北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告张某、高某诉称，2016年2月2日，原、被告签订《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》各一份，约定原告出资650万元购买被告系争房屋。合同对于房屋总价、付款时间、付款方式、过户时间、交房时间等都进行了详尽的约定。合同签订后原告依约支付了20万元定金，并且为履行该合同积极准备。然而原告却在2016年3月2日突然收到被告发给原告的短信，被告擅自无理地要求解除双方签订的《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的，任何一方无理单方解除合同都应该承担相应的法律责任。被告方见房价上涨擅自毁约的行为不仅违反了法律的规定还有违诚信原则，因此原告向法院提出：1、解除双方签订的房屋买卖合同;2、二被告向原告支付违约金130万元(房价650万元×20%);3、二被告向原告赔偿差价损失59万元(评估价717万元+122万元装修价-合同价650万元-违约金130万元)。
2、被告辩称
被告万某辩称，同意房屋买卖合同于2016年3月2日解除。被告不同意支付违约金，因为在合同成立时原告未履行告知被告限购的义务，原告违约在先应当承担违约责任。原、被告于2016年2月29日下午前往中介，但是在看到合同中有关限购的条款且咨询有关法律工作者后，被告考虑到由于限购造成的交易风险，故双方未签订网签合同。同年3月1日中介将产证返还给被告，3月2日被告将定金退还原告，并以短信方式发出解除通知。如果法庭判令被告承担违约责任，则应适用定金罚则。如果法院判决被告承担违约金，则要求调整违约金数额，现愿意按照被告出售房屋的价格672万元减去合同价650万元，即22万元作为违约金赔偿。关于原告主张的损失赔偿，该损失并不存在，系原告虚构，故不同意赔偿。
被告栾某书面答辩称其已经收到诉讼材料，不主张答辩期，请求缺席审理。其同意被告万某的意见。
二、法院查明
系争房屋原先登记的产权人为两被告，建筑面积为225.49平方米。
2014年5月27日，被告栾某在公证处签署委托书，委托其母亲江某办理代为签订与出售系争房屋相关的合同等有关出售房屋的事宜，委托期限至2016年5月27日止。公证处于2014年5月28日出具了公证书。
2016年2月2日，原告张某、高某(乙方、买受人)与被告万某、栾某(甲方、出卖方)签订《房地产买卖居间协议》约定原告向被告购买系争房屋，总价为650万元。原告为表示购买诚意，向中介方支付意向金，如出卖方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且原告应于被告签署本协议后2日内补足定金至20万元。该《房地产买卖居间协议》对其他事宜进行了约定。
当日，双方还签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总价为650万元。双方应于2016年8月25日前向房地产交易中心申请办理产权过户登记手续。为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后90天内前往居间方签订示范文本的《房地产买卖合同》。被告应于2016年9月3日前交付系争房屋。在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金;若原告违约不买，则已支付的定金不予返还。双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。被告知晓原告房屋出于限购状态。
2016年3月6日，被告万某、栾某与案外人翟某某签订《房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给案外人翟某某，出售价为550万元。同日，被告万某、栾某与案外人翟某某签订《协议书》，约定《市房地产买卖合同》中合同价为550万元，案外人翟某某还应支付合同价外装修补偿款122万元。
法院根据原告申请，对房屋的市场价进行评估。估价结果为：于2016年3月24日价值时点，价值总价为676万元;于2016年7月1日价值时点，价值总价为717万元。
原告对于上述评估报告，认为评估时点应以2016年7月1日时点为准，评估报告中评估价格明显低于市场价。被告认为，认可2016年3月24日作为评估时点，并认可评估报告中此时点的价格，但评估结论中2016年7月1日价值时点的价格过高。
三、法院判决
1、确认原告张某、高某与被告万某、被告栾某就房屋签订的房屋买卖合同已解除;
二、被告万某、被告栾某支付原告张某、高某违约金人民币300,000元;
三、驳回原告张某、高某的其余诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，被告在履行期限届满之前，以限购为由向原告发出了解约通知，明确表示不再继续履行合同，被告对于原告的限购状态知情并同意，且事实上该限购情形也并不足以导致被告的合同目的无法实现，故被告无权要求解除合同。被告在履行期限届满之前提出提前解约，其行为已构成违约，原告据此要求解除合同，于法有据，法院予以支持。
关于原告主张的违约金及损失问题。原告基于合同约定向被告主张房价款20%的违约金即130万元，并提出其已经将其他住房予以出售，为合同履行作了积极准备，由于房地产价格的上涨，实际已造成其损失，该损失可以进行司法评估确定。而被告提出违约金过高，请求人民法院调整，其并不认可原告主张的损失。现原告申请对系争房屋市场价进行评估。但双方对于评估时点存在争议。法院认为，评估时点应当以合同解除之日作为评估时点。原告在本案诉讼之前未曾书面通知被告解除合同，其在原审中向法院提交的起诉状要求按照房屋总价20%主张违约金，该违约金性质为解约违约金，故诉状本身蕴含着解除合同的本意。关于上述时点系争房屋的市场价值，法院认为，本案评估机构选定、评估程序均合法，应当采信评估结论。但在实际鉴定过程中，因无法进入房屋内，故评估结论为房屋毛坯状态下的价格。同时鉴定机构给出了一般装修(全新状态)、精装修(全新装修)状态下的装修标准2,000元/平方米、3,000元/平方米。对于鉴定机构此项意见，在确定损失亦予以参考。
违约金数额确定时，应当基于原告的损失进行评判。而原告损失的确定，应当考虑原、被告于2016年2月2日签订《房屋买卖合同》、原告已付定金数额、2016年3月2日被告发出短信告知解除合同并退还原告定金、2016年3月10日原告诉讼至法院的事实，同时应当结合评估情况以及原告本身也有防止损失扩大的义务等情况。综合以上情况，酌情确定违约金为30万元。因30万元违约金已经能够弥补原告的损失，故其主张的差价损失，法院不予支持。
