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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：
周秀兰：丧偶，与丈夫婚内育有子女，作为家庭共有人主张房屋权益。
陈俊辉：周秀兰之子，参与房屋买卖交易，现要求确认合同无效并收回房屋。
被告（反诉原告）：
杨明远：城镇居民，户籍所在地为北京市海淀区，购买涉案房屋并居住至今。
（二）案件事实
周秀兰与丈夫陈建国（1992 年去世，未留遗嘱）婚后育有长女陈雅婷、次女陈慧琳、长子陈俊辉。二人婚内共同出资建造位于某地的农宅（一号房屋），宅基地由夫妻二人获批。陈建国去世后，陈雅婷、陈慧琳自愿放弃对一号房屋的继承权，该房屋由周秀兰、陈俊辉共同共有。
1999 年 12 月 9 日，陈俊辉与杨明远签订房屋买卖合同，将一号房屋出售给杨明远，合同金额 7000 元。杨明远支付房款后，陈俊辉交付房屋。杨明远非房屋所在村集体经济组织成员，购房后居住至今，并于 2010 年左右对房屋进行翻建。现陈俊辉以杨明远不具备本村集体经济组织成员资格为由，起诉要求确认买卖合同无效，判令杨明远交付并腾退房屋；杨明远则反诉要求周秀兰、陈俊辉赔偿购房款及损失共计 130 万元 。
（三）查明事实
房屋权属：一号房屋宅基地由周秀兰与陈建国获批，陈雅婷、陈慧琳出具《放弃继承声明》，房屋由周秀兰、陈俊辉共同共有。《契证》显示房屋占地面积 209.25 平方米，共 4 间，1999 年 12 月 9 日完成买卖转移登记，杨明远缴纳相关税费。
合同履行：杨明远支付 7000 元购房款并实际占有房屋，对房屋进行翻建，院内建有北正房四间（卫生间、客厅、卧室、厨房）、南房三间（储物间、饭厅、卧室），南北房之间为封顶小院。
当事人情况：杨明远为城镇居民，户籍在北京市海淀区，不具备房屋所在村集体经济组织成员资格。
证据与评估：双方均不申请对房屋宅基地区位补偿价、地上物重置成新价进行评估；杨明远提交平谷区相关拆迁补偿指导意见，主张参照区位补偿价计算损失，周秀兰、陈俊辉以房屋未列入拆迁范围为由反对 。
二、争议焦点
合同效力认定：城镇居民购买农村房屋的买卖合同是否有效？
过错责任划分：合同无效后，周秀兰、陈俊辉与杨明远各自应承担何种程度的过错责任？
损失赔偿与返还：杨明远的损失应如何认定和计算？房屋与款项的返还义务如何确定？
三、案件分析
（一）合同效力判定
根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属农民集体所有，其使用权不得随意出让、转让。农村房屋依附于宅基地，具有社会保障属性，旨在保障本村村民基本居住需求。非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖，因违反法律强制性规定，原则上应认定无效。本案中，杨明远为城镇居民，不具备房屋所在村集体经济组织成员资格，其与陈俊辉签订的房屋买卖合同当属无效 。
（二）过错责任认定
周秀兰、陈俊辉作为村集体经济组织成员，明知宅基地转让受限，却在交易 25 年后以合同违法为由主张无效，违背诚信原则，应对合同无效承担主要责任；杨明远明知自身非本村成员仍购买农村房屋，对交易风险缺乏合理预判，应承担次要责任 。
（三）损失赔偿与返还处理
合同无效后，杨明远应返还一号房屋及宅院；周秀兰、陈俊辉需赔偿杨明远因合同无效遭受的经济损失。损失赔偿需综合房屋位置、翻建规模、市场价格等因素确定，杨明远主张的购房款已包含在信赖利益损失中，不应重复主张 。
四、裁判结果
法院依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》及相关司法解释，作出如下判决：
确认周秀兰、陈俊辉与杨明远于 1999 年 12 月 9 日签订的《农村房屋买卖合同》无效。
周秀兰、陈俊辉于判决生效后 7 日内赔偿杨明远损失 555,379 元。
杨明远在周秀兰、陈俊辉履行完第二项义务后 1 个月内，腾退并返还一号房屋及宅院。
驳回周秀兰、陈俊辉的其他诉讼请求。
驳回杨明远的其他反诉请求。
五、案件启示
法律红线不可触碰：农村宅基地流转受严格限制，非本村集体经济组织成员购买农村房屋存在极大法律风险，合同易被认定无效。
诚信交易是根本：交易双方应遵守法律规定与诚实信用原则，随意反悔或隐瞒重要信息将承担相应法律后果。
风险防范需重视：涉及农村房屋买卖时，买卖双方需充分了解相关法律法规，谨慎评估交易风险，必要时寻求专业法律意见 。
