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北京西城区一起职工住房过户纠纷中，张磊（原告，甲公司员工）2016 年从单位甲公司购得一号房屋，交齐全款并入住，却因房屋原登记在已故员工李军名下，且李军继承人不认可 “李军与张磊的买卖合同”，迟迟无法过户。2024 年张磊起诉甲公司及李军继承人（赵静、李明、李娜），要求配合过户。最终法院判决 “李军继承人先将房屋过户给甲公司，甲公司再过户给张磊”，此案明确 “单位内部分配住房的过户责任”，给类似职工住房纠纷提供解决方案。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：张磊（甲公司员工，一号房屋现居住人，已交齐房款，主张 “甲公司及李军继承人配合办理过户”）
被告一：甲公司（原北京某公司，案涉房屋分配单位，辩称 “已履行配合义务，过户难因李军未到场及继承人不配合，非自身责任”）
被告二：赵静（李军妻子，李军已故，一号房屋原登记权利人的继承人，辩称 “李军未与张磊签合同，房屋早交甲公司，过户责任在甲公司，同意过户给甲公司”）
被告三：李明（李军之子，继承人，主张与赵静一致）
被告四：李娜（李军之女，继承人，主张与赵静一致）
已故关联人：李军（原甲公司员工，一号房屋原登记产权人，2016 年 8 月 28 日去世，曾分配一号房屋，后置换为二号房屋并腾退一号房屋）
（二）案情简介
一号房屋原是甲公司分配给员工李军的经济适用房，2001 年 7 月李军购得该房屋并取得房产证，后李军将一号房屋置换为案外二号房屋，腾退一号房屋后，甲公司按 “前户腾退、后户入住” 的内部分配规则，将一号房屋出售给本单位员工张磊。
2016 年，甲公司与张磊签订《北京甲公司职工住宅买卖合同》，约定 “张磊以 3252 元 /㎡、总房款 175608 元购买一号房屋，甲公司负责代办房产证，360 日内提交权属登记资料，房屋按经济适用住房管理”。张磊交齐全款，甲公司交付房屋（张磊入住至今，具体交付日期记不清）。
因一号房屋仍登记在李军名下，甲公司称 “为办理过户，按要求让李军与张磊签订《北京甲公司旧有住房买卖合同》”，合同显示 “李军（甲方）将一号房屋以 175608 元卖给张磊（乙方），房款付甲公司，委托甲公司办过户，房屋按经济适用住房管理”，落款日期 2016 年 8 月 1 日，甲公司盖章，但 “李军” 签名处无捺印。
2016 年 8 月 8 日，李军因重伤住院，8 月 28 日去世。赵静、李明、李娜作为李军法定继承人（李军父母已去世），否认《旧有住房买卖合同》上 “李军” 签名的真实性，提交李军住院病历、照片等证据，证明 “2016 年 8 月 1 日李军重伤无法签字”，并称 “李军 2010 年已将一号房屋交还甲公司，此后与房屋无关，从未与张磊签合同，只与甲公司有交易关系，同意将房屋过户给甲公司，但不同意直接过户给张磊”。
2017 年 10 月，甲公司向北京市国土资源局西城分局提交《不动产登记申请书》，申请办理一号房屋过户，因李军已去世无法到场，《不动产登记审批书》未通过，过户失败。此后甲公司多次与李军继承人沟通，均未达成一致，张磊迟迟拿不到房产证，2024 年起诉甲公司及李军继承人，要求配合过户。
庭审中，甲公司认可 “张磊已购一号房屋，未过户非自身原因”，提交《不动产登记申请书》《审批书》证明 “已履行配合义务”；张磊认可甲公司提交的权属登记材料真实性；李军继承人不认可上述材料，坚持 “过户责任在甲公司”。
二、案件分析
（一）核心关系：张磊与甲公司存在真实房屋买卖关系，李军与张磊无真实交易
张磊与甲公司的合同合法有效：《职工住宅买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定（经济适用住房对内出售符合政策），张磊交齐房款、甲公司交付房屋，已形成合法房屋买卖关系，甲公司有义务按约定办理过户；
李军与张磊的合同无真实意思：《旧有住房买卖合同》约定 “房款付甲公司”，实际房款由张磊付甲公司，李军未收房款；李军 2010 年已腾退房屋，与一号房屋无实质关联；继承人提交的病历证明 “签约时李军无法签字”，无证据证明李军授权他人签字，故该合同未成立，李军与张磊无真实买卖关系。
（二）过户责任：甲公司需协调继承人，先过户至自身名下再过户给张磊
甲公司的合同义务不可免除：《职工住宅买卖合同》明确 “甲公司负责代办房产证”，虽房屋登记在李军名下，但甲公司作为分配单位，有义务协调原权利人（李军及继承人）完成过户，不能以 “李军未到场、继承人不配合” 为由免除责任；
李军继承人的协助义务：可先过户给甲公司：李军继承人认可 “李军已将房屋交还甲公司”，且同意 “将房屋过户给甲公司”，基于 “李军与甲公司的腾退置换关系”，继承人作为李军权利义务的承受者，有义务配合将房屋过户至甲公司名下，这是后续过户给张磊的前提；
