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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：孙明，自然人，北京市通州区A村村民。被告：周强，自然人。第三人（王建国子女）：王芳、王丽、王勇，均为自然人。第三人（刘大海子女）：刘辉、刘敏、刘刚、刘杰，均为自然人。
（二）案件事实
2023 年 9 月 27 日，周强（甲方）与孙明（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定将位于通州区A村 XXX 号院内的一号房屋北房 4 间及其他不动产、设备设施以 91 万元出售给孙明。协议签订后，孙明支付部分房款，周强交付房屋及产权文件。
经查，一号房屋原登记在已故的王建国名下，其配偶李兰也已去世，二人育有子女王芳、王丽、王勇。1999 年 5 月 5 日，王建国将房屋卖给刘大海，刘大海支付房款并实际占有房屋；2010 年 7 月 17 日，刘大海又将房屋转卖给周强；2023 年，周强再将房屋卖给孙明。刘大海及其配偶张梅均已去世，育有子女刘辉、刘敏、刘刚、刘杰。
王芳、王丽、王勇主张签订买卖协议时房屋不存在，交易虚假；刘辉、刘敏、刘刚、刘杰则认为合同无效。孙明为确认房屋权属，诉至法院。
（三）双方主张
原告主张：
确认与周强签订的《房屋买卖协议书》有效；
判令一号房屋北房 4 间归其所有。
被告辩称：同意原告的诉讼请求。
第三人（王芳等）辩称：签订协议时房屋不存在，交易虚假，应驳回原告诉求。
第三人（刘辉等）辩称：不认可合同效力，主张合同无效。
二、争议焦点
孙明与周强签订的《房屋买卖协议书》是否有效？
一号房屋北房 4 间的所有权应归属何方？
第三人提出的房屋不存在及合同无效主张能否成立？
三、案件分析
（一）合同效力认定
主体适格性：孙明为该村村民，符合农村宅基地房屋买卖的主体资格要求，具备购买案涉房屋的权利基础 。
意思表示真实性：协议内容系双方自愿协商达成，无证据表明存在欺诈、胁迫等情形，体现真实的交易意愿。
内容合法性：协议未违反法律法规强制性规定，且历经多次交易流转，前手买卖行为均未被认定无效，形成连续的权利转移链条。
（二）第三人主张的反驳
房屋存在争议：王芳等第三人称房屋不存在，但根据双方提交的照片等证据，宅基地内存在具备门窗、墙体、顶棚等构造的构筑物，符合房屋基本特征，其主张缺乏证据支持。
合同无效抗辩：刘辉等第三人虽质疑 2010 年协议签字真实性，但未申请鉴定且认可其父知晓并同意卖房，无法证明合同存在无效情形，应承担举证不能的后果。
（三）权属归属依据
基于房屋多次合法买卖且孙明已支付价款、实际占有房屋，依据有效合同及履行情况，其有权获得房屋所有权。同时，第三人未能提供相反证据推翻交易合法性，故房屋应归孙明所有。
四、裁判结果
法院依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下：
确认孙明与周强于 2023 年 9 月 27 日签订的《房屋买卖协议书》有效；
位于北京市通州区A村 XXX 号院内的北房 4 间归孙明所有。
五、案件启示
农村房屋买卖的合规性：农村宅基地房屋交易需确保买方具备本村集体经济组织成员身份，避免因主体不适格导致合同无效。
证据留存的重要性：交易过程中应妥善保存合同、支付凭证、交付记录等证据，在权属争议时可有效维护自身权益。
无效主张的举证责任：主张合同无效的一方需提供充分证据证明存在法定无效情形，否则将承担败诉风险。
交易链条的连续性审查：涉及多次流转的房屋买卖，法院会综合考量各环节交易的合法性，确保权利转移的连贯性与正当性。
