一、什么叫做无效合同
无效合同，是相对于有效合同而言的，它是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。合同效力的判断要注意以下几点：
(一)合同效力的认定原则。我国合同法的制定体现了合同自愿的原则，只要当事人双方协商一致，他们的约定只要不违犯现行法律、行政法规和有关政策的强制性规定、又不危害公众利益，那么就要认定合同的效力。
(二)违反法律、行政法规合同的判定。仅仅违反了法律、行政法规的任意性规定的合同，其对社会并没有什么危害性，为了创造比较宽松的交易环境，新的合同法不再将这类合同认定为无效合同。
(三)对无效合同的认定。恶意串通，损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益的合同，是无效合同。
以上是对无效合同的简单介绍，那么在房地产买卖时，什么情况下会导致房屋买卖合同无效呢?
二、什么情况下房屋买卖合同无效
(一)以欺诈、胁迫、乘人之危的手段签定的房地产买卖合同。由于当事人在签订合同时不属于自己真实意思的表示，违反了自愿原则，因此这种致使当事人错误认识、或对其财产、生命、肉体或精神上受损害相威胁、强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同是无效的。
(二)无民事行为能力人或限制民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。根据我国法律的规定，无民事行为能力人或限制民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。
(三)恶意串通所签定的房地产买卖合同。双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签定的房地产买卖合同属无效合同。
(四)没有签定书面合同又无据可查的房地产买卖合同。当事人之间仅是口头表达没有签定书面房地产买卖合同，又无据可查的，属无效合同。
(五)与法律明文规定不能交易的房地产所签定的房地产买卖合同无效。如军产、已被法院查封或依法限制转让、县级以上人民政府规定其不宜出售、经济适用房不够上市出售条件的房产等。
(六)公司产权没有公司法人和股东(股份制企业)签字的房地产买卖合同无效。
(七)优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签定的房地产买卖合同无效。优先购买权人包括共有产权人和承租人。
(八)买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签定的未经公证处公证的房地产 买卖合同无效。外籍人士因不属于中国合法的自然人，其合法的身份有待国家公证机关予以确认。
(九)非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。非自然人作为合同主体主要包括法人组织和非法人组织。这类合同主体一般都具有订立合同的能力，但是法人的分支机构如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处等不能作为合同的主体，不具备签定合同的能力，与其签定的房地产买卖合同属无效合同。
如果当事人遇到无效的房地产买卖合同时，一定要咨询律师。因为房地产纠纷涉及的标的额比较大，且涉及的法律法规较为广泛，不是个人能够解决明白的，只有通过律师的专业指导才能稳握胜券。
