签订的合同自动解除，原告无须另行通知;原告有权要求承担合同约定的总房价20%的违约责任。
在原、被告签订居间合同的2天后，被告即口头告知原告不想继续购买系争房屋，系争房屋业已于2017年8月31日另行出售他人，但不记得另行出售的房屋价格。被告则认为，其于签订居间合同的当日即告知原告不再购买系争房屋;次日，原、被告就违约金数额达成一致意见，即原告扣除违约金25,000元后返还被告25,000元;现同意将已支付原告的50,000元作为违约金。
三、法院判决
驳回原告孙某、冯某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，原、被告所签订的《房屋买卖合同》属当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律规定，双方均应遵守约定，按约履行己方的义务。现被告拒绝按照《房屋买卖合同》的约定继续履行合同，构成根本违约，原告依照合同约定享有合同解除权。原告向被告发送的《催告函》亦明确载明解除合同的意思表示及解除日期，并且，原告早于2017年8月31日将系争房屋另售他人，原、被告之间的房屋买卖合同关系事实上已无法履行，故原、被告所签订的《房屋买卖合同》已解除。因被告根本违约，致原告解除合同，被告应承担违约责任。现原、被告既约定违约金，又约定了定金，原告作为守约方，有权选择适用违约金条款或定金条款。现原告要求被告按照违约金条款承担违约责任，符合法律规定。庭审中，被告认为原告主张的违约金过高，原告未提供证据证明其实际损失，且原告拒绝提供其另行出售系争房屋的实际价格，故法院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，对于原告主张的解除合同的违约金与逾期付款的违约金一并考量，依法酌情确定被告支付原告违约金50,000元，另，被告同意将其已支付的定金50,000元抵作违约金，并无不当，法院予以准许。
