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买家斥资近 3000 万购买豪宅，已支付定金 60 万及 1065 万购房款至共管账户，却因卖家突然被羁押、房屋无法过户陷入僵局，起诉要求解除合同并按总房款 20% 索赔 593.6 万违约金，法院最终判决 “合同解除 + 返还定金 60 万 + 赔偿违约金 30 万”！近日，北京市朝阳区人民法院审理此案，明确 “卖家因自身刑事问题导致合同无法履行构成违约，但违约金需结合实际损失酌情调整”，为高价值房产交易的风险应对提供重要参考。
一、案情梳理
（一）原告诉求与核心事实
原告陈凯（胜诉方）诉称：
判令解除与被告吴磊于 2021 年 12 月 1 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
判令吴磊返还已支付的定金 60 万元（含房屋定金 50 万 + 车位定金 10 万）；
判令吴磊支付违约金 593.6 万元（按总房款 2968 万元的 20% 计算）；
本案诉讼费、保全费由吴磊承担。
事实依据：
2021 年 12 月 1 日，陈凯与吴磊签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定吴磊将位于北京市朝阳区九号房屋（含配套车位）以 2968 万元出售给陈凯，其中房屋价款 603 万元、装修及配套 2365 万元，车位价款 57 万元；
合同明确：吴磊需于 2021 年 12 月 7 日前提交解押申请，2022 年 1 月 14 日前办理解押，2022 年 1 月 20 日前完成房屋及车位过户，若房屋被查封或限制转让导致陈凯无法取得所有权，吴磊构成根本违约，陈凯有权解除合同并要求按总房款 20% 赔偿；
合同签订后，陈凯依约履约：2021 年 12 月 1 日付房屋定金 10 万，12 月 3 日付房屋定金 40 万 + 车位定金 10 万（合计 60 万），12 月 10 日至 13 日分三笔向共管账户支付 1065 万元；
2021 年 12 月 22 日吴磊被逮捕羁押，银行账户冻结，无法办理解押及过户；2022 年 3 月共管账户 1065 万元虽退还，但 60 万定金未退，且吴磊未按约定交付房屋，导致陈凯不得不另行购房，产生差价损失及租房费用，故诉至法院。
（二）被告答辩理由
被告吴磊辩称，同意返还定金但不同意支付高额违约金：
主张 “无违约意愿，系不可抗力导致履约不能”：2021 年 12 月 22 日被羁押后，妹妹吴敏立即联系陈凯及居间方协商解除合同，2022 年 1 月双方口头达成 “解除合同 + 退还全部款项” 约定，3 月已退还共管账户 1065 万元，仅因公证处无法办理委托公证，导致 60 万定金暂未退还；
认为 “违约金过高”：陈凯已收回大部分购房款，且另行购房的差价损失系 “自主选择购房时机” 导致，与违约行为无直接关联，合同约定的 20% 违约金远超陈凯实际损失；
声称 “签订合同时已预见风险”：因此前涉案房屋曾因福建刑事案件被查封，已要求在合同中加入 “不可抗力免责条款”，本次羁押属于不可抗力，不应承担违约责任。
（三）第三人（居间方乙公司）意见
涉案纠纷与乙公司无关，尊重买卖双方意愿，不发表其他意见。
（四）法院查明关键事实
交易与履约轨迹：
2021 年 11 月 30 日，陈凯与吴磊、乙公司签订《车位转让协议》，约定车位价款 57 万元，定金 10 万于 12 月 3 日前支付，2022 年 1 月 20 日前过户；
2021 年 12 月 1 日，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，总价款 2968 万元，约定 51 日内（即 2022 年 1 月 20 日前）完成过户，吴磊需于 2022 年 3 月 10 日前交付房屋及车位；
陈凯付款情况：12 月 1 日付 10 万房屋定金，12 月 3 日付 40 万房屋定金 + 10 万车位定金，12 月 10 日 - 13 日付 1065 万至共管账户，合计支付 1125 万元；
