北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、遗产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等重大房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某文向本院提出诉讼请求：l、请求依法撤销原被告所签离婚协议书中关于朝阳区房屋离婚后归张某所有的财产分割内容；2、依法分割上述房屋的卖房款538万元；3、依法分割被告名下共计434566．85元的存款；4、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2001年2月9日，原告与被告登记结婚。2019年5月31日，原告在被被告欺诈的情况下，与被告签订了《离婚协议书》，其中第三条约定：“双方婚后财产分割中，现张某名下朝阳区一号房屋离婚后归张某所有。”涉案的房屋原为原告的婚前个人财产，2008年因交纳供暖费的需要过户到被告名下。2019年3月初，原被告商量卖掉涉案的房屋新买一套房屋养老居住。2019年3月17日，原被告找到中介公司商谈卖房事宜。由被告个人和购房人孙某签订《房屋买卖合同》。原告配合办理协议离婚，并将房屋约定在被告个人名下，这样购房人可以少交税。之后被告让原告在被告写好的离婚协议上按了手印。
从2019年5月31日办理协议离婚直到被告用卖房款购买新房拿到新房本，被告一直都和原告一起居住生活，直到2019年8月中旬，被告突然离开原告。请法院判决支持原告的诉讼请求。
被告辩称
张某辩称：不同意原告的诉讼请求。一、答辩人认为，双方感情已经破裂，无和好可能。二、离婚协议是被骗下所签订的。对于家庭财产的处分不是真实意思表示。提出卖房的是原告。之后要在房产上加名的是原告的亲生女儿们。起诉要房产的是原告。这一切无不显示原告的所作所为就是为了霸占全部财产。而原告还反过来诬陷答辩人。三、答辩人与被答辩人为了出售夫妻婚后购买的共有房屋，北京市朝阳区一号房屋，在中介的建议下办理了离婚。除了针对该已出售的房屋所约定事实外，该离婚协议中涉及财产分割的其他内容意思表示不真实，应当予以撤销并重新分割。请求人民法院对双方共同财产依法进行分割。关于共同财产情况，1、李某文名下天通苑房产，张某名下房屋已经出售，其中尚有定金10万元在李某文处。
法院查明
原告李某文与被告张某原系夫妻关系，双方于2001年2月9日登记结婚。后于2019年5月31日登记离婚。双方均系再婚，婚后未生育子女。本案原被告争议的焦点主要是房产。经查，1990年某村拆迁。李某文获得位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）和二号房屋（以下简称二号房屋）的承租权。李某文称虽然房屋租赁契约是他签订的，但是他是代表其他家庭成员签订的。其他家庭成员包括李某文的父母和他的女儿李某露。李某文认为一号房屋是给他和李某露的。二号房屋是给他父母的。李某文一家搬迁完成后，全家居住在二号房屋内，一号房屋一直对外出租。李某文与张某结婚后，一家人仍然在此居住。李某文的父亲在李某文再婚前已经去世。李某文的母亲一直与李某文、张某居住在一起，后于2006年去世。李某露于2004年结婚之后搬离该处。
2003年，李某文与北京市物业公司分别签订两份《房屋买卖契约》。契约约定李某文按照基准房价购买一号房屋和二号房屋。关于购房款的出资，李某文称是用出租房屋租金支付的。张某称是用夫妻共同财产支付的，她在结婚时带来了自己的存款3万元，当时也有打工收入。李某露承认她没有出资，但称自己工作时把收入都交给李某文。李某文购买上述两套房屋后，开始时登记的房屋所有权人是李某文。2008年，为报销取暖费，二号房屋所有权人变更为张某。2009年，为改善居住条件，李某文将一号房屋出售，得售房款93．5万元。李某文用全部卖房款并添补部分款项购买了位于北京市昌平区三号房屋（以下简称三号房屋）。当时购房款共计118万元。
