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父母留下的房产，妹妹却在母亲去世前与其私下签订买卖合同过户。姐姐一纸诉状要求确认合同无效，还原房产共有的原状。这场家庭房产纠纷中，法院究竟如何认定？今天就带大家一探究竟。
案件梳理
（一）当事人信息
原告：张琳
被告：张婷
亲属关系：张建国与刘素兰系夫妻，均为初婚，育有二女张琳、张婷 。张建国于 2009 年 7 月 9 日去世，刘素兰于 2022 年 11 月 18 日去世 。
（二）案件背景
2006 年，刘素兰承租的公房腾退后，与甲公司签订购房协议，购入一号房屋，产权按经济适用房管理 。房屋总价款 457650 元由张婷转账支付，但登记在刘素兰名下 。2009 年，张建国去世，未对一号房屋进行遗产分割。2019 年，刘素兰与张婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，以 230 万元价格将房屋过户给张婷，实际未支付房款，张婷仅支付土地出让金 69000 元 。2022 年刘素兰去世后，张琳认为该行为侵害自己的继承权，起诉要求确认合同无效，并恢复房屋为姐妹俩共有状态 。张婷则辩称自己是实际出资人，过户是还原房屋真实权利状态，且姐姐未尽赡养义务 。
争议焦点
（一）一号房屋的实际产权人是谁？
原告张琳主张：一号房屋登记在母亲刘素兰名下，且是父母婚姻存续期间取得，属于父母共同财产，自己作为继承人享有权益 。
被告张婷主张：购房款由自己支付，因经济适用房政策限制才登记在母亲名下，自己才是实际产权人，签订合同只是恢复真实权利状态 。
（二）刘素兰与张婷签订的房屋买卖合同是否有效？
原告张琳主张：该合同未经自己同意，擅自处分父亲张建国的遗产份额，损害自身权益，应认定为无效 。
被告张婷主张：母亲有权处分自己的财产，且过户行为还原真实产权，不存在合同无效情形 。
（三）房屋是否应恢复为姐妹共有状态？
原告张琳主张：合同无效后，房屋应恢复到遗产分割前状态，由姐妹俩共同共有 。
被告张婷主张：合同有效且已完成过户，原告该项诉求与本案不属于同一法律关系，不应支持 。
案件分析
（一）房屋产权归属认定
根据法律规定，夫妻婚姻关系存续期间所得财产若无特殊约定，为夫妻共同财产 。一号房屋虽由张婷出资，但系刘素兰承租公房腾退后购入，登记在刘素兰名下，且无证据证明存在代持协议，应认定为张建国与刘素兰的夫妻共同财产 。张婷仅以转账记录主张自己是实际产权人，证据不足，法院不予支持 。
（二）合同效力判定
刘素兰自有份额处分：刘素兰有权处分自己享有的房屋一半份额及继承张建国的部分遗产份额，其与张婷就该部分的交易行为未损害张琳利益，不存在合同无效情形 。
张建国遗产份额处分：张建国去世后，其享有的房屋一半份额作为遗产，由刘素兰、张琳、张婷共同共有 。刘素兰与张婷在明知该情况且未支付合理对价的情况下，擅自处分张建国遗产份额，损害张琳利益，该部分合同内容无效 。
（三）房屋共有诉求处理
因合同部分有效部分无效，直接确认房屋为姐妹共有条件不具备 。张琳可在后续继承张建国遗产时，另行主张自己在一号房屋中的权益 。
裁判结果
确认刘素兰与张婷签订的一号房屋《北京市存量房屋买卖合同》中涉及张建国遗产的部分无效；
驳回张琳的其他诉讼请求 。
案件启示
（一）保留书面协议，明确财产归属
涉及借名买房、代持等情况，务必签订书面协议，明确产权归属、出资方式等内容 。口头约定或单方转账记录，在纠纷中难以得到法院认可。
（二）共有财产处分，需经全体同意
对共有财产进行买卖、赠与等处分时，需经全体共有人同意 。擅自处分他人份额，即使是亲属关系，也可能因损害他人权益导致行为无效。
（三）遗产继承纠纷，及时主张权利
发现继承权被侵害，应及时通过法律途径解决 。拖延时间可能导致证据灭失，增加维权难度 。同时，在遗产未分割前，共同共有人的权利状态较为复杂，需谨慎处理财产变动。
（四）赡养义务与财产分配，无必然关联
虽然赡养义务影响遗产分配比例，但不能直接决定财产归属 。即使一方未尽赡养义务，也不意味着其丧失法定继承权 。若想定向分配财产，建议通过遗嘱等方式明确 。
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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
