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买家花 765 万买海淀万寿路学区房，因卖家承诺 “学位占用 4 年级” 实为 “占用 2 年级”，起诉索要 153 万违约金（总房款 20%），卖家辩称 “买家购房非为学位，价格已低于市场价”，法院最终判决 “卖家赔偿 10 万违约金”！近日，北京市海淀区人民法院审理此案，明确 “卖家学位承诺不实构成违约，违约金过高可酌情调整，但需承担合理赔偿”，为学区房交易中 “学位承诺” 纠纷提供关键裁判指引。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告陈宇诉称：
判令被告周明（卖家）支付房屋总款 765 万元 20% 的违约金 153万元。
事实依据：
2023 年 6 月 27 日，陈宇通过丙中介公司与周明签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定购买海淀区西翠路十号房屋（万寿路学区房，2023 年 6 月小学报名已结束，教委查询系统关闭），总房款 765 万元（定金 20 万、户口及物业保证金 15 万、监管资金 544 万、贷款 186 万）；
学位承诺：《补充协议》明确约定 “十号房屋学区名额 2023-2024 年度占用 4 年级，若承诺不实，卖家承担买卖合同约定的违约责任（总房款 20% 违约金）”，签约前陈宇多次与周明确认学位占用情况，周明均坚持该承诺；
履约过程：陈宇按约履行义务，2023 年 8 月 30 日付清全款，8 月 31 日完成房屋过户登记；因需确认学位状态，2024 年 3 月 26 日陈宇借用亲戚名义（需学龄前儿童材料）查询，海淀教委小招办 3 月 28 日答复 “该房屋学位 2022 年 9 月被占用（对应 2023-2024 年度 2 年级）”，与周明承诺的 “4 年级” 严重不符；
违约后果：陈宇购房后因房屋 “西北朝向、隐私性差” 且贷款压力大，计划出售房屋，但多家中介（链家、麦田、爱家）反馈 “学位实际占用至 2028 年，占用时间过长”，导致房屋难出售，客户报价远低于 765 万购房成本（含中介费、税费、贷款利息，总成本超 800 万），经济损失显著；
沟通无果：陈宇发现学位不实后立即与周明沟通，周明先以 “教委查询错误” 推诿，后其哥哥承认 “自家孩子 2022 年 9 月用该学位上一年级”，但周明仍拒绝承担违约责任，故起诉维权。
（二）被告（周明）答辩理由
周明辩称，不同意赔偿，理由如下：
合同无欺诈，购房目的非学位：《北京市存量房屋买卖合同》是双方自愿签订，陈宇购房是为 “置换房屋、改善居住”，十号房屋售价低于同地段市场价近 20%（因自己急需用钱），陈宇是因价格低廉购房，学位占用情况并非其购房核心目的；
学位承诺是 “预估判断”：签约时教委查询系统关闭，无法核实学位状态，自己无子女使用该学位，“占用 4 年级” 是基于过往信息的预估，并非故意隐瞒，且学位实际占用（2 年级）不影响陈宇未来使用（若有入学需求）；
陈宇恶意诉讼：陈宇是因 “房屋朝向差、2024 年房价下跌 20%” 后悔购房，企图以 “学位问题” 弥补房价下跌损失，此前陈宇曾多次提出解约，自己均建议 “不买可以”，但陈宇坚持履约，现因自身决策失误起诉，属浪费司法资源。
（三）法院查明关键事实
合同与学位证据：
《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》真实有效，《补充协议》明确 “学位 2023-2024 年度占用 4 年级，不实则承担 20% 违约金”，周明对协议真实性无异议；
陈宇提交的教委查询答复、周明哥哥的通话录音（承认 “2022 年 9 月占用学位”）可佐证 “学位承诺不实”，周明对录音真实性认可；
履约与损失情况：
陈宇已按约支付 765 万全款，2023 年 8 月 31 日房屋过户至其名下，合同已履行完毕；
陈宇提交的中介带看记录、报价反馈证明 “学位占用时间过长导致房屋难出售”，但未提交 “具体损失金额（如实际成交价与成本价差额）” 的充分证据；
签约背景：
双方均认可 “2023 年 6 月签约时教委查询系统关闭，无法核实学位”，周明主张 “预估 4 年级” 无合理依据，陈宇主张 “多次确认后签约” 符合学区房交易惯例。
二、案件分析
（一）争议焦点
周明 “学位承诺不实” 是否构成违约？
违约金应按 20%（153 万）还是酌情调整？
陈宇主张的 “保函保险费” 是否应支持？
（二）法律适用与事实认定
周明构成违约，需承担违约责任
