一、房屋定金协议有什么效力?
定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。具体到商品房交易中，如果买方履行合同，定金应当抵作价款或者收回;如果买方不履行合同，无权要求返还定金。如果发展商不履行合同的，还可以要求双倍返还定金。
另外，我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。
综上所述，房屋买卖中约定定金协议是一种担保行为，是一种约束当事人的行为。
二、定金和订金的区别是什么?
订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质，这是定金与订金的最本质的区别。具体到商品房交易，可以表述为：如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利;反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。
特别需要注意的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书并不是正式的房屋买卖合同，不具备房屋预售契约的法律效力，可以说它只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金;若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。
综上所述，定金是有法律上的担保效力的，而订金没有，由于很多当事人没有注意这些细微的差别，而造成自己的财产损失，所以我们强烈建议如果您在签订房屋买卖合同的时候需要小心谨慎，以防遭遇不必要的损失。我们还建议您，在签订合同的时候可以咨询律师，为您提供专业的法律咨询，以维护您的合法权益。