2021 年 12 月 22 日，吴磊被拘留并羁押，银行账户冻结；2022 年 3 月 23 日，共管账户 1065 万元退还陈凯，60 万定金未退；2022 年 10 月，涉案房屋被公安部门查封；2022 年 11 月 29 日，陈凯另行购买同小区房屋。
争议核心事实：
合同解除时间：陈凯主张 “2022 年 11 月 29 日另行购房时自动解除”，吴磊主张 “2022 年 1 月口头协商解除”，双方均无书面解除协议；
违约原因：吴磊称 “羁押属不可抗力”，陈凯认为 “吴磊事前知晓房屋曾被查封，未如实披露风险，且羁押系个人刑事问题，非不可抗力”；
实际损失：陈凯提交证据证明 “另行购房多支付 235 万元房款，且少 2 个车位（每个 40-50 万），另产生 8 个月租房费用”，吴磊认为 “差价系购房时机导致，与违约无直接关联”。
二、案件分析
（一）争议焦点
涉案合同及补充协议的解除时间如何确定？
吴磊是否构成违约？“羁押” 是否属于不可抗力？
陈凯主张的 593.6 万违约金是否过高，应如何调整？
（二）胜诉关键：法律适用与事实认定
合同解除时间：以共管账户房款退还日（2022 年 3 月 23 日）为准
依据《民法典》第五百六十三条 “当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，守约方有权解除合同” 及第五百六十六条 “合同解除后，已经履行的，当事人可以请求恢复原状”：
无书面解除协议，需结合 “履约行为” 认定：吴磊主张 “2022 年 1 月口头解除”，但未提交录音、聊天记录等证据；陈凯主张 “2022 年 11 月自动解除”，但 “另行购房” 并非合同自动解除的法定事由；
退款行为视为解除标志：2022 年 3 月 23 日共管账户 1065 万元退还，该行为属于 “合同解除后恢复原状” 的典型义务，结合吴磊已被羁押、无法继续履约的客观情况，法院确认 “合同于 2022 年 3 月 23 日解除”，符合 “以实际行为推定合同解除” 的裁判规则。
吴磊构成根本违约，“羁押” 不属于不可抗力
依据《民法典》第一百八十条 “不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况” 及第五百七十七条 “当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任”：
违约事实明确：吴磊未按约定办理解押（2022 年 1 月 14 日前）及过户（2022 年 1 月 20 日前），且因个人刑事问题被羁押，导致合同陷入履行僵局，无法实现 “陈凯取得房屋所有权” 的合同目的，构成根本违约；
“羁押” 不属不可抗力：吴磊庭审中自认 “此前房屋曾因刑事案件被查封”，说明其对自身刑事风险存在预见，且 “个人犯罪导致的羁押” 是可归责于吴磊的主观因素，不符合 “不能预见、不能避免” 的不可抗力要件，故其免责主张不成立；
未如实披露风险：吴磊在签订合同时，未向陈凯告知 “房屋曾被查封” 的关键事实，违反合同中 “无司法查封或其他限制转让情形” 的承诺，进一步印证违约过错。
违约金酌情调整至 30 万元：兼顾约定与实际损失
依据《民法典》第五百八十五条 “约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”：
约定违约金过高：合同约定 “总房款 20%（593.6 万元）”，但陈凯的主要损失为 “60 万定金的资金占用利息 + 另行购房的部分差价 + 租房费用”，且 1065 万元购房款已于 2022 年 3 月退还，未产生长期资金占用损失；
实际损失需合理认定：陈凯主张 “另行购房多付 235 万元”，但从退款（2022 年 3 月）到另行购房（2022 年 11 月）间隔 8 个月，房价波动受市场行情、购房楼层等多重因素影响，无法全部归责于吴磊违约；
酌情调整的合理性：法院综合 “吴磊违约过错程度、陈凯实际损失（资金占用 + 部分差价）、合同履行进度”，将违约金调整为 30 万元，既体现对违约行为的惩戒，又符合 “违约金以填补损失为原则” 的法律规定，兼顾公平与诚信。
