一、房屋买卖合同是什么?
房地产买卖合同是由房管局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都须签订此合同，目前，不管是内销的房产合同还是外销的都需要做公证。房地产买卖合同是买房人同卖房人之间签订的一种具有法律效力的文本合同。卖房人一般指的是房地产开发商。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
二、怎么判断房屋买卖合同是否有效?
签订了合同后，怎么判断房屋买卖合同是否有效呢?
(一)合同生效的条件
房地产买卖合同生效是指已经成立的房地产买卖合同对当事人发生法律约束力。商品房买卖合同自双方签字盖章之日起生效。在签订合同时，合同双方应仔细阅读合同的各项条款，明确每一条款的真实意思表示。出卖人除加盖公章外，其法定代表人或委托代理人应当在合同上签字;买受人为单位的，其法定代表人(负责人)或委托代理人也应当在合同上签字。为防止合同对方换页，买卖双方应在合同的每一页上签字或者加盖专用的骑缝章。
(二)无效合同判定类型
1、以胁迫的手段签定的房地产买卖合同。
一方当事人以使对方财产、生命、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的房地产买卖合同属无效合同。
2、乘人之危而签定的房地产买卖合同。
一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。
3、以欺诈手段签定的房地产买卖合同。
一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使当事人发生错误认识而签定的房地产买卖合同属无效合同。
4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。
根据我国《民法通则》的规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为，因此，无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定代理人代理签定合同，由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。
5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签定的房地产买卖合同。
限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房地产买卖应当由其法定代理人代为签定合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人签定的房地产买卖合同属无效合同。
6、恶意串通所签定的房地产买卖合同。
双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签定的房地产买卖合同属无效合同。
7、没有签定书面合同又无据可查的房地产买卖合同。
当事人之间仅是口头表达没有签定书面房地产买卖合同，又无据可查的，属无效合同。
8、与法律明文规定不能交易的房地产所签定的房地产买卖合同。
与军产、院产、校产、期房、拆迁公告范围内户籍冻结、未经抵押权人同意、未经共有产权人同意、权属有争议、已被法院查封或依法限制转让、上市出售后形成新的住房困难、擅自改变住房性质、县级以上人民政府规定其不宜出售、经济适用房不够上市出售条件的房地产所签订的房地产买卖合同属无效合同。
9、公司产权没有公司法人和股东(股份制企业)签字的房地产买卖合同。
房地产的产权为公司产权，在签定买卖合同时没有公司法人签字、签章和没有股东(股份制企业)联名签署的同意出售书的房地产买卖合同属无效合同。
10、优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签定的房地产买卖合同。
法律规定，优先购买权人(共有产权人及承租人)在同等条件下享有优先购买权，在同等条件下不购买的应当以书面的形式放弃优先购买权，如优先购买权人没有放弃优先购买权的房地产所签定的房地产买卖合同属无效合同。
11、买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签定的未经公证处公证的房地产 买卖合同。
外籍人士因不属于中国合法的自然人，其合法的身份有待国家公证机关予以确认，因此买卖双方任何一方为外籍人士或双方均为外籍人士所签定的未经公证处公证的房地产买卖合同属无效合同。
12、非自然人的分支机构所签订的房地产买卖合同。
非自然人作为合同主体主要包括法人组织和非法人组织。法人组织包括企业法人以及机关、事业单位和社会团体法人，非法人组织包括个人合伙、非法人企业、非法人联营企业以及其他非法人的社会组织。这类合同主体一般都具有订立合同的能力，但是法人的分支机构如房地产开发公司的经营部、销售部、售楼处等不能作为合同的主体，不具备签定合同的能力，与其签定的房地产买卖合同属无效合同。
在签订商品房的买卖合同之前，应该请一名房地产律师帮您审核合同的每条每款，防止事后产生纠纷。如果在合同签订后，发现您的情况符合上述合同无效的情形之一的，也应当及时联系房地产律师，让他根据您的具体情况，看看怎么帮助您维权，切不能擅自行动，盲目采取行动很可能会导致您的利益受损。
