北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨菲诉称：2011年11月15日，李旭在张楠的安排下，以我的代理人的身份与张楠签订《存量房屋买卖合同》，约定张楠购买我名下位于北京市朝阳区302房屋，价款220000元。合同签订后，该房屋已经过户到张楠名下，并由张楠实际占有使用，但我未收到售房款。故我诉至法院要求张楠、李旭连带给付房款220000元并赔偿利息(以220000元为基数，自2011年1月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算至实际给付之日止)。
2、被告辩称
张楠辩称：杨菲通过别人认识我，想要向我借款。我介绍杨菲认识王征，王征借钱给她。因为是我介绍的，为了对王征负责，我给杨菲做担保。杨菲自己认识了李旭，不是通过我介绍的。
2011年9月8日，杨菲将房屋抵押给王征，但偿还欠款时找不到杨菲，王征要求我给付，于是我就替杨菲给了王征340000元。我与杨菲签订房屋买卖合同，用房屋折抵借款，上述房屋变更登记在我名下。杨菲的诉讼请求已经超过诉讼时效。我不同意杨菲的诉讼请求。
二、法院查明
坐落于北京市朝阳区302房屋所有权于2008年7月8日登记在杨菲名下。
杨菲经人介绍与张楠相识。2011年9月8日，杨菲与王征签订《借款抵押合同》。双方约定，杨菲因个人资金周转问题，与王征协商将上述房屋估价为460000元，抵押借款450000元，期限为5年，月利息2%;抵押期结束后十天内杨菲如未及时还款，王征有权将房屋以市场价拍卖;杨菲有义务提供所有的过户手续。该日，杨菲与王征在北京市朝阳区房屋管理局办理上述房屋抵押权设立登记手续。
2011年9月8日，王征打入杨菲账户330000元。
2011年9月26日，杨菲签署《委托书》并办理公证。就上述房屋的出售事宜，杨菲委托李旭作为代理人的委托事项为：1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利等情形;在符合依法出售的前提下，代为办理该房产的提前还贷、解除抵押、领取解押后的房屋所有权证及到国有土地使用证管理部门办理该房国有土地证的解除抵押转移事宜，并领取解压后的国有土地使用证;2、解押后代为办理此房的买卖交易手续、该房产土地使用权的转让手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续;3、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代为在北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签订《存量房交易结算资金划转协议》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、《划款协议》、《证明书》、《首付款证明书》及《买卖协议》;委托期限自委托之日起至上述事项办完为止。
2011年11月10日，自张楠名下账户向王征账户转账120000元。
2013年11月11日，王征书面确认张楠作为担保人代杨菲偿还人民币310000元。
2011年11月11日，杨菲的委托代理人李旭代杨菲与王征签订《解除抵押权协议》。双方约定，因杨菲已将贷款本息还清，故双方协商同意解除房产抵押权。
2011年11月14日，王征与杨菲委托代理人李旭办理上述房屋抵押权注销登记手续。
2011年11月15日，杨菲的委托代理人李旭代杨菲与张楠签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定，杨菲将其名下位于北京市朝阳区302房屋以220000元的价格出售给张楠，该房屋建筑面积13.05平方米，规划设计用途为商业。房屋所有权于当日转移登记至张楠名下。
审理中，当事人提供杨菲委托代理人马飞、王征、张楠及李旭在北京市公安局朝阳分局朝外大街派出所所做《询问笔录》。其中，张楠和王征就王征、杨菲、张楠间借款合同关系、抵押合同关系、担保合同关系及房屋买卖合同关系的陈述与在本案中陈述基本一致。
李旭在《询问笔录》中表示，其与张楠相识，此前不认识杨菲;2011年秋天张楠带其到公证处“受杨菲委托卖房”，当时张楠及杨菲对其“当受委托人都没有什么不满意”;同年11月，张楠和“一个人打电话，好像有争执”，张楠让其听电话，“对方是个女的，说她是杨菲，她同意(李旭)把在公证处委托的房卖了”;过了几天其随张楠和王征办理房屋解押手续，将房屋过户给张楠;其不知晓房屋价款，没有见到售房款。
杨菲提供其代理人马飞的录音材料，用以证明：杨菲不认识李旭，是张楠让李旭办理的公证委托书;公证书由李旭领取交给张楠;李旭代表杨菲出售房屋的行为并非是杨菲的真实意思表示，是由张楠委托李旭办理公证及过户，本案中张楠又恰恰是房屋买受人等。对此，张楠表示对录音中被谈话人是否为李旭不予认可，且该录音不完整;而杨菲在本案中主张继续履行房屋买卖合同，故其对出售房屋的事实是认可的，该录音与本案没有关联性。王征对该录音证据的真实性无法确认，但表示该录音印证了其所述案件事实。
此外，杨菲提供其委托代理人马飞与王征的电话录音。王征对该录音的真实性、与本案的关联性均不认可，但不要求做语音比对鉴定。张楠对该录音亦不予认可。
经询，杨菲坚持在本案中主张继续履行合同。
三、法院判决
驳回杨菲的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
债务应当清偿。本案中，现有证据可以证明2011年9月8日王征作为贷款人向借款人杨菲出借330000元的事实。杨菲亲自与王征在房屋管理部门办理抵押权登记手续，亦足以说明其与王征间借款合同关系及抵押合同关系的真实性。由此，杨菲依法应当清偿所欠王征的借款。
被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
本案中，杨菲本人办理公证手续委托李旭作为其售房代理人的委托行为，应为其真实意思表示。经法院询问，杨菲亦坚持要求继续履行李旭代理其与张楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》，即：依据该合同获得其出售房屋的对价款及利息。由此可见，杨菲对李旭代理其签署《北京市存量房屋买卖合同》的行为是确认的。
债务相互抵销的，合同的权利义务终止。杨菲未举证证明已经清偿其对王征的债务，而张楠及王征均认可张楠已经代杨菲向王征偿还借款，故张楠有权向杨菲追偿其垫付款项。张楠根据上述房屋买卖合同所负有的房款支付义务与杨菲所负向张楠返还垫付款项的义务可依法进行抵销。故杨菲的诉讼请求法院不予支持。李旭经法院合法传唤未到庭，不影响案件的正常审理。
