（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
一、案情介绍
原告苏婉婷、周雨桐、周若溪（妻子及两个女儿）向法院提起诉讼，请求确认其已故丈夫/父亲周明远与被告周国栋（周明远之父）之间就一号房屋存在借名买房关系，并要求周国栋返还售房款650万元。
事情源于2013年：
周明远与父亲周国栋、姑姑周丽华共同签署了一份《家庭房产协议书》，约定：
“由乙方（周明远）全资以甲方（周国栋）名义购买位于北京市通州区的一号房屋，由乙方使用、居住，并享有该房屋的全部处置权及相关利益；待甲方百年归老后，该房屋由乙方继承，丙方（姑姑）自愿放弃继承权。”
协议签订后：
购房款387万余元全部由周明远与妻子苏婉婷通过婚后共同账户支付；
房屋交付后，周明远一家四口长期居住，物业费、供暖费、水电燃气等均由他们缴纳；
购房合同、付款凭证、契税发票及原始房产证等全部资料由苏婉婷保管；
周明远于2018年12月不幸去世，未留遗嘱；
2021年2月，周国栋在未通知儿媳和孙女的情况下，将一号房屋以650万元出售，并将售房款据为己有。
苏婉婷认为：房子是她和丈夫出钱买的，只是借用公公名字登记，属于夫妻共同财产。周国栋擅自卖房，严重违约，应确认借名关系有效，并返还售房款。
周国栋则辩称：
房子是儿子孝敬自己、赠与养老的；
《家庭房产协议》本质是遗嘱，写明“百年后由儿子继承”恰恰说明自己才是所有权人；
儿媳此前两次起诉又撤诉，属滥用诉权；
自己年近九旬、身患重病，卖房是为了筹措医药费，属于合法处分个人财产。
二、裁判结果
法院经审理后作出如下判决：
✅ 确认周明远、苏婉婷与周国栋就一号房屋存在合法有效的借名买房合同关系；
法院强调：借名关系成立，但售房款涉及遗产分割，需另案通过继承纠纷解决。
三、法院说理要点
协议内容体现借名合意
协议明确“乙方全资以甲方名义购买”“乙方享有全部处置权”“甲方不得擅自处分”，完全符合借名买房的核心特征——出名人仅为登记载体，实际权利归属借名人。
出资来自夫妻共同财产
所有购房款均从周明远与苏婉婷的银行账户支付，且二人当时处于婚姻关系存续期间。周国栋自认未出资，也未提供任何“赠与”证据。
长期实际控制房屋
从2013年交房至2021年被出售，近8年间房屋一直由周明远一家居住使用，相关费用由其承担，产权证等重要文件由苏婉婷持有——这构成对房屋事实上的占有与支配。
“继承”条款不否定借名性质
约定“百年后由乙方继承”，是为避免过户税费、防止其他继承人争产的常见安排，不能据此反推房屋归周国栋所有。
规避限购不影响合同效力
虽为规避北京购房资格限制而借名，但限购政策属于地方性规定，非法律或行政法规的强制性规定，故不导致合同无效。
四、律师提示（房地产律师 · 靳双权律师）
亲属间借名买房，协议措辞至关重要
即使没有“借名”二字，只要写清“谁出钱、谁使用、谁处置”，法院仍可认定借名关系成立。
务必保留“三要素”证据链
出资凭证（银行流水）
实际占有（居住、缴费记录）
权属资料保管（合同、房产证）
本案胜诉正依赖于此闭环。
警惕“家庭协议”被曲解为赠与或遗嘱
若协议中出现“赠与”“继承”等字眼，需结合全文及履行情况综合判断真实意思表示。
⚠️ 特别提醒：即使借名关系被确认，若房屋已被第三人善意购得，无法追回原房，只能主张赔偿或分割售房款。因此，尽早维权、及时保全，至关重要。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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