北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张杰诉称：张杰与李娜于2003年9月16日登记结婚。2006年8月31日，二人出资购买了房屋，该房产建筑面积103.78平方米，其为张杰与李娜的唯一住房。近日，张杰从他人处获悉李娜可能将该房产进行抵押，经追问，李娜承认未经张杰同意自行将该房产进行抵押的事实。后经张杰到房屋登记机关查询，发现李娜与何秸已经于2012年5月21日签订抵押合同，将该房产作为抵押物抵押给了何秸，并办理了抵押登记。张杰认为，房屋属于其与李娜夫妻共有财产，李娜在未征得共有人同意的情况下，擅自与何秸建立抵押担保合同关系，将夫妻共同财产抵押给何秸，其行为严重侵害原告财产权益，该抵押合同应属无效，故张杰诉至法院，请求判令：1、被告李娜与被告何秸签订的抵押合同无效;2、本案诉讼费用由被告承担。
2、被告辩称
何秸辩称：其不认可原告张杰的诉讼请求。何秸与李娜不认识，杜理正从何秸处借款527万元，李娜为杜理正提供抵押担保，并与何秸签订了抵押合同，抵押合同的内容约定的非常明确，李娜作为完全民事行为能力人在合同上签字就应承担相应的责任，因此涉案抵押合同是合法有效的。对于李娜的婚姻状况，何秸审查了李娜提供的户口本，户口本载明李娜有配偶，但房屋登记部门和何秸询问李娜的婚姻状况时，李娜均称已离婚、离婚证已丢失，因此，何秸认为其尽到了相应的审查义务，且房管部门已出具他项权利证书，其系善意第三人。
李娜辩称：李娜认可张杰起诉的事实及理由。因欠他人款项，李娜想用房屋进行抵押用于贷款，但不想让张杰知道，后其通过别人认识杜理正，杜理正承诺能够办理贷款。几天后，杜理正给李娜打电话称可以办理贷款手续，并告诉李娜如果有人询问其婚姻情况，就称已经离婚，李娜未看合同的具体内容就签了字，并到房管部门办理手续，手续的内容不清楚。后李娜经常打电话询问杜理正贷款的情况，杜理正始终说没下来。因瞒不过张杰，李娜跟张杰说了实情，待找人查询后才发现李娜变成了担保人。其签订合同的本意是贷款，并非担保，故李娜认为何秸连同杜理正等人合伙欺骗李娜，李娜为此曾向公安机关报案，公安机关告知李娜通过民事诉讼解决。
二、法院查明
房屋所有权证上登记的所有权人为李娜。2012年5月21日，李娜在张杰不知情的情况下，与何秸签订抵押合同，将上述房屋抵押给何秸，为杜理正从何秸处所借款项提供抵押担保。该抵押合同第10页的“共有人声明条款”仅签有时间，其余内容空白。2012年5月23日，李娜、何秸到平谷区住房和城乡建设委员会(以下简称平谷区住建委)就上述房屋办理抵押登记，平谷区住建委出具了他项权利证书。在平谷区住建委制作的询问笔录中，李娜表示申请登记的房屋不是夫妻共有房屋。
何秸向法院提交的证据中包括李娜的户籍证明，户籍证明中载明李娜有配偶。在办理抵押手续过程中，何秸询问李娜婚姻状况，李娜表示已经离婚，离婚证已丢失。
审理过程中，法院就房屋的抵押情况询问了杜理正，其表示李娜是在张杰不知情的情况下做的上述手续。
三、法院判决
何秸与李娜签订的抵押合同无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案中，焦点问题为两个：
第一、张杰对房屋办理的抵押登记事宜是否知道或应当知道而未提出异议。房屋系张杰与李娜婚姻关系存续期间共同购买的，应为夫妻共同共有财产。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款的规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”。本案中，李娜将共同共有财产(即房屋)进行抵押时，并未告知张杰，亦未取得张杰的同意，何秸与李娜提供的现有证据亦不能证明张杰知道或应当知道房屋的抵押情况而未提出异议，故可以认定，李娜在与张杰共同共有的房屋上设定抵押时，未经共有人张杰的同意，法院认定何秸与李娜签订的抵押合同无效。
第二、关于何秸是否构成抵押权的善意取得问题。对此，律师认为，以房屋为标的物的不动产抵押中，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，意味着若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，否则，不宜直接认定其为善意第三人。本案中，何秸作为不动产的抵押权人在审查房屋是否存在共有人时，应当尽到合理的查询和注意义务，这种查询和注意义务不仅包括询问抵押人了解房屋情况，而且更重要的是通过相关部门的查询来核实不动产的真实状况，但当李娜所提供的户籍证明上载明的婚姻状况与其自己陈述的婚姻情况相矛盾时，何秸并未对李娜的婚姻状况，即房屋是否存在共有人作进一步的审查。故法院认定“何秸不属于物权法上的善意第三人，其不能善意取得房屋的抵押权”。
