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在房屋买卖合同履行过程中出卖人未全面履行告知义务的是否构成违约?

来源:网络  作者:未知  时间:2017-09-19

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)


  一、原告诉称


  原告张慧琴诉称,北京房地产中介公司提供居间服务,原、被告于2015年1月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》。合同约定,原告购买被告名下的位于北京市东城区1号楼3层908号房屋。房屋价款为3200000元。补充协议约定被告在房屋所有权转移之日起10日内,将该房屋内原有户口全部迁出。被告未能按期将房屋内相关户籍迁出的,应向原告支付房屋总价款10%的违约金,并继续履行该合同义务。原告在履行合同义务后,被告本应在同年7月20日将户口迁出的,但其仍未履行该义务。故诉至法院请求:1、被告支付原告违约金320000元;2、诉讼费由被告负担。


  二、被告辩称


  被告武藤化辩称,被告对于该房屋内存在他人户口的情况并不知情,经查询后才得知该户口是在2000年迁入的,被告对此并不知情。该户口的存在对于原告没有造成实际的经济损失,原告的合法权利不会受到影响。双方合同约定的是迁出与被告有关的户口或户口的存在对原告迁入户口等权益受到影响的,但房屋内现存的户口对原告没有不利影响。该户口也与被告无任何关系。被告没有权利将该户口迁出,但被告表示可以配合原告将户口迁出。故不同意原告的诉讼请求。


  三、审理查明


  经审理查明,案外人的户口在2000年迁出该房屋内,在2017年2月14日户口迁出该房屋,现房屋内没有其他户口,户籍管理工作人员称该房屋内即使存在他人户籍,也不影响房屋所哟权人迁入户口。房屋内户籍未按期迁出是因被告在未出售该房屋时并不知道案外人户口存在该房屋内,且该户籍不是在被告拥有该房屋时迁入的。并且被告也一直未能联系到案外人,其客观上不能办理该户籍的迁出手续。被告在出卖房屋时称其对该户口不知情,原告提供了一份录音证据证明被告对此是知晓的,但被告对录音中对话的主体不予认可。原被告双方一致认可被告出卖涉诉房屋时没有告知原告涉诉房屋内有案外人户籍。原告未能提供证据证明该户籍对其造成的实际损失。


  四、北京东城区法院判决


  北京市东城区人民法院经审理后判决:


  (1)、被告武藤化于本判决生效后十日内支付原告张慧琴违约金人民币三万元;


  (2)、驳回原告张慧琴的其他诉讼请求。


  五、北京房地产律师靳双权点评


  依法成立的合同,受法律保护。合同对双方当事人具有约束力,任何一方当事人均应按照合同约定履行各自的合同义务,当事人未按约履行合同义务或不履行合同义务的,应向守约方承担相应的违约责任。当事人在合同中可以对违约条款约定相应的违约条款。原、被告双方所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,该合同合法有效。根据已查明的事实,合同中约定了出卖人在房屋产权转移之日10日内将房屋内原有户口全部迁出,其未能按约履行合同义务的,应向买受人承担相应的违约金,并继续履行合同义务。被告称其在拥有该房屋所有权期间并不知晓案外人户口的存在,但被告作为房屋的所有权人应当负有对房屋信息的全面了解义务,其不是以此作为抗辩理由。被告未能按照合同义务履行合同义务,其应对原告承担相应的违约责任。原告要求被告支付延期迁出户口的违约金的诉讼请求,可以予以支持。关于违约金的具体数额,案外人户口是在被告购买该房屋前迁入的,其主观上过错程度较低,且原告不能证明因此所遭受的实际损失,对此违约金的数额可以由法院加以调整。


  综上所述,法院的判决是正确的。


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