三、裁判结果
确认原告陈凯与被告吴磊于 2021 年 12 月 1 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于 2022 年 3 月 23 日解除；
被告吴磊于本判决生效后七日内，返还原告陈凯定金 600000 元；
被告吴磊于本判决生效后七日内，赔偿原告陈凯违约金 300000 元；
驳回原告陈凯的其他诉讼请求。
（注：原告陈凯预交的保全费 5000 元，由被告吴磊承担。）
四、案件启示
（一）高价值房产买家：风险防控 “五要点”
全面核查房屋与卖家风险：
① 查房屋权利：到不动产登记中心查询 “查封、抵押、居住权”，尤其关注 “历史查封记录”，避免购买有刑事关联的房产；② 查卖家信用：通过裁判文书网、失信被执行人名单，核实卖家是否涉及纠纷、刑事风险；③ 查履约能力：要求卖家提供银行流水、资产证明，确认其有能力办理解押（尤其是高价值房产的大额贷款）。
签订 “抗风险型” 买卖合同：
明确约定：① 解押与过户的 “分阶段时间节点”，如 “付定金后 7 日内提交解押申请，解押后 10 日内过户”，每个节点设置 “逾期违约金（按日计算）”；② 风险披露义务，如 “卖家需书面告知房屋历史查封、自身涉诉情况，隐瞒则视为根本违约”；③ 不可抗力界定，排除 “个人犯罪、信用问题” 等可归责于卖家的情形。
采用 “资金共管” 保障安全：
大额购房款（尤其是超过总房款 30% 的部分）需存入第三方共管账户，约定 “解押完成后释放 50%，过户完成后释放剩余 50%”，避免直接支付给卖家导致资金无法追回（本案中 1065 万元共管款顺利退还，正是得益于共管机制）。
及时固定违约证据：
① 留存沟通记录：卖家逾期履约、披露风险时，通过书面函件、微信 / 短信聊天记录固定证据；② 保存损失凭证：另行购房的合同、付款记录、租房合同等，作为主张实际损失的依据；③ 申请财产保全：发现卖家有转移财产、房屋可能被查封时，立即向法院申请保全，冻结卖家账户及房屋，保障后续执行。
理性主张违约金：
起诉时可按合同约定主张违约金，但需提前准备 “实际损失证据”（如资金占用利息计算表、房价差价证明），若约定违约金过高，需接受法院酌情调整，避免因 “过度主张” 导致诉讼费损失。
（二）房产卖家：履约诚信 “三底线”
如实披露关键信息：不得隐瞒 “房屋查封、抵押、自身涉诉 / 刑事风险” 等影响交易的事实，即使认为 “风险已解决”，也需书面告知买家，避免因 “信息不对称” 被认定为违约；
提前规划履约能力：若房屋有大额贷款，需提前与银行沟通解押流程，确认 “自有资金或买家预付款是否足以覆盖贷款”，避免因 “资金不足” 导致解押逾期；
违约后积极减损：出现履约困难（如突发纠纷）时，第一时间书面通知买家，主动协商解除合同或退款，避免因 “拖延” 扩大买家损失，导致违约金金额增加（本案中吴磊及时退还共管款，一定程度上降低了违约金赔偿）。
（三）居间方：专业服务 “两责任”
尽职调查义务：协助买家核查房屋权利、卖家信用，出具《风险核查报告》，不得为促成交易隐瞒风险；
协助固定证据：在买卖双方出现争议时，提供交易过程中的聊天记录、合同原件等，配合法院查明事实，避免因 “不作为” 被卷入纠纷。
（四）核心提醒：高价值交易 “防风险” 比 “追高收益” 更重要
本案中，陈凯虽未获得全额违约金，但通过 “资金共管 + 及时起诉 + 保全财产”，成功追回定金及部分赔偿，核心在于 “提前防控风险 + 理性维权”。这警示高价值房产交易参与者：
买家需摒弃 “急于成交” 的心态，花时间核查风险，通过合同与资金机制锁定安全；
卖家切勿心存侥幸，隐瞒风险或高估履约能力，否则不仅需返还房款，还需承担违约赔偿，甚至影响个人信用；
违约金的主张需 “有约定 + 有证据”，法院不会支持 “远超实际损失的高额违约金”，理性维权才能最大化保障权益。
在动辄上千万的房产交易中，一次风险防控的疏漏可能导致百万级损失，只有双方都秉持 “诚信 + 谨慎” 的原则，才能实现交易安全与效率的平衡。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
