北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某荪向本院提出诉讼请求：1．请求依法分割位于北京市密云区一号、二号两套房屋（以下简称涉案两套房屋），判决以上房屋归原告所有（由原告支付折价补偿款）；2．判决安置协议中的拆迁补偿款200245元，由二被告返还原告补偿款的75%，共计150183元；3．诉讼费由被告承担。
事实及理由：原告赵某荪与张某霞于1985年10月30日登记结婚，婚后生育一子即被告赵某桐。1993年，原告与张某霞建北正房4间、南房4间。2011年1月26日，张某霞因病去世，原告与赵某桐未对该院落的房屋遗产进行分割继承，双方共同在此院落生活居住。2011年9月，原告院落所在地被列入拆迁范围。拆迁时，原告委托赵某桐代为办理拆迁事宜。赵某桐与乡镇府、A公司签订了拆迁补偿协议及拆迁安置协议，原告房屋及院落补偿款总额为950962元，原告回购取得北京市密云区一号、二号两套房屋），协议约定补偿款在扣除回购代缴房款、入住相关费用后，拆迁单位另支付剩余补偿款200245元。此款由二被告收取。
2015年7月，被告赵某桐在办理上述回迁房屋登记时，未经原告同意将所得二套房屋全部登记在自己名下。2010年10月10日，赵某桐与何某雯登记结婚。2016年3月，赵某桐在所得二套房产权证加上何某雯名字。直至2020年11月，赵某桐与何某雯判决离婚，原告才知道涉案房屋并未登记自己的名字。被告行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼请求。
被告辩称
被告赵某桐辩称：认可原告所述事实，同意原告的全部诉讼请求。
被告何某雯辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：1．涉案两套房屋系赵某桐与何某雯的夫妻共同财产；2．涉案两套房屋目前登记在赵某桐与何某雯名下，至于剩余拆迁款用于购买车辆了，因为拆迁安置人是我与赵某桐，与赵某荪无关；3．2011年9月15日拆迁时，院落均是赵某荪与张某霞的共同财产，所得两套房屋登记在赵某桐名下。因此，2011年9月份，赵某桐签订拆迁协议时，双方已经对财产进行了析产、继承；4．根据物权登记原则，目前涉案两套房屋登记在二被告名下即视为房屋共有人是二被告而不是原告，原告要提起诉讼首先应撤销拆迁协议及拆迁安置协议。
法院查明
本院经审理查明事实如下：张某霞与赵某荪于1985年10月30日登记结婚，婚后生育一子赵某桐。1993年5月8日，张某霞与赵某荪以张某霞的名义在7号院申请建房，后建成北正房4间、南房4间。赵某桐与何某雯原系夫妻关系，二人于2010年10月10日登记结婚，婚后于2015年5月25日生育一女赵某。2020年11月13日，何某雯与赵某桐经本院判决二人离婚。2011年1月26日，张某霞因病去世，张某霞之父母去世时间均早于张某霞去世时间。
2011年9月13日，赵某桐作为被拆迁人签订《拆迁补偿协议》、《拆迁安置协议》。根据拆迁档案、《拆迁补偿协议》、《拆迁安置协议》可以确认：拆迁补偿总价款为944558元，该户符合安置条件的人口为2人，包括赵某桐、何某雯。依据赵某桐（被拆迁人）与签订的拆迁安置协议：赵某桐以回购价格可购买房屋，代缴购房款后，拆迁人向被拆迁人支付剩余款为235582元。
庭审中，原告赵某荪及被告赵某桐陈述，2015年涉案两套房屋已办理房本，房产登记在赵某桐名下。2016年3月，涉案两套房屋办理变更登记，房产登记在赵某桐、何某雯名下。目前，一号由赵某桐居住、使用，而二号由何某雯控制、使用。
根据一、二号房屋产权登记证书记载：权利人“赵某桐、何某雯”；共有情况“房屋共同共有”；被拆迁安置人仅有赵某荪，其自述该院落原为其祖父的，根据原告提供的关于15号院农村建房申请表来看，申请人为赵某荪之父亲。
在本院调取的拆迁档案中，有赵某桐签名捺印的申请一份，内容为“由于我母亲张某霞已故，我是唯一继承人，特申请由我办理张某霞院落拆迁手续，如出现任何纠纷与拆迁指挥部无关，一切由自行解决”，被告赵某桐承认该申请是其自己签字，但申请不是其所写。
另外，本院调取了其他案件的部分笔录，在该笔录中，赵某荪陈述了两套房产的情况：“原来是我的平房，是我和妻子张某霞建的房子，一共是两个院落拆迁，原始建设都是我和妻子建的，被告（指赵某桐）院落的拆迁给了涉案的两套房子和20万元补偿款，被告的院落拆迁是我的祖产，我拆迁的这处院落是我和妻子后来盖的，我想着就这么一个儿子，就想着那处院落就写我儿子名字了，也不是说给我儿子就是写我儿子的名字，现在他们两个人离婚，我也要主张我儿子的那处院落属于我的份额，我打算起诉原被告（指何某雯与赵某桐）要回我的份额”。关于剩余拆迁补偿款的陈述“拆涉案那个院给了19万多元，然后原告（指何某雯）说买车，原告号摇下来了，我说买吧，然后用拆迁款买的车辆”“也没有说具体是赠与还是借款，他们说买车就买了”。
