北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：2012年11月18日，我与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》，由我购买张某位于北京市海淀区405号房屋一套。合同签订后，我向张某支付房屋定金及购房首付款。但张某收到房款后，未履行房屋买卖合同，现我要求张某继续履行2012年11月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，办理位于北京市海淀区405号房屋的权属转移手续。诉讼费由张某负担。
2、被告辩称并反诉
张某辩称：我们所交易的房屋是房改房，我们签订《北京市存量房屋买卖合同》后，我按照合同约定履行相关的网签及协助李某办理过户手续的义务，按照房改房上市交易程序，我向北京市海淀区房屋土地管理中心申请上市交易，但该中心对双方于2012年11月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及对应的网签合同不同意放弃优先购买权，不批准上市交易，房屋过户登记手续无法办理，房屋买卖合同无法继续履行，故不同意李某的诉讼请求，同时提出反诉，要求解除双方签订的关于北京市海淀区405号房屋《北京市存量房屋买卖合同》，张某承担本案的诉讼费用。
李某不同意张某的反诉，主张本案房屋是可以上市交易的，只是张某为了追加房款，不去办理过户手续，也不向土地经营管理中心递交上市手续。
二、法院查明
2012年11月18日，张某(甲方，出卖人)与李某(乙方，买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张某将位于北京市海淀区405号房屋出售与李某，该房屋的成交价格为115万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定，具体约定见附件一。同日，双方签订装修款补充协议，约定张某出售给李某的标的房屋合同价款115万元，标的房屋的配套设施折价款为57万元。因此，甲方出售该房屋的交易总价款为57万。上述配套设施折价款的交接方式和时间，由甲乙双方自行协商。甲乙双方自愿按照合同价格进行纳税登记及权属转移。本协议是甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》不可分割的组成部分。当日，李某给付张某定金5万元。
双方约定，李某向公积金管理中心申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人自行负担。
庭审中，李某向法院出具《存量房自有交易资金划转协议》，内容为：甲方(房屋出卖人)张某。乙方(房屋买受人)：李某。丙方(区县房屋行政管理部门)：北京市海淀区房屋管理局。甲乙双方同意账户名：×××(网签合同编号)，账号为：×××的账户作为存量房自有交易资金监管账户，自愿将《北京市存量房屋买卖合同》中约定的乙方交易资金存入该账户，并委托丙方监守。如交易完成，自有资金及在监管账户存续期间的存款利息归甲方所有，如甲、乙双方交易失败，账户内本息归乙方所有。甲方在中国工商银行开立的账户，户名为张某，账号为×××，交易完成时，作为自有资金收款账户。乙方在中国工商银行开立的账户，户名为李某。账号×××，交易失败时，自有资金划付至该账户。张某否认该协议上“张某”的签字系其签署，经法院释明，其表示不申请进行笔迹鉴定。2012年12月11日李某将23万元划至约定账户。
双方在办理交易过户手续时，北京市海淀区房屋土地经营管理中心以张某与李某向其提交的《北京市存量房屋买卖合同》(即网签合同)，成交价格明显低于市场价格为由，该单位无法按其要求放弃优先购买权，建议其修改网签价格后再向该中心提出申请。
经法院询问，张某在出售房屋时的报价为160多万元。张某亦不能说明双方在补充协议中约定设施设备款为57万元的价格构成。
原审法院判决后，张某不服提起上诉，请求本院撤销原审法院的判决，改判解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》。张某的理由是原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决超期审理，房屋价格在此期间已经有了大幅度变化，若按原协议价格进行转让显失公平。二、双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为了避税虚报了交易价格，损害了国家利益，应属无效合同。
三、法院判决
1、李某与张某前往房地产权属交易机关办理关于北京市海淀区405号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》的网签手续，合同确定的房屋总价款变更为一百七十二万元，申贷金额九十二万元;
2、李某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同》的网签合同后三十日内一次性给付张某购房款五十二万元，该款项汇入存量房自有交易资金监管账户;
3、张某在李某履行本判决确定的第二项给付义务后三日内协助李某办理位于北京市海淀区405号房屋的过户手续及贷款申办手续;放贷金额汇至存量房自有交易资金监管账户;4、驳回张某的反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
张某主张房屋买卖合同无法继续履行，要求解除双方签订的买卖北京市海淀区405号房屋的《北京市存量房屋买卖合同》。根据北京市海淀区房屋土地经营管理中心的意见，李某与张某需修改网签价格，即可继续办理房屋买卖手续，故张某的诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。
在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。张某主张诉讼期间房价大幅上涨，导致原交易价格对其明显不公平，但诉讼期间房价大幅上涨并不能判断订立合同之时交易价格是否显失公平。张某该项主张无法律依据，法院不予支持。
无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张某主张双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》为了避税虚报了交易价格，损害了国家利益，应属无效合同。由于双方买卖房屋的意思表示真实，故仅能认定双方为了避税达成的交易价款条款无效，不能认定买卖交易无效。张某以合同无效为由要求不履行合同，该请求依据不足，法院不予支持。
