导语：“说房网”是中国首家房地产教育新媒体视频网站，是一个让经营者和消费者在交易之前充分学习房地产相关知识的平台。本文是《说房网律师直播间》访谈视频的内容实录，特邀嘉宾是中国房地产营销协会副会长，著名房产律师靳双权先生，节目视频可登录 “说房网”观看。
主持人：观众大家好，欢迎来到本期《说房网律师直播间》，我是主持人解答，本期栏目的主题是：“二手房买卖中介有哪些责任?”随着房价不断的上涨，相比新房具有价格优势的二手房交易，以成量价提升的状态。随之而来的各种二手房交易纷争也呈上升趋势。而二手房买卖呀，大部分都要经过中介操作完成，如果中介在操作过程当中没有尽到义务，要承担哪些责任?今天我们有幸请到了著名房产律师靳双权先生，围绕二手房交易中的中介问题展开讨论，有请我们的靳律师，靳律师您好。
靳双权律师：您好。
主持人：靳律师您能给我们介绍一下，二手房买卖当中的买方卖方，还有中介这三者之间的关系吗?
靳双权律师：中介呀!我们法律叫居间，他就是在中间给你们俩撮合一下，就是买方你想要买房子，但是你到哪里去买呀?说在中介那里有登记，好，你在中介那儿看有没有中意的房子。然后卖方呢他想要卖房子，那需要也要到中介登记。但是呢，买方和卖方你们俩人才是真正的合同当事人，中介只是一个居间方，双方的权利义务都是在你们的买卖合同约束的。然后咱们三方呢，再签一个居间合同，居间合同它主要就是你通过我认识他了成交了，你要付我多少中介费，是这么一个关系。
主持人：那在二手房买卖当中，中介他本身承担着什么样的责任呢?
双权律师：中介的责任呢，第一就是他提供的房源要是真实的，以前就是卖方，比如说不是他自己的房子，他替别人卖房子，替别人卖房子他又没有授权手续，然后签完合同以后呢，卖方不同意又不承认了，说这房子我没有授权他卖，这个房源就存在问题，这里面就说中介你在审核这个房子的时候就存在问题了。还有就是你在给买方来促成这个交易，买方比如说存在限购，在北京你买方有没有限购，有没有购房的资格，这个作为中介来讲呢，你都要尽到一些审查的义务，这个就是中介。那当然这前边只是一个审查的义务。
之后签订房屋买卖合同以后，签订居间合同以后呢，它还有一个协助买卖双方履行合同的义务。比如说该办贷款了，该办贷款那什么时候去呀?几号去，去哪家银行?这家银行能贷到多少钱，那你作为中介机构，专业的房地产机构，你应该有一个预测，这家中介能不能贷，能贷多少钱?我们为什么要选这家中介机构，也就是在履行的过程当中有一个协助义务。还有比如说通过中介成交的，中介要双方办这个网签，因为你签完合同以后，不是你就完事了，一直要协助履行方过户，比如在过户的时候要求买卖双方提供什么材料，提供什么手续，最终办完房本，甚至还有交房进行物业交割的时候，中介一般也都要协助。
主持人：作为买方，通过中介去买房子，应该注意哪些问题呢?
靳双权律师：你第一重要的就是选择，你一定要选择一个非常专业的正规的一个房地产机构。当然有一些个小中介，它可能也能给你撮合成，也能履行，他们一般费用比较低。但是由于他们不专业，他提供的那些合同、内容、范本它不规范。比如说双方合同虽然签了，但是贷款具体的问题没说，没约定。比如说什么时间网签，没约定清楚，户口到底迁移不迁移没约定清楚，违约金就写个退定金，没有违约金的数额。就是这些个问题就导致双方在履行过程中一旦发生了争议，找不着合同依据，当时没说清楚，这就是找小中介面临的问题。第二个问题就是说，你选择完中介以后，对于买方来讲，你是要付中介费的
主持人：对。
靳双权律师：那你什么时候来谈这个中介费很重要，比如说你跟买卖双方，一般来讲买房子的时候，你是最先看房子的户型、结构，非常满意，中介费就都忽略了。然后跟卖方协商好了，内容都敲定了签完合同了，签完合同定金也付了，中介说那你该付中介费了，那这时候你才问中介费多少钱呀?说了数额，你感觉非常吃惊，这太高了我承担不起。但如果你承担不起的话，你跟卖方的合同可已经签了，如果你要不交或者后续不履行的话，你买方就构成违约，所以这个中介费你就只能交了。
但如果你在签合同之前，把中介费先谈妥了，如果中介费你承受不了，你可以通过其它中介来成交，就不至于签完合同以后骑虎难下，这是买方一定要注意的问题。
主持人：那作为卖方通过中介去卖房子，那卖方应该注意哪些问题呢?