另查：拆迁补偿安置方案为，“按回购价格回购定向安置商品房的建筑面积，按照产权人的安置人口数乘以45平方米核定”。另外，如果产权人户籍家庭人口少于3人，但宅基地面积大约135平方米的按135平方米核定回购价格面积。
裁判结果
一、被告赵某桐、何某雯于本判决生效之日起十日内向原告赵某荪返还部分补偿款十五万零一百八十三元。
二、驳回原告赵某荪的其他诉讼请求。
房产律师点评
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。关于原告诉讼中所主张的涉案财产是否属于共有财产，应如何分割，法院分析如下：
首先明确，本案系共有物分割纠纷。关于院内北正房4间、南房4间系张某霞与赵某荪婚姻关系存续期间所建，应为夫妻共同财产。张某霞去世之后，未留下遗嘱，赵某荪、赵某桐均系张某霞第一顺序继承人，遗产未进行分割，赵某荪、赵某桐之间产生共同共有关系。此时，院内北正房4间、南房4间应为赵某荪、赵某桐共同共有，而其中赵某荪应占75%的房屋份额，赵某桐占25%的房屋份额。虽然宅基地不是遗产，但是因宅基地使用权获得的收益应为遗产，现上述房屋已经拆迁，在财产形式上已转化为拆迁权益即拆迁补偿款。
其次，关于拆迁人支付的拆迁补偿款中属于共有物的数额。根据拆迁补偿安置方案，周转补助费、生活补助费、计划生育奖励费系被安置人所有，赵某荪不属于被安置人不应享有。搬家补助费、杂物处置费、提前搬家奖励费需在规定时间内配合腾退并上交相关权属证明给予，因拆迁时张某霞已死亡，并非实际居住人，故该款项应为赵某荪、赵某桐、何某雯共有。宅基地补偿价款、房屋补偿价款、附属物补偿价款、装修补偿款均系基于物权消灭所取得的补偿,故应根据赵某荪、赵某桐在被拆迁房屋上的份额比例予以分割，其他补助杂费即约18857元；应享有的宅基地补偿价款、房屋补偿价款、附属物补偿价款、装修补偿款等款项的百分之七十五的份额，即651291元。因赵某桐、何某雯当时未离婚，且将所得款项用以支付购房款，对其应得款项不予分割。
再次，关于原告主张分割位于北京市密云区一号、二号两套房屋的诉讼请求。法院认为，根据《拆迁补偿协议》、《拆迁安置协议》、入户调查表及赵某荪陈述，院内拆迁安置人仅有赵某桐、何某雯，而赵某荪是其他院进行的安置。根据拆迁按照“定价补偿、回购定向安置商品房”的办法进行，另外一处宅基地拆迁补偿安置方案为，“按回购价格回购定向安置商品房的建筑面积，按照产权人的安置人口数乘以45平方米核定”。另外，如果产权人户籍家庭人口少于3人，但宅基地面积大约135平方米的按135平方米核定回购价格面积，也就是说6号院是按“产权人户籍家庭人口少于3人，但宅基地面积大于135平方米的按135平方米核定回购价格面积”此政策进行的拆迁安置，看起来这两个政策对安置房屋面积没有影响，但是拆迁是同时进行的，赵某荪在拆迁时是知情的且多年未提出异议，其实是赵某荪自己放弃了在之前院进行安置的机会，而是选择在其他院拆迁中进行安置。
而且，在赵某桐作为被拆迁人签订的《拆迁补偿协议》、《拆迁安置协议》依然有效的前提下，赵某荪无法主张分割涉案两套房屋，无法享有房屋份额，仅是赵某桐、何某雯利用了拆迁补偿款回购的两套房屋，拆迁补偿款里有赵某荪的共有财产，并不意味着涉案两套房屋亦是其共有财产。退一步讲，如果赵某荪享有涉案两套房屋的份额，首先应在拆迁安置协议和拆迁补偿协议中列为被安置人，否则不应享有涉案两套房屋份额。况且涉案两套房屋目前产权已登记在赵某桐、何某雯名下，其主张房屋归其所有的诉讼请求无法成立。原告赵某荪仍坚持其诉讼请求，因此对原告主张分割位于北京市密云区一号、二号两套房屋并判决归其所有的诉讼请求，法院不予支持。
最后，关于原告要求二被告返还拆迁补偿款200245元的75%即150183元的诉讼请求。拆迁补偿总价款为944558元，应支付的补偿款总额950962元，代缴购房款后，拆迁人向被拆迁人支付剩余款为235582元。根据协议，上述拆迁补偿款用以代缴购房款后，其中200245元先行由赵某桐领取，剩余35337元待办理入住时，拆迁人与被拆迁人结清。在现有证据下，赵某荪虽然无法得到涉案两套房屋份额，但是其应享有拆迁补偿款不应丧失。拆迁补偿款共有950962元，属于赵某荪、赵某桐、何某雯共有未进行分割，赵某荪应享有670148元。赵某桐、何某雯利用了赵某荪享有的补偿款支付了购房款，应予返还。现原告仅主张补偿款200245元的75%，虽然计算不当，但只要不超过670148元，法院予以支持。
