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在农村房屋买卖中，非本村集体经济组织成员购买宅基地上房屋的合同是否有效？合同无效后，购房款和损失该如何处理？北京一起案例给出了明确答案：非本村村民购买农房的合同因违反法律强制性规定而无效，出卖方因明知故犯且违背诚信原则需承担主要责任，法院会结合过错程度和实际损失酌情确定赔偿金额。这一判决为农村房屋交易的风险防范提供了重要指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：赵伟
被告：孙强、王丽（孙强之妻）
（二）事件经过
2009 年 12 月 16 日，赵伟与孙强、王丽签订《房屋买卖协议书》，约定孙强、王丽将其位于北京市某村一号院的全部地上物、房屋产权及宅基地使用权出售给赵伟，总价款 56 万元。协议载明，一号院包含三块宅基地，分别登记在孙强父亲孙福、孙强本人及孙强哥哥孙军名下，院内所有建筑均为孙强、王丽所建。
同日，赵伟以现金方式支付 56 万元购房款，孙强、王丽出具收据并交付三块宅基地的《集体土地建设用地使用证》原件。
购房后，赵伟在原有房屋基础上新建 8 间北房，对 6 间西房进行装修（安装暖气片、锅炉），并对宅院地面进行水泥硬化。2011 年，赵伟因业务调整搬离一号院。
2012 年，孙强、王丽未经赵伟同意，撬锁进入一号院并居住至今。赵伟报警后协商未果，遂诉至法院。
赵伟诉称，其非一号院所在村集体经济组织成员，不具备购买资格，故请求：1. 确认《房屋买卖协议书》无效；2. 孙强、王丽返还购房款 56 万元；3. 赔偿宅基地区位补偿款 64.68 万元、房屋重置成新价 31 万元、装修及附属物损失 9 万元，共计 104.68 万元；4. 诉讼费、鉴定费由被告承担。
王丽辩称，未参与卖房，未收到购房款，对买卖事宜不知情，不同意赵伟的诉讼请求。孙强未作答辩。
（三）查明事实
赵伟的户口从未登记在一号院所在村，非该村集体经济组织成员。
《房屋买卖协议书》《收据》上有孙强、王丽的签名及捺印，王丽虽否认，但未提供相反证据；孙强、王丽的子女出具《证明》，同意父母出售一号院。
一号院的三份《集体土地建设用地使用证》原件由赵伟持有，王丽无法解释为何原件在赵伟处。
经赵伟申请，法院委托评估机构对一号院的宅基地区位补偿价进行评估，结果为 57.024 万元（评估依据为 2006 年《顺义区人民政府关于集体土地房屋拆迁补偿的规定》）。赵伟支付鉴定费 5000 元。
评估过程中，孙强、王丽拒绝评估机构进入一号院，导致房屋重置成新价、装修及附属物价值无法评估。
（四）争议焦点
《房屋买卖协议书》是否有效？
合同无效后，购房款应否返还？损失赔偿范围及金额如何确定？
王丽是否应承担责任？
二、案件分析
（一）合同效力认定
根据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利，非本集体成员不得取得或变相取得。
本案中，赵伟非一号院所在村集体经济组织成员，其与孙强、王丽签订的《房屋买卖协议书》涉及宅基地使用权转让，违反了法律强制性规定。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，该合同应属无效。
（二）责任划分
孙强、王丽的主要责任：作为出卖方，明知农村宅基地不得向非本集体成员转让，仍出售一号院，且在转让多年后擅自撬锁入住，违背诚实信用原则，对合同无效及后续纠纷负有主要责任（70%-80%）。
赵伟的次要责任：明知自己非本村成员仍购买农房，对合同无效存在一定过错，应承担次要责任（20%-30%）。
（三）损失赔偿范围
购房款返还：合同无效后，因合同取得的财产应予以返还。孙强、王丽收取的 56 万元购房款，应全额返还赵伟。
宅基地区位补偿款：评估机构认定的 57.024 万元是一号院宅基地的区位价值，该部分损失主要因合同无效导致赵伟无法继续使用宅基地产生，结合双方过错，孙强、王丽应按主要责任比例赔偿。
房屋及装修损失：赵伟新建房屋、装修及硬化地面的支出，属于其实际投入的损失。因孙强、王丽拒绝配合评估，导致无法确定具体金额，相关不利后果由其承担，法院可参考同类房屋市场价格酌情确定。
鉴定费：赵伟为确定损失支付的鉴定费 5000 元，系合理支出，应由孙强、王丽按责任比例承担。
（四）王丽的责任认定
王丽虽否认参与卖房，但《房屋买卖协议书》《收据》上有其签名捺印，且其未能提供证据证明签名系伪造；结合其子女出具的《证明》及赵伟持有宅基地使用证原件的事实，可认定王丽对卖房事宜知情且同意，应与孙强共同承担责任。
三、裁判结果
法院判决：
确认赵伟与孙强、王丽于 2009 年 12 月 16 日签订的《房屋买卖协议书》无效；
孙强、王丽于本判决生效之日起七日内赔偿赵伟损失 150 万元；
驳回赵伟的其他诉讼请求。
（注：法院综合考虑购房款 56 万元、宅基地区位补偿款 57.024 万元、房屋及装修投入等因素，结合双方过错程度，酌情确定总赔偿金额为 150 万元，已涵盖购房款返还及各项损失。）
四、案件启示
（一）非本村村民购买农房风险大，合同大概率无效
农村宅基地具有身份属性，仅限本集体经济组织成员享有。非本村村民购买农房的合同因违反法律强制性规定，通常会被认定为无效。本案中赵伟因非本村成员，即便签订协议并支付房款，仍无法取得合法产权，提醒购房者切勿抱有侥幸心理。
（二）合同无效后，过错方需承担赔偿责任
出卖方作为本村成员，明知宅基地不得向非本村成员转让仍出售房屋，且在合同履行中存在违约行为（如擅自收回房屋），通常需承担主要责任；购房者明知自身不具备购买资格仍签约，也需承担次要责任。双方的过错程度将直接影响损失赔偿比例。
（三）交易过程中应留存完整证据，避免举证不能
本案中，赵伟因持有《房屋买卖协议书》《收据》、宅基地使用证原件及子女《证明》，成功证明了买卖关系的存在；而王丽因未能提供相反证据，需承担不利后果。提醒当事人在交易时务必留存书面凭证，涉及重要事项（如付款、交接）应保留记录。
（四）拒绝配合评估将承担不利后果
评估是确定损失的重要依据，当事人无正当理由拒绝配合评估的，法院可根据现有证据酌情认定损失，并将不利后果归于拒绝配合一方。本案中孙强、王丽拒绝评估，导致房屋及装修损失无法准确核算，法院在确定赔偿金额时对此予以考量。
本案的判决再次明确：农村房屋交易需严格遵守法律规定，非本村村民购买农房存在巨大法律风险；合同无效后，双方应根据过错程度承担相应责任。对于购房者而言，应充分了解农村宅基地的特殊属性，谨慎参与农房交易；对于出卖方而言，应秉持诚信原则，避免因短期利益擅自转让宅基地及地上房屋，否则将面临赔偿损失的法律后果。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
