一、何时可以解除商品房买卖合同
合同解除权发生的条件有两类：一类为约定条件，另一类为法定条件。
1、约定条件。约定条件是当事人各方通过合同直接约定解除合同或通过规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。约定条件又分二种：
(1) 无因条件——合同成立后的合意。
无因条件指在合同成立后，在未履行或未完全履行前，当事人双方通过协商解除合同，使合同效力归于消灭。《中华人民共和国合同法》 第93条第1款，“当事人协商一致，可以解除合同。”
(2)有因条件——依据合同条款中的合意。
有因条件指当事人在合同中约定一定的合同解除条件，当合同约定条件成就时，当事人一方或双方即享有解除权，可以通过行使合同解除权，使合同关系消灭。合同法第93条第2款，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
2、法定条件——法律规定的解除合同条件
(1)不可抗力。
一般说来，不可抗力更多地是作为免除违约责任的抗辩理由，只有当不可抗力致使不能实现合同目的时，才能作为解除合同的条件。我国合同法第94条第(一)款采纳的就是这种观点。
(2)在履行期内，一方拒绝履行主债务的表示，表示包括意思和行为。
一方无正当理由拒绝履行，表明违约方完全不愿受合同拘束，这已实际上的剥夺了受害人根据合同所应得到的利益，从而使守约方无法实现订立合同的目的。当然，违约方的拒绝表示，应该是主债务，相对方才能行使解除权，如果表示不履行的是次债务，则产生解除合同的权利。至于是主债务还是次债务，则根据合同的内容，具体加以判定。
(3)当事人一方迟延履行主债务，经催告后，在合理期限内仍未履行。
债务人在履行期限届满时，能够履行而没有按期履行债务，则构成履行迟延，在此情况下，相对方须经催告，给债务人一段合理的宽限期，使债务人继续准备履行。如在该合理的宽限期到来后，债务人仍未履行，则相对方有权解除合同。
4、迟延履行或其他违约行为导致合同目的不能实现。
在判断迟延履行对合同的实现的影响时，应考虑时间对合同的重要性。如果时间因素对当事人的权利义务至关重要，如超过了履行期限将导致目的不能实现，则应允许非违约方解除合同。至于其他违约的行为，如交付的标的物不符约定等等，导致合同目的不能实现，同样赋予非违约方以解除权。
5、其他情形：指上述几条所未能涵盖的内容，如成套设备买卖中，某一部件或配件的缺失，可能导致整个机器设备难以运行，而最后导致合同的目的不能实现。
购房者在发现开发商有违约行为的时候，应当及时保留证据，积极维护自身权益，如果遇到自己不熟悉的领域，可以向专业房产纠纷律师咨询，为自身权利设保障。
二、贷款买房后能不能退房
从法律角度讲，退房实际上是买家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，因此肯定是可行的。认为得到了按揭贷款就无法再退房，这是不对的。
买家与贷款银行之间是一种借贷关系，买家与发展商之间是一种房屋买卖关系，两者虽有关系，但完全是两种独立的法律关系，所以对买家的解约权并没有任何妨碍。买家向银行贷款与向亲戚朋友借钱，其性质是一样的。作为债权人，银行或其他机构、个人都只有权要求买家按约还款，但无权干涉买家的解约权利。
所以，只要出现了买家有权依法解约的情形，不管买家是否已经取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同。
按揭贷款怎么办?
退房以后，按揭贷款怎么办呢?有些买家有一种模糊的认识，即按揭贷款是由于买房才申请的，现在不买房了，所以按揭贷款也不用还了。
这种认识肯定是不对的。买家与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，买家虽然不买房了，但与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。
怎么还呢?首先由于购房合同被解除，发展商从买家处取得的所有购房款项均应返还买家。买家申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给买家。然后，买家应依据《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。
关于房屋抵押?
实际上，这种还款方法是一种理论上的做法，实践中很难这样操作，因为买家所购房屋已经向银行做抵押。如果买家拿到这笔钱后不还给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的买家所购房屋。但此时房屋已不归买家所有，处分该房屋就损害了发展商的利益，发展商绝不会吃这个亏。所以，就只能由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。”从而接收还款，终止借款合同。
我国《担保法》第五十二条之规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。
关于房屋保险?
以按揭贷款购买房屋时，一般都会要求买家为其所购房屋办理保险，保险受益人为贷款银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋买卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特点。《中华人民共和国保险法》第十四条规定：“除本法另有规定或保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。”也就是说，如果买家签订的保险合同中没有不许退保的字样，买家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同。
《中华人民共和国保险法》第三十八条规定：“保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。”
买家可依据上述规定办理退保、退费手续，如果买家担心不能妥善解决这些问题，可以及时向说房网的专业房产纠纷律师求助，或者请说房网房产纠纷律师代理。
