一、房屋买卖合同纠纷如何处理
因为房屋买卖合同当事人的具体情况差别很大，导致各个房屋买卖合同在新政实施后的解决方式各有不同，是继续履行或变更、解除，是承担违约责任或双方免责，是协商解决或仲裁诉讼。所以，针对房产新政下的房屋买卖合同纠纷，双方当事人首先是协商一致解除或变更房屋买卖合同，在这种情况下，双方互不承担违约责任。双方不能协商一致时，买受人可通过向人民法院或仲裁机构请求变更或者解除合同。作为代理律师，应根据不同情况，采取不同的法律应对措施。
1、按照约定优先、法定补充原则处理。
合同有约定的，按照合同约定处理，这是《合同法》处理合同纠纷的基本原则。如果房屋买卖合同约定：因政府或银行政策等原因发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款或者按房屋总价的一定比例承担违约责任的，或约定买受人因自身原因不能获得银行贷款，因自行补齐房屋全款，否则应按房款或者房屋总价的一定比例支付违约金的，买受人必须按照合同约定补齐房款差价，而不得以房产新政为由要求变更或者解除合同。
2、未纳入房产新政调整范围的房屋买卖合同纠纷，不得以房产新政为由要求变更或者解除合同。
对于贷款购买首套自住房，且面积小于90平方米的房屋，以及购买商业性用房等，并未纳入房产新政调整范围，买受人不得以房产新政为由要求变更或者解除合同。
3、房产新政后再签订房屋买卖合同则不得以房产新政为由要求变更或者解除合同。
4、房产新政后的贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不是很大，也不能以房产新政为由要求解除合同。如购买第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基准利率1。1倍，这些规定一般对买方继续履行合同影响有限，或者仅增加买方成本，当事人在合同中无特别约定的情况下，如果卖方有证据证明买方具备履约能力，则不能适用情势变更原则。
5、因房产新政调控引起税费调整，合同有约定的按约定，没有约定的按国家税费法规确定。
当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由解除合同。
6、房产新政后因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者不能贷款，致使买受人无法履行付款义务，买受人可以要求解除房屋买卖合同或者变更合同条款。
一般情况下，首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者不能贷款不会当然导致买受人不能继续履行合同，买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以此为由主张解除房屋买卖合同。但是，买受人能举证证明首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者不能贷款，确实严重影响其履约能力，该履约障碍并非买受人的信用等个人原因所致，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。也就是说，买受人可适用情势变更原则解除房屋买卖合同。买受人也可向人民法院或仲裁机构请求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消除显失公平现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，合同目的仍得以实现。
对于第一手房的买卖合同，买受人可直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[2003]7号)第二十三条的规定，请求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。对二手房买卖，买受人可根据《合同法解释二》(法释[2009]5号)第二十六条规定，请求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
7、买受人以发生情势变更为由解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。
我国《民法通则》第115 条规定：“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”如买受人以情势变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失，如房价降低造成的损失。
8、买受人以发生情势变更为由解除合同的，居间人仍可要求支付一定的居间费用。
《合同法》第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”据此，居间人收取报酬的前提是促成合同成立，如果买卖双方在合同中约定的付款方式是银行按揭贷款，且首付比例已经确定，由于房产新政出台，银行放贷政策的变化，导致买方按约定申请贷款不能，买卖双方都可以请求解除合同。解除合同，显然解除的是成立且生效的合同。因此，居间人收取报酬完全符合法律规定。但是，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，应当允许买卖双方解除居间合同，并请求居间人返还居间报酬本金和利息。如果居间人没有违约行为或者过错，居间人返还居间报酬本金和利息时可以扣除从事居间活动支出的必要费用。
中国房地产业的快速发展，房价在炒作中被急剧推高，导致房产新政的出台。房产新政实施后，出现了退房潮，房屋买卖合同纠纷的数量出现剧增。买受人虽然可依据法律规定适用情势变更解除或变更合同，但在司法实践中，情势变更的运用往往很谨慎。最高人民法院《关于正确适用合同法司法解释(二)的通知》第二项要求：各级人民法院正确理解、谨慎适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。因此，对房产新政实施后的各类房屋买卖合同纠纷，应根据不同情况，具体分析，妥善处理。确需运用情势变更原则要求变更或解除房屋买卖合同的，当事人在举证上一定要充分。
二、延期交房违约责任是什么
近年来，由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷日趋增多。对于开发商来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个：一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。
1、关于违约金的性质
《中华人民共和国合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。《合同法》从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。而《合同法》第114条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。
2、关于迟延交房违约金的计算标准
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
3、延期交房导致的买方损失
开发商迟延交房导致购房者具体损失的计算问题，《解释》第17条做出了规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的买房者可得利益的损失。
4、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用
在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其他损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来上海准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。其次，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时“可预见的”。仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从“通情达理”角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。但必须注意的是，对违约金过高或过低的调整应当由当事人提出，否则法律并没有规定法院或仲裁机构可以主动予以调整，必要时可以请求律师协助。
