北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告邓某诉称，原告是A公司职工，1994年该公司向其职工出售福利房，原告无力购买，但其亲戚钱某住房困难，就出资以原告的名义购买了A公司的一套房屋，除购房款外，原告和A公司之间没有任何买卖协议。2000年3月21日，钱某让原告和被告签订《楼房产权及所有权转移合同》，原告碍于亲戚情面，被迫答应，但原告从没有收被告、钱某给的任何补偿。现原告了解到，当初A公司出售的房屋为无产权证的福利房，仅能在A公司内部职工之间转让，不能对外买卖。因此，原告无权将涉诉房屋转让给被告，双方于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》应为无效合同。另外，被告也不具备购买房屋的资格。原告就此与被告多次协商，均无结果。现原告起诉至法院：要求确认原告邓某与被告胡某于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》无效。
2、被告辩称
胡某辩称：第一，双方自愿签订的《楼房产权及所有权转移合同》并不违反法律、行政法规的效力强制性规定，系双方真实意思表示，内容合法有效。第二，集资建房中集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性;单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来;是一种民事的可期待权利。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。而且诚实信用是民法的基本原则，双方当事人根据意思自治的原则，平等自愿的承担的风险。卖方在房产升值时反悔，不仅违反了民法最基本的诚信原则，也影响标的物的流转的稳定性。综上所述，应当驳回原告的全部诉讼请求。
二、法院查明
2000年3月21日，邓某(甲方)与胡某(乙方)、钱某(中保人)签订《楼房产权及所有权转移合同》约定：一、今将一套房屋和邓某从公司购置的该楼财产及所有权同意一次性转移给乙方胡某永久所有。二、在该楼产权没变更前涉及以后向厂方交纳的任何费用(水电费等)仍继续由甲方代交。三、如以后该楼产权厂方变更给甲方，甲方必须将产权变更手续无条件的转移给乙方永久所有。四、甲方永久不允许以任何理由索要或干涉乙方对该楼房的产权及所有权的使用或变更。
在案件审理过程中，A公司向法院回复函称“一、涉诉房屋是我司职工住宅属于央产房，产权登记单位为A公司，房屋性质为已售标准价的房改房，但没有给职工办理房产证。我司住房档案已在“在京中央和国家机关住房交易办公室”进行登记备案，我司管理的所有房屋不得进行上市交易，员工个人无权将我司管理的房屋转让给他人。四、根据向邓某本人核实，现涉诉房屋的现居住人为胡某。”
原告主张首先，依据《城市房地产管理法》第三十八条，权属有争议的房屋不得转让。该法律条文是《城市房地产管理法》作为专项特别法规的禁止性规定，属于法律法规的强制性规定。依据《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同是无效合同。本案中，涉诉房屋属A公司所有，原告对于涉诉房屋不享有任何所有权，更谈不上对涉诉房屋与他人有权属争议，因此原告与被告签订的《楼房产权及所有权转移合同》应为无效合同。其次，涉诉房屋归A公司所有，该公司属于央企国有公司，原告对涉诉房屋无转让处分权，双方签订的《楼房产权及所有权转移合同》损害了国家利益和社会公众利益。同时，原告未因涉诉房屋受益，被告亦不具备在京购房的资格。综上，原告要求确认双方于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》无效。
三、法院判决
驳回原告邓某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为，邓某起诉要求确认双方于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》无效的诉讼请求，法院从以下几方面考虑：第一，《城市房地产管理法》第三十八条第(五)项“权属有争议的”、第(六)项“未依法登记领取权属证书的”房屋不得转让，但该规定属于行政管理性质，并不属于最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》司法解释(二)第十四条规定中的效力性强制性规定，原告以此主张双方协议无效，依据不足，法院不予支持。第二，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据现有证据，涉诉房屋为央产房，系A公司分配给邓某，房屋性质为已售标准价的房改房，虽然A公司认为涉诉房屋现不得进行上市交易，但《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》不属于效力性强制性规定，原告以此主张双方协议无效，法院难以采纳。综上，现涉诉房屋不属于国家保障性住房，又无第三人向法院主张侵害其合法权益。邓某与胡某签订的《楼房产权及所有权转移合同》，现没有相应证据证明该合同存在合同无效的法定事由，故对于邓某要求确认邓某与胡某于2000年3月21日签订的《楼房产权及所有权转移合同》无效的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
