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在商品房交易中，逾期交房是常见的违约情形，其中违约金计算标准、免责事由认定及款项抵扣等问题常引发争议。北京一起案例中，法院针对新冠疫情是否构成免责事由、违约金标准调整等作出明确裁判，为同类纠纷提供了处理范本。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：林浩（购房者）
被告：丙公司（房地产开发商）
（二）事件经过
2017 年 12 月 29 日，林浩与丙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定林浩购买丙公司开发的四号房屋（预测面积 134.02 平方米），总价款 7124482 元，付款方式为首付 2854482 元 + 按揭贷款 427 万元。合同明确：丙公司应于 2020 年 4 月 30 日前交付房屋；逾期交房超过 60 日且林浩不解除合同的，丙公司按日支付全部房价款万分之二的违约金。
合同签订后，林浩按约支付房款。2022 年 7 月 18 日，丙公司向林浩发出《入住通知书》，实际交房时间较约定延迟 822 天。双方签订《面积补差协议》，确认四号房屋实测面积 134.77 平方米，林浩需补缴面积补差款 12818.94 元，房屋总价调整为 7137300.94 元。
林浩起诉要求丙公司支付逾期交房违约金（自 2020 年 8 月 5 日至 2022 年 7 月 18 日，按日万分之一计算，原为 117 万余元，庭审中变更为 508890 元）。丙公司辩称：新冠疫情期间（2020 年 1 月 24 日至 4 月 30 日）的 97 天停工属免责事由；违约金标准过高，请求调整为日万分之一；应扣除面积补差款 12818.94 元。
（三）争议焦点
新冠疫情导致的停工能否抵扣逾期交房天数？
合同约定的日万分之二违约金是否应调整为日万分之一？
面积补差款能否与违约金直接抵扣？
二、案件分析
（一）逾期交房天数的认定
丙公司主张新冠疫情一级响应期间（97 天）属免责事由，但法院结合双方庭审陈述及生效判决，认定双方已默认违约金起算时间为 2020 年 8 月 7 日（即扣除了合理的疫情影响期），故不再单独扣减疫情天数。该认定体现了对当事人合意的尊重，即双方通过实际行为认可了逾期起算点的调整。
（二）违约金标准的调整
合同约定逾期超过 60 日按日万分之二（年利率 7.3%）计算违约金，丙公司以 “标准过高” 请求调整为日万分之一（年利率 3.65%）。法院结合以下因素予以支持：
当地同类案件裁判惯例，日万分之一为普遍适用标准；
林浩在庭审中主动将主张标准从日万分之二降至日万分之一，视为对自身权利的处分；
违约金应以补偿损失为原则，日万分之一已足以弥补林浩的资金占用损失及房屋延期使用损失。
（三）面积补差款的抵扣
根据《民法典》第五百六十八条，当事人互负债务时可主张抵销。本案中：
林浩需向丙公司支付面积补差款 12818.94 元；
丙公司需向林浩支付逾期交房违约金；
林浩当庭同意抵扣，属于合法行使抵销权，法院予以确认，最终违约金金额为抵扣后的 494643.16 元。
三、裁判结果
法院判决：
丙公司于判决生效后七日内支付林浩违约金 494643.16 元（已扣除面积补差款 12818.94 元）；
驳回林浩的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）疫情等不可抗力的举证与主张
开发商以疫情、政策调整等为由主张免责的，需提供政府停工通知、施工日志等证据，证明不可抗力与逾期交房的直接因果关系。本案中丙公司未充分举证，但因双方默认起算时间调整而间接获得部分免责效果，提醒当事人应及时就不可抗力影响书面协商确认。
（二）违约金调整的司法考量
合同约定的违约金过高（通常指超过损失的 30%）时，法院可依法调整。购房者应在签约时合理约定违约金（如日万分之一至万分之三），开发商主张调整需提供损失过低的证据（如周边租金水平），避免仅以 “行业惯例” 为由抗辩。
（三）款项抵扣的合意优先
面积补差款、维修基金等与违约金的抵扣，需双方达成合意。购房者可在诉讼中主动提出抵扣，减少执行环节的繁琐；开发商若主张抵扣，需确保债务到期且无争议（如本案面积补差款已通过协议确认）。
（四）诉讼请求的合理主张
购房者起诉时应根据实际情况调整诉讼请求（如本案林浩主动降低违约金标准），避免因主张过高导致诉讼费损失。同时，需准确计算逾期天数（扣除合理免责期），确保请求有事实依据。
（五）合同条款的细化约定
建议在购房合同中明确：不可抗力的具体情形及扣减方式、违约金计算的起止时间、面积补差与违约金的处理规则等，减少后续争议。例如，约定 “疫情导致的停工天数以政府文件为准，最多不超过 90 天”。
本案体现了法院在处理逾期交房纠纷时，既尊重合同约定，又注重公平原则的平衡，为购房者和开发商提供了清晰的行为指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
