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在商品房交易中，办理权属转移登记是开发商的重要合同义务，逾期未办将直接影响购房者的产权权益。北京一起案例中，法院明确开发商在购房者已付清房款并实际入住的情况下，必须履行协助办证义务，并按合同约定支付逾期违约金，为购房者维权提供了明确指引。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：吴刚、吴玥（购房者，父子关系）
被告：庚公司（房地产开发商）
（二）事件经过
2015 年 6 月 27 日，吴刚、吴玥与庚公司签订《商品房预售合同》，约定购买庚公司开发的一号房屋（用途为商务办公及设备用房，预测建筑面积 360.03 平方米），总价款 19333611 元，付款方式为贷款（首付款 50.04%，剩余 49.96% 按揭支付），交房时间为 2016 年 10 月 30 日。
合同附件《补充协议》约定：购房者交清办证资料及税费、办理交房手续后 720 日内，庚公司需协助办理权属转移登记；若因庚公司责任导致逾期，购房者不退房的，庚公司按日支付总房款万分之一的违约金。
合同签订后，吴刚、吴玥按约支付首付款 9673611 元，2016 年 3 月通过按揭贷款支付 966 万元，并补交面积差价款 35307 元，累计支付房款 19368918 元。2016 年 10 月 30 日，庚公司交付一号房屋，吴刚、吴玥当日支付产权代办费 1570 元、契税 581067.53 元，并实际入住使用（支付物业费等）。
经查，一号房屋于 2017 年 11 月 28 日初始登记至庚公司名下，无抵押或查封，买卖合同已完成网签备案。但截至起诉时，庚公司未协助办理权属转移登记，吴刚、吴玥多次催告未果，遂起诉请求：1. 庚公司协助办理一号房屋权属转移登记；2. 支付逾期办证违约金（以 19368918 元为基数，日万分之一，自 2018 年 10 月 20 日起计算至实际办证日）。庚公司未到庭应诉，视为放弃答辩权利。
（三）争议焦点
庚公司是否有义务协助吴刚、吴玥办理权属转移登记？
逾期办证违约金的起算时间及计算标准如何确定？
庚公司未到庭应诉，是否影响法院对案件事实的认定？
二、案件分析
（一）开发商的协助办证义务
根据《民法典》第五百零九条，当事人应全面履行合同义务。本案中：
吴刚、吴玥已履行全部义务：付清房款、交清办证税费、接收房屋并实际使用，满足办证前提条件；
一号房屋已于 2017 年 11 月 28 日完成初始登记，具备办理转移登记的条件；
庚公司未举证证明逾期办证系购房者原因（如未提交资料），应认定为庚公司违约，需继续履行协助办证义务。
（二）逾期违约金的认定
依据合同约定及履行情况：
起算时间：购房者 2016 年 10 月 30 日交房并交清税费，按 720 日计算，庚公司应于 2018 年 10 月 20 日前完成协助办证，故违约金自 2018 年 10 月 21 日起算；
计算标准：合同明确约定逾期按日万分之一支付违约金，该标准系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予以支持；
计算基数：总房款含面积差价款 35307 元，累计 19368918 元，符合 “实际支付房款” 的计算原则。
（三）缺席审理的事实认定
根据《民事诉讼法》第一百四十七条，被告经传唤未到庭的，法院可缺席判决：
吴刚、吴玥提交的房款发票、税费收据、交房证明、网签备案记录等证据形成完整链条，足以证明案件事实；
庚公司未到庭质证，视为对原告诉称事实及证据无异议，法院可依据现有证据作出裁判。
三、裁判结果
法院判决：
庚公司继续履行与吴刚、吴玥于 2015 年 6 月 27 日签订的《商品房预售合同》，于本判决生效之日起 30 日内配合办理一号房屋的权属转移登记手续，将该房屋登记至吴刚、吴玥名下；
庚公司于本判决生效之日起 7 日内给付吴刚、吴玥逾期办证违约金（以 19368918 元为基数，按每日万分之一的标准，自 2018 年 10 月 21 日起计算至实际办理权属转移登记手续之日止）。
四、案件启示
（一）购房者需留存完整付款及办证凭证
务必保存房款发票、面积补差收据、契税及代办费支付凭证等，作为已履行义务的证明；
交房时要求开发商出具书面交房证明，记录收房时间，明确办证起算节点。
（二）明确合同中办证义务的细节
签约时需约定 “初始登记完成时间”“协助办证的具体流程”“逾期违约金计算标准及起算方式”，避免约定模糊导致纠纷；
注意补充协议是否对主合同的办证义务进行不合理限制（如无限延长办证期限），如有应要求修改。
（三）开发商逾期办证的维权时机
当房屋具备初始登记条件（即开发商已取得大产权）后，应及时催告开发商协助办证，催告无果可立即起诉；
违约金计算具有持续性，起诉时可主张至实际办证日，无需担心时效问题（每日违约金均为独立债权）。
（四）证据链的完整性至关重要
除付款凭证外，需留存网签合同、入住证明（物业费、水电费单据）、初始登记信息查询结果等，证明房屋状态及自身履约情况；
多次催告的记录（如书面函件、邮件、聊天记录）可作为开发商恶意拖延的佐证，增强胜诉概率。
（五）开发商缺席审理的应对
即使开发商未到庭，只要证据充分，法院仍会支持合理诉求，购房者无需因对方缺席而顾虑；
起诉时需确保被告信息准确（如公司全称、地址），避免因送达问题拖延审理。
本案凸显了 “契约必守” 原则在商品房交易中的适用，明确开发商不得以消极应诉逃避办证义务，同时提醒购房者重视合同细节与证据留存，通过法律途径维护自身产权权益。
