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在二手房交易中，定金纠纷屡见不鲜。北京一起商用房买卖案例中，卖家因隐瞒租赁信息、擅自变更合同条款、未按承诺解押等多重违约行为，被法院判决双倍返还买家定金 20 万元，卖家的反诉请求也全部被驳回。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：陈峰
被告（反诉原告）：刘凯
第三人：某中介公司
（二）交易经过
2023 年 11 月 1 日，经中介居间，陈峰与刘凯签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议，约定陈峰以 620 万元购买刘凯名下的七号商用房（建筑面积 216.25 平方米）。合同主要约定：
房屋已设定抵押 820 万元，刘凯最迟于 2023 年 12 月 25 日完成抵押权注销；
房屋已出租，租金 35363 元 / 月，押金 20 万元，交房时押金转交给陈峰，由陈峰在租赁期满后退还承租人；
陈峰支付定金 10 万元，2023 年 11 月 21 日前支付剩余房款 605 万元（不含 5 万元物业保证金）。
签约当日，陈峰支付定金 10 万元。后因刘凯存在多项违约行为，陈峰于 2023 年 11 月 14 日发出《解除合同告知书》，要求双倍返还定金，双方协商未果引发诉讼。
（三）各方主张
陈峰：刘凯隐瞒租赁补充协议（实际租金低于合同约定）、拒绝按约定转交 20 万元押金（仅同意支付 3 万元）、未按承诺于 2023 年 11 月 13 日解押、擅自与租户解约，导致合同目的无法实现，构成根本违约，应双倍返还定金。
刘凯：自己不存在违约，反而是陈峰单方解除合同且未按约定支付房款，构成违约，请求确认合同于 2023 年 11 月 22 日解除，判令陈峰支付违约金 114 万元。
第三人：配合法院调查，不参与争议。
（四）关键事实
合同签订后，刘凯才告知存在《补充协议》，2025 年 3 月前的租金低于合同约定金额。
刘凯在签约前未告知租户卖房事宜，签约后才取得租户的《放弃优先购买权声明》（无落款日期）。
2023 年 11 月 6 日，刘凯微信告知中介 “11 月 13 日偿还 410 万元贷款并解押”，但未实际履行。
刘凯以 “20 万元押金中 17 万元是营业执照押金” 为由，拒绝按合同约定全额转交，仅同意支付 3 万元。
2023 年 11 月 7 日，刘凯告知中介已与租户协商解约，租户因无法继续使用营业执照不再续租。
陈峰于 2023 年 11 月 13 日通过中介向刘凯发送《解除合同告知书》，刘凯于 2023 年 11 月 22 日表示同意解除合同。
二、案件分析
（一）合同效力与履行义务
双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议系真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。刘凯作为卖方，负有如实披露房屋信息、按约定解押、转交押金、维持租赁关系稳定等义务；陈峰作为买方，负有按时支付房款的义务。
（二）刘凯的违约行为认定
隐瞒重要信息：签约时未告知存在租赁补充协议（实际租金低于合同约定），且未提前告知租户卖房事宜，违反诚实信用原则。
拒绝履行押金转交义务：合同明确约定 20 万元押金需转交给陈峰，刘凯单方面要求仅支付 3 万元，构成违约。
未履行解押承诺：刘凯以微信方式承诺于 2023 年 11 月 13 日解押，该承诺构成合同一部分，但其未实际履行，构成违约。
擅自与租户解约：涉案房屋为商用房，陈峰购买房屋的重要目的之一是获得稳定的租金收益，刘凯在未与陈峰协商的情况下擅自与租户解约，导致陈峰的合同目的无法实现，构成根本违约。
（三）陈峰解除合同的合法性
根据《民法典》第五百六十三条，当事人一方以行为表明不履行主要债务或违约致使合同目的无法实现的，另一方有权解除合同。本案中，刘凯在履行期限届满前，以 “拒绝转交押金、擅自解约、未按承诺解押” 等行为表明不履行主要义务，陈峰有权解除合同，且解除通知于 2023 年 11 月 13 日送达刘凯时，合同即告解除。
（四）刘凯反诉请求的合理性
刘凯主张陈峰违约，但陈峰解除合同系因刘凯先行违约导致，且在合同解除前（2023 年 11 月 13 日前），陈峰的付款期限（2023 年 11 月 21 日）尚未届满，其拒绝支付房款系行使抗辩权，不构成违约。故刘凯的反诉请求无事实和法律依据。
三、裁判结果
被告（反诉原告）刘凯于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）陈峰双倍退还定金 20 万元；
驳回被告（反诉原告）刘凯的全部反诉请求。
四、案件启示
（一）卖方应全面披露房屋信息，恪守诚信原则
二手房交易中，卖方需如实告知房屋抵押、租赁、装修等重要信息，不得隐瞒或虚假陈述。本案中，刘凯因隐瞒租赁补充协议、未提前告知租户卖房事宜等行为，被认定为不诚信，成为裁判的重要考量因素。
（二）签约承诺需谨慎，口头或书面承诺均可能构成合同义务
当事人在合同履行过程中作出的承诺（如本案中刘凯微信承诺的解押时间），可能构成合同的一部分，一旦违反即构成违约。建议重要承诺应写入书面补充协议，明确权利义务。
（三）商用房买卖需特别关注租赁关系稳定性
商用房的租金收益是买家重要的合同目的之一，卖方应妥善处理租赁关系，不得擅自变更或解除租赁合同。如确需变更，应与买家协商一致，否则可能构成根本违约。
（四）定金罚则的适用条件：根本违约导致合同目的无法实现
根据《民法典》第五百八十七条，只有当收受定金的一方存在根本违约（导致合同目的无法实现）时，才需双倍返还定金。买家行使解除权时，需举证证明卖方的违约行为已致使合同目的无法实现。
（五）解除合同需及时通知，通知到达时合同即解除
当事人主张解除合同的，应向对方发出书面通知，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可请求法院确认解除效力，但不影响解除通知的生效时间。
二手房交易涉及环节多、风险点多，建议买卖双方在签约前核实房屋信息，明确违约责任；履行过程中保留沟通记录（如微信、邮件、书面函件等），遇纠纷及时通过法律途径维权，避免损失扩大。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