“两步过户” 符合事实与法律：因一号房屋原登记在李军名下，且李军与张磊无真实交易，直接从李军继承人过户给张磊缺乏法律依据；而甲公司是房屋分配与流转的核心主体，先由继承人过户给甲公司，再由甲公司过户给张磊，既尊重 “李军与甲公司的腾退关系”，也履行 “甲公司与张磊的买卖合同义务”，符合 “房地一体” 及 “合同相对性” 原则。
（三）甲公司 “已履行配合义务” 的抗辩不成立
配合义务不止于提交材料：甲公司虽提交了权属登记材料，但未解决 “李军去世后继承人不配合” 的核心问题，根据《职工住宅买卖合同》约定，“代办房产证” 包括协调所有相关方（含继承人），仅提交材料未完成过户，不能视为 “完全履行义务”；
内部分配规则不能对抗合同义务：甲公司 “前户腾退、后户入住” 的内部分配规则，是其内部管理方式，不能以此为由免除对张磊的过户义务，作为专业住房分配单位，应预见 “房屋登记在原权利人名下” 可能产生的过户风险，提前规避或承担后续协调责任。
（四）李军继承人 “不直接过户给张磊” 的主张成立，但需配合 “两步过户”
继承人无义务直接过户给张磊：李军与张磊无真实买卖关系，继承人仅对李军的权利义务负责，与张磊无合同关系，故无义务直接将房屋过户给张磊；
继承人有义务配合过户给甲公司：李军已将房屋交还甲公司，视为 “李军与甲公司达成腾退置换协议”，继承人作为遗产管理人，应继续履行李军的剩余义务（配合过户给甲公司），且继承人自身也同意 “过户给甲公司”，故该义务合法合理。
三、裁判结果
被告赵静、李明、李娜于本判决生效之日起 10 日内，协助将位于北京市西城区一号房屋的不动产权属变更登记至被告甲公司名下；
上述过户完成当日，被告甲公司协助将位于北京市西城区一号房屋的不动产权属变更登记至原告张磊名下；
四、案件启示
（一）单位内部分配住房：2 点规避过户风险
及时办理原权利人过户注销，避免 “登记在旧业主名下”：单位分配腾退房屋时，应在新业主购房前，要求旧业主办理产权过户注销（如过户至单位名下），避免 “房屋已交付新业主，仍登记在旧业主名下” 的情况，本案甲公司未及时注销李军的产权，导致后续过户受阻；
书面明确过户责任，留存授权文件：与新业主签订的买卖合同中，需明确 “过户的全部流程、责任主体、逾期过户的违约责任”；若需旧业主配合，应提前让旧业主出具《授权委托书》（注明委托事项、期限），避免旧业主去世或不配合时无法推进，本案甲公司未留存李军的授权文件，导致《旧有住房买卖合同》被否认。
（二）职工购买单位住房：3 点保障自身权益
确认房屋产权状态，留存付款凭证：购房前要求单位出具房屋产权查询记录，确认 “无抵押、无查封、登记状态清晰”；付款时通过银行转账（备注 “一号房屋购房款”），留存发票、收据，避免现金支付，本案张磊交齐全款且留存凭证，是证明 “真实购房” 的关键；
明确房产证办理时限及违约责任：在买卖合同中约定 “具体的房产证交付时间（如‘入住后 X 日内’），逾期未办的违约金（如‘按房款日万分之五计算’）”，避免单位拖延，本案张磊与甲公司仅约定 “360 日内提交资料”，未约定 “房产证交付时限及违约金”，维权时缺乏明确依据；
关注房屋性质，确认过户条件：若房屋是经济适用房、房改房等政策性住房，需确认 “是否满足上市交易年限、是否需补缴土地出让金”，本案房屋 “按经济适用住房管理”，无上市交易限制，为过户提供了政策基础。
（三）继承人处理遗产房屋：2 点注意事项
先厘清遗产与原单位的关系，再决定是否配合过户：如本案中李军继承人先确认 “李军已将房屋交还甲公司”，再同意 “过户给甲公司”，避免因 “不了解历史交易” 盲目拒绝，导致纠纷扩大；
否认合同签名需举证，避免承担不利后果：若否认遗产人签订的合同，需提交病历、笔迹鉴定、证人证言等直接证据，本案李军继承人提交的住院病历，成功证明 “签约时李军无法签字”，为自身抗辩提供有力支撑。
（四）单位与继承人的协调：1 个核心原则
以 “解决问题” 为导向，避免互相推诿：单位应主动承担协调责任，继承人应尊重遗产的历史交易关系，双方可通过 “两步过户”“补偿协商” 等方式达成一致，如本案中 “继承人过户给单位，单位再过户给职工” 的方案，既解决了产权归属，也避免了矛盾激化。
本案核心警示：单位内部分配住房，需重视产权登记的 “衔接问题”，职工购房时要明确过户责任与时限，继承人处理遗产房屋需厘清历史交易。无论哪一方，都应留存书面证据，避免 “口头约定”“无授权签字”，否则可能导致 “住了房却拿不到证” 的被动局面，最终需通过诉讼解决，耗时耗力。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