依据《民法典》第五百零九条 “当事人应按约定全面履行义务” 及第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务应承担违约责任”：
违约事实明确：《补充协议》是合同重要组成部分，周明作出 “学位占用 4 年级” 的明确承诺，且该承诺是陈宇购买学区房的重要考量因素（学区房交易中 “学位状态” 直接影响房屋价值）；
主观存在过错：周明作为房屋原权利人，应知晓学位占用情况，其 “预估 4 年级” 无证据支持，且在陈宇多次确认时未如实告知，事后其哥哥承认 “2022 年占用学位”，进一步证明周明存在隐瞒，构成违约。
违约金过高，法院酌情调整为 10 万
依据《民法典》第五百八十五条 “约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可适当减少” 及《民法典合同编通则解释》第六十四条、第六十五条：
约定违约金过高：合同约定 “总房款 20%（153 万）”，但陈宇未提交充分证据证明 “实际损失达 153 万”（如未提交房屋实际成交价低于成本价的书面证据）；
调整依据合理：法院结合 “合同已履行完毕（陈宇已取得房屋所有权）、周明过错程度（非故意欺诈，系承诺不实）、学区房学位差异对价值的影响（2 年级与 4 年级占用时间相差 2 年，影响有限）”，酌情将违约金调整为 10 万，既体现对周明违约的惩戒，又符合 “违约金填补损失” 的原则。
三、裁判结果
被告周明于本判决生效后 7 日内，给付原告陈宇违约金 100000 元；
四、案件启示
（一）学区房买家：学位风险防控 “三要点”
明确学位承诺，留存书面证据
签订合同时，需在《补充协议》中详细约定 “学位占用年限、入学年份、查询方式”，并注明 “若承诺不实，卖家需按总房款 X% 支付违约金”，避免仅口头约定；若签约时教委查询系统关闭，需约定 “系统开放后 X 日内共同查询，查询结果与承诺不符的，买家有权解约并要求赔偿”，明确后续义务（本案中未约定查询后补救措施，导致纠纷）；
核实学位状态，不依赖卖家承诺
购买学区房前，可通过 “小区物业、对口学校招生办、前业主邻居” 多方核实学位占用情况；若系统关闭，可要求卖家提供 “近 6 年房屋户口登记记录、子女入学证明”，并在合同中约定 “卖家对学位信息的真实性承担连带责任”，降低信息不对称风险；
理性主张违约金，留存损失证据
若发现学位承诺不实，需及时固定 “学位查询结果、中介报价记录、房屋成交价差额” 等证据，证明实际损失；起诉时避免主张过高违约金（如本案中 153 万远超合理损失），可结合 “学位差异对房屋价值的影响、当地学区房溢价水平” 主张合理金额，提高获支持概率。
（二）学区房卖家：履约诚信 “两底线”
如实披露学位信息，不做不实承诺
出售学区房时，需主动核实并告知买家学位占用情况，即使不清楚具体年限，也应如实说明 “无法确认”，不可为促成交易随意承诺；若签约时系统关闭，需与买家约定 “共同查询时间”，不可隐瞒或预估错误信息（本案中周明预估 “4 年级” 无依据，导致违约赔偿）；
不滥用 “低价售房” 抗辩，正视违约责任
即使房屋售价低于市场价，也不能以此否认学位承诺的效力；学区房的核心价值之一是学位，低价售房不代表可免除学位信息的如实告知义务，若承诺不实，仍需承担违约责任，不可推诿或抗辩 “买家购房非为学位”（本案中周明该抗辩未被法院采纳）。
（三）中介公司：居间服务 “两注意”
协助核实学位，提示查询风险
提供学区房居间服务时，需协助买卖双方查询学位状态，若系统关闭，应书面提示 “当前无法核实，需约定后续查询及补救条款”，并在合同中注明 “中介对学位信息的真实性不承担担保责任，但已尽提示义务”，避免被卷入纠纷；
规范合同条款，明确责任边界
起草《补充协议》时，需细化学位承诺、查询、违约赔偿等条款，避免模糊表述；同时提示买卖双方 “学位占用情况可能影响房屋价值，建议谨慎评估后签约”，履行专业告知义务（本案中中介未规范条款，导致责任不清）。
这警示所有学区房交易参与者：
✅ 买家需重视 “学位核实与条款约定”，证据是维权关键；
❌ 卖家不可 “随意承诺或隐瞒”，诚信是避免赔偿的前提；
⚠️学区房交易风险高于普通二手房，买卖双方均需理性评估学位价值，规范合同条款，才能最大程度避免纠纷，保障交易顺利。
学区房承载着家庭对教育的需求，其交易不仅是财产转让，更关乎子女入学权益，只有各方都秉持诚信、重视证据，才能让学区房交易回归理性，减少 “学位纠纷” 带来的经济与精神损失。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
