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案件梳理
一、当事人关系
原告（买受人）：陈芳
被告（出卖人）：王建国，定向安置房被安置人
第三人（被告配偶）：刘芳（王建国配偶）
第三人（被告之子）：王大伟（王建国长子）、王二伟（王建国次子）
第三人（开发商）：甲公司
第三人（居间方）：乙公司
二、诉讼请求
确认陈芳与王建国于 2020 年 9 月 8 日签订的《房屋买卖合同》合法有效；
判令王建国与甲公司签署购房合同、履行收房义务，由陈芳直接向甲公司支付购房款并扣减应付王建国的购房款；
判令陈芳享有一号房屋排他性居住使用权；
判令王建国交付一号房屋及相关购房合同、公共维修基金票据等材料；
判令王建国支付逾期交房违约金（自 2022 年 11 月 19 日起至交付之日止，按每日 1000 元计算）；
判令王建国在房屋具备初始登记条件后 15 日内办理产权登记，具备上市交易条件后 60 日内协助过户至陈芳名下；
诉讼费由王建国承担。
三、事实与理由
2020 年 9 月 8 日，陈芳与王建国在乙公司居间下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王建国以 225 万元出售其名下定向安置房（一号房屋，尚未取得产权证）。陈芳当日支付首付款 50 万元，王建国配偶刘芳及儿子王大伟、王二伟签署《同意出售声明书》。2022 年，甲公司多次通知王建国办理签约及收房手续，王建国拒不配合，经陈芳催告仍以额外加价为由拒绝履行，导致房屋无法交付。陈芳主张王建国构成违约，应承担相应责任。
四、被告抗辩
王建国称签订合同时年事已高，对房屋买卖事宜不知情，签字非真实意思表示，实际为 “安置房指标转让”，因中介欺诈签署房屋买卖合同；
陈芳支付的 50 万元中，20 万元当日转回，实际仅支付 30 万元，指标转让款未付清；
房屋未取得产权证，合同违反定向安置房交易政策，应认定无效。
争议焦点
《房屋买卖合同》是否有效：原告主张合同系真实意思表示，被告主张系指标转让且存在欺诈，合同无效。
合同能否实际履行：定向安置房需由被安置人王建国与开发商签约，原告要求直接付款并交付房屋是否突破合同相对性。
逾期交房违约金是否成立：被告未按开发商通知办理收房手续，是否符合合同约定的违约金支付条件。
案件分析
一、合同效力认定
形式与内容合法性：
王建国认可合同及相关文件签名真实性，虽主张 “不知情”，但未提供证据证明签字时缺乏民事行为能力或受胁迫，录像显示其签约时神志清醒。
合同明确约定房屋位置、价款、交付方式等买卖合同核心条款，且王建国签署的《售房人陈述》《请求说明书》均确认房屋买卖关系，无违反法律、行政法规强制性规定的情形。
被告抗辩缺乏证据：
被告主张 “指标转让”，但合同全文未提及 “指标”，反而详细约定房屋交付、过户等条款，与指标转让性质不符。
“20 万元转回” 证据无法证明与本案购房款直接关联，原告已提供收据证明支付 50 万元首付款，付款事实清晰。
二、合同履行障碍分析
定向安置房的特殊性：
一号房屋为定向安置房，根据政策，开发商甲公司仅能与被安置人王建国签订购房合同，原告作为第三人无权直接要求甲公司与其签约，其请求违反合同相对性原则。
王建国未与甲公司完成签约及付款，房屋尚未交付至王建国名下，原告主张的居住使用权、房屋交付等请求缺乏履行基础。
逾期交房违约金条件未成就：
合同约定 “开发商交房时” 被告需交付房屋，但王建国因未履行与甲公司的签约及付款义务，导致开发商未实际交房，不符合 “延期交付” 的前提条件，违约金条款不适用。
三、举证责任分配
被告主张合同无效或存在重大误解，需承担举证责任，但未提供充分证据证明欺诈、胁迫或意思表示不真实，应承担不利后果。
裁判结果
确认合同效力：陈芳与王建国签订的《房屋买卖合同》合法有效；
驳回其他请求：因定向安置房交易政策限制及合同相对性，原告要求履行收房、交付房屋、支付违约金等请求缺乏事实与法律依据，不予支持。
案件启示
定向安置房交易风险防范：定向安置房涉及特定主体资格，买受人需审查房屋性质及交易合规性，避免因政策限制导致合同目的无法实现。
合同相对性原则坚守：合同仅对签约主体具有约束力，不得要求第三人直接向非签约方履行义务，尤其是政策性房屋交易中，需严格遵循政策规定的主体资格。
举证责任与证据留存：主张合同无效或可撤销的一方，需提供充分证据证明法定无效情形，交易过程中应留存签约录像、付款凭证等关键证据，避免因举证不能承担败诉风险。
重大交易审慎义务：对于未取得产权证的房屋，买受人应预见产权办理延迟、交付不能等风险，明确约定违约条款并评估履约可行性，降低交易风险。