靳双权律师：卖方啊，最重要的是你得先了解市场，你先知道你这房子值多少钱，我们办案过程中遇到一个老太太就是，这个房子它实际上市场价值1000万，但是它被几个中介。你这房子不值那个钱，也就值800万，一看这些人都说值800万，它又不会上，也不知道，就认为就值800万，结果中介的一个内部人员，一看这个房子明显比市场价便宜，他就自称是买房的人，先把这个房子订下来，然后他先出钱给买下来，完了以后过户到自己名下以后，再以卖方的名义再卖，他一倒手就挣了200万。所以作为卖方来讲，你必须了解市场，如果不了解市场，你可以找周围懂行的人先了解市场。再重要的问题就是你一定要看合同，有的卖方啊，他说我相信你们中介，你们都合同定好，我就说我在哪儿签字就行了，合同内容他不看，我们打官司遇到老太太就是，她卖房子，她跟中介说了我要保证我三个月拿到钱，因为我换房我需要再买房，我三个月拿到钱我那边好订房子。中介说没问题，我们肯定能达到，结果合同上写的是六个月。这老太太没看，没看完就签字了，签完字以后回到家一看写着六个月，它就影响她那边买房了。这时候你再返回来找中介，中介说不承认了，说合同就这么写的，你说认了，这个时候你是打牙往肚子里咽吧，你是没辙了，所以作为卖方来讲，也有很多的问题需要注意。
主持人：那如果说卖方突然间告诉我不卖这套房子，那我能不能要求中介公司去退还我的中介费呢?
靳双权律师：先得看合同约定，一般中介起草那居间合同，他肯定要写一条说我不退，但是呢，最终发生争议以后，最终到底能不能退，要看中介在这个合同导致履行不下去了，解除了，中介有没有责任。因为中介把你们俩促成交易了，包括后续协助履行，但是中介它最大的价值就是促成交易。如果促成交易了，那这个费用的大部分是不用退的。但是如果在履行过程当中，比如说中介没有把合同起草的完善，因为合同的内容产生了分歧，那你就是中介的过错导致的，那有可能要退一部分中介费。当然他这中介费还是由几个部分构成的，一般像通过链家他们成交的，第一个叫信息咨询费，就说咱们俩成交了，成交这个叫信息费，还有第二步就是我代办你过户，这叫代办费。还有就是我带你办贷款，这叫代理费。还有就是说我帮你起草这一些个内容、合同，他为了多收一点中介费，他叫代输费，甚至还有的叫交易保障费。事实上都是中介机构他为了想多收点中介费，因为咱们国家关于中介费它是有限制的，一般不得超过2%，如果超过那个数就违规了。但是中介说了，我这个不叫中介费，我叫交易保障费，就通过这个方式来规避国家的法律。
那么就说如果这样的话呢，一般就是居间的信息费是不用退的，但是履行过程当中没有履行完这些个代理费是要退的。
主持人：那如果说卖方违约了，给我造成损失了，那这个时候能不能要求中介公司去承担这个连带的责任?
靳双权律师：他是不是要承担连带责任，主要看他在这个过程当中的过错大小。因为中介呀!它只是个居间，给你们俩人促成交易签合同了，履行。如果卖方就恶意毁灭就不履行了，那你中介也无能为力。你比如说买方你现在不想买了，中介能要求你必须买吗?那也不可能啊，所以中介它没有本事保证这个合同必须履行到最后一步。如果履行过程中就是卖方毁约，这种情况下中介没有责任，所以没法让中介承担连带责任。但如果在中介，在签订合同过程中存在一些欺诈、误导，甚至伪造东西。比如说买方明明没有资质，或者说买方明明贷款贷不到那个数额，中介为了促成这个交易，他帮助买方伪造一些个文件，伪造一些个材料，让你买方达到这个条件。如果最终被有关部门发现了，伪造这个东西被发现贷款办不下来了，或者后续履行不下去了，那你中介就存在重大过错，这种情况如果履行不下去，赔偿的时候你中介恐怕就要承担赔偿责任了。
主持人：那如果说要打官司的话，是否要把中介也放在里面一起告他呢?
靳双权律师：一般来讲如果你要求合同继续履行，因为继续履行的话毕竟签合同是三方签的，还有中介有一些协同义务，一般继续履行的话要把中介给告上。
但是现在法院观点也不一致，有的法官就不用，法官说你判去履行我直接判过户，你拿着我的判决书直接办房产证，不需要中介再重新网签，重新办理手续了。但是有的法官说毕竟三方签的，所以要加上。但是如果要是解除的时候也是观点不一致，但大部分法院还是希望把中介加上，加上目的是开庭的时候能把它叫过来，你得把这个事给说清楚，因为你是这期间的主导者，他来了之后把这事说清楚，到底谁的责任，然后最终解除，他解除实际上是包含解除买卖合同，同时也解除和中介的居间合同，它实际上是两个法律关系。
但实践当中法官为了说减少诉类，减少你们老打官司，我可以买卖合同和居间合同一块解除。也有一些法官说不行，法律上就是两个关系，我就解决买卖合同，你们居间合同可以另行打官司，那个时候法院就不同意中介作为当事人，实践当中因法院、因法官而议。
主持人：好，那非常感谢我们靳律师的宝贵时间，我们今天的节目就到此结束了，我们下期同一时间不见不散。
靳双权律师：再见。