2019年，李某文与张某协商出售二号房屋。为满足该房产属于满五年唯一的住房的情形，以达到少缴纳契税的目的，夫妻双方协商“假离婚”。双方签署的《离婚协议书》第三条约定：“现李某文名下昌平区三号房屋离婚后归李某文所有。现张某名下朝阳区一号房屋离婚后归张某所有。”《离婚协议书》第四条约定：“双方婚后无债权债务。”关于出售二号房屋所得卖房款，原被告皆认可是538万元。关于售房款的去向，李某文称全部在张某处。张某称有10万元在李某文处，其余款项中有406．6万元购买了房屋，剩余96万元。双方登记离婚后，又在一起生活了几个月，后因为家庭矛盾分开居住。本案审理过程中，本院曾主持双方调解和好，但双方争执激烈，均表示不愿意再在一起生活。
另查，李某文于2019年8月19日将三号房屋赠与李某露，并办理了房产登记。李某露又于2019年10月10日以夫妻间房屋转移的名义将该房屋所有权登记在其配偶周某豪名下。李某文与李某露称三号房屋是一号房屋出售后转化而来，因一号房屋是其二人的财产，故三号房屋也是其二人的共有财产，与张某无关。张某称三号房屋是她与李某文的夫妻共同财产，二号房屋也是她与李某文的夫妻共同财产。关于三号房屋的市场价值，原被告不能协商一致。被告张某向本院申请就双方离婚之日即2019年5月31日的市场价值进行评估。市场价值为621．29万元。
裁判结果
一、李某文与张某于2019年5月31日签订的《离婚协议书》第三条、第四条无效；
二、李某文于本判决生效之日起15日内支付张某北京市昌平区三号房屋折价款2609418元；
三、张某于本判决生效之日起15日内支付李某文出售北京市朝阳区二号房屋售房款269万元；
四、驳回张某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
所谓“假离婚”并非法律概念。原被告双方签订《离婚协议书》并办理了离婚登记，双方的婚姻关系即告解除，彼此之间不再享有和负担夫妻的权利和义务。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。依据双方当事人陈述，本案原被告签订《离婚协议书》的目的是为了制造离婚的假象，以规避卖房缴纳税费。关于房产分割的约定是为了让二号房屋成为张某名下唯一的住房，双方并不具有真实分割夫妻共有财产的目的。因此，《离婚协议书》第三条应为无效。
原被告自始不具有分割夫妻共有财产的真实意思，故不符合申请撤销的法律规定。法院对原被告要求撤销《离婚协议书》第三条的请求不予支持。《离婚协议书》第四条约定与事实不符，意思表示不真实，故亦应当认定为无效。《离婚协议书》第三条、第四条被确认无效后，该两条涉及的财产应当重新分割。
关于原被告要求分割的两套房屋的所有权归属，应当首先理清两套房屋的来源。一号房屋和二号房屋最早是作为李某文与其父母和李某露四口人回迁安置房，是原有宅基地和房屋被占用和拆除后所获得的居住权利，只是当时的房屋是承租状态，而非拥有完整的所有权。因此，回迁安置的四人对以上两套房屋的获得都有贡献。以上两套房屋在日后购买时以基准房价作为计价依据，也是考虑了房屋作为回迁安置房屋的性质。以上两套房屋在购买时，原被告已经结婚，购房款应当视为来自夫妻共同财产。因此张某对以上两套房屋购买有出资，有贡献。李某文辩称购房款来自于其个人财产，并未提交证据证明，法院对该说法不予采信。因此，综合来看以上两套房屋的原承租人和后来的购买出资人对房屋最终产权的获得都有贡献，但房屋出资购买人贡献更大。综上，法院酌情确定在一号房屋中李某露享有10%的所有权份额，李某文享有50%的所有权份额，张某享有40%的所有权份额。
李某文的父亲在购买房屋前已经去世，其不再享有二号房屋的所有权。李某文的母亲去世于原被告结婚之后，其应享有的所有权份额事实上由李某文继承，依法应属于夫妻共同财产。因此，二号房屋最终应由李某文和张某各享有50%的所有权份额。现该房屋已经出售，李某文和张某应当平分售房款，由张某给付李某文售房款的一半。三号房屋购房款大部分来源于一号房屋的售房款。两者差额24．5万元应当来源于原被告的夫妻共同财产。如上所述，一号房屋为本案当事人三方共有，法院依据三号房屋购房款的来源，酌情确定三号房屋应由李某文享有50%的所有权份额，由张某享有42%的所有权份额，由李某露享有8%的所有权份额。现三号房屋已经由李某文赠与给了李某露，故依法重新确定所有权份额存在现实障碍。李某文在未经张某同意的情况下擅自将包含张某所有权份额的房屋赠与他人，构成侵权。李某文应负有损害赔偿的责任。李某文应当给付张某相应所有权份额的房屋价值赔偿款。
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