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回迁房买卖因产权办理滞后易生纠纷，若卖方在合同履行期间擅自设立抵押，买方的权益该如何保障？北京顺义区一起案例给出了答案：法院确认买卖合同有效，判令卖方在抵押注销后协助过户，为回迁房交易中的权利冲突解决提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：
周琳
吴浩（周琳前男友）
被告：郑梅
关联人物 / 机构：
赵强（抵押权人）
甲典当行
乙银行
丙银行
（二）事件经过
2007 年，郑梅与周琳因购物相识，后成为朋友。2014 年 6 月，周琳得知郑梅拟出售一套回迁房购房指标，便在朋友圈帮其发布售房信息。因周琳与吴浩考虑结婚，遂决定购买该房屋。
2015 年 10 月 14 日，因周琳身体原因，由吴浩（买方）与郑梅（卖方）签订《房屋购买协议》，约定：吴浩以 30 万元购买郑梅名下位于北京市顺义区某三号院的一号房屋（回迁房）；房款分三期支付（2016 年至 2018 年每年年底前各付 10 万元）；卖方需在房款付清后交付购房大票及房产证；若卖方违约，需退还已付房款并补偿交易金额的 20%。
协议签订后，郑梅交付一号房屋钥匙，周琳通过自己的银行账户支付了首付款、2015 年物业费及供暖费，并出资装修后入住至今。
2016 年 11 月 30 日，吴浩与周琳签订《变更协议》，约定：吴浩放弃一号房屋权益，后期债务由周琳承担，房屋相关事宜由周琳与郑梅接洽；吴浩放弃孩子抚养权。
此后，双方因合同履行产生争议：
周琳、吴浩起诉要求确认《房屋购买协议》有效，并判令郑梅协助过户；
郑梅反诉要求解除合同、腾退房屋并支付占有使用费。
2023 年 2 月，顺义法院一审判决解除合同、吴浩腾退房屋并支付使用费。周琳、吴浩上诉后，北京市三中院于 2023 年 8 月改判：确认一号房屋为周琳与吴浩同居期间共同购买，周琳为共同购买人，具有购房资格并同意支付剩余房款，故撤销一审判决，驳回郑梅全部反诉请求。
2023 年 8 月 23 日，周琳、吴浩再次起诉，请求：1. 确认《房屋购买协议》有效；2. 判令郑梅办理一号房屋涂销抵押手续；3. 判令郑梅在涂销抵押后协助办理产权登记；4. 诉讼费、保全费及保单费由郑梅承担。
经查，一号房屋产权登记情况如下：
2022 年 9 月 9 日，郑梅登记为所有权人；
2023 年 4 月 13 日，甲典当行登记为抵押权人（最高债权 50 万元），4 月 26 日注销；
2023 年 4 月 27 日，乙银行登记为抵押权人（最高债权 80 万元），11 月 17 日注销；
2023 年 11 月 17 日，丙银行登记为抵押权人，2024 年 1 月 30 日注销；
2023 年 11 月 24 日，赵强登记为抵押权人（最高债权 140 万元，期限至 2024 年 2 月 23 日）。
另查明：
周琳、吴浩曾起诉要求确认郑梅与丙银行、赵强的抵押合同无效，均被法院驳回；
河北三河市法院判决郑梅向赵强偿还借款 90 万元及利息，赵强对一号房屋享有优先受偿权；
周琳已申请查封一号房屋，并就三河市法院判决提起第三人撤销之诉。
郑梅辩称：周琳并非合同当事人，主体不适格；吴浩未按约支付房款构成违约，合同应解除。
（三）争议焦点
《房屋购买协议》是否有效？
郑梅是否应办理涂销抵押手续并协助过户？
周琳是否为适格原告？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
已生效的判决确认：吴浩与郑梅签订的《房屋购买协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
周琳虽未在协议上签字，但一号房屋系其与吴浩同居期间共同购买，房款由周琳支付，且郑梅知晓该情况，故周琳为共同购买人，有权主张合同权利。
（二）抵押对过户的影响
根据《中华人民共和国民法典》规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但应及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
赵强对一号房屋的抵押权已被生效判决确认，具有优先受偿权。在抵押未注销的情况下，无法办理过户手续，周琳亦明确不同意带抵押过户，故需待抵押注销后再办理过户。
（三）郑梅的主观过错
郑梅在终审判决确认合同应继续履行后，仍将一号房屋抵押给赵强，主观上具有明显恶意，违反了诚实信用原则。若因抵押导致周琳无法取得产权，周琳可另行主张解除合同并要求赔偿。
（四）周琳的原告资格
周琳作为共同购买人，与一号房屋及《房屋购买协议》存在直接利害关系，有权作为原告提起诉讼，主体适格。
三、裁判结果
法院判决：
确认吴浩与郑梅于 2015 年 10 月 14 日签订的《房屋购买协议》合法有效；
郑梅于北京市顺义区某街三号院一号房屋上抵押权登记注销后三十日内协助周琳办理该房屋产权过户手续；
驳回周琳、吴浩的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）回迁房买卖合同效力不受产权状态影响
本案中，一号房屋虽为回迁房，签订协议时未取得产权，但合同仍被认定为有效。提醒当事人，回迁房买卖只要意思表示真实、内容合法，合同即有效，不因暂时无产权而无效。
（二）共同购房需明确权利归属
周琳虽未在合同上签字，但因实际出资、同居期间购买且卖方知情，被认定为共同购买人。建议共同购房时，应在合同中明确所有购买人信息，避免日后因权利归属产生争议。
（三）卖方擅自设立抵押需承担法律后果
郑梅在合同履行期间擅自抵押房屋，虽抵押权有效，但需在注销后协助过户，且可能因违约面临赔偿责任。卖方应恪守合同义务，不得滥用物权损害买方权益。
（四）抵押权与债权冲突时的处理原则
抵押权具有优先效力，在抵押未注销前，买方无法办理过户。买方可通过代为清偿债务消灭抵押权，或待抵押权实现后追究卖方违约责任。
（五）诉讼中应注重证据留存
周琳因留存了付款凭证、居住证明、生效判决等证据，其权益得到法院支持。在房屋买卖纠纷中，当事人应妥善保存合同、付款记录、沟通记录等证据，为维权提供依据。
本案的判决既维护了合同的稳定性，又兼顾了抵押权的优先性，为回迁房交易中的权利平衡提供了清晰指引。买卖双方在交易时应增强法律意识，规范合同条款，及时办理产权手续，避免因抵押、违约等问题引发纠纷。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
