北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告周某明向本院提出诉讼请求：1.请求确认李某羽、冯某霞与孙某君签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.请求确认周某明与孙某君就坐落于北京市顺义区一号房屋签订的《补充协议》合法有效；3.请求判决李某羽在判决生效后，立即配合孙某君将坐落于北京市顺义区一号房屋产权过户登记至孙某君名下，所需费用由周某明负担；4.请求判决孙某君在办理完北京市顺义区一号房屋产权过户登记手续后，配合周某明将上述房屋产权变更登记至周某明名下，所需费用由周某明负担；5.本案诉讼费用由被告李某羽负担。
事实与理由：被告李某羽、冯某霞为夫妻关系。2010年6月29日，被告李某羽、冯某霞与孙某君、贾某丽夫妻签订了《房屋买卖合同》一份。买卖合同约定，被告李某羽、冯某霞将一号房屋出售给第三人孙某君所有，转让价格为80万元。双方约定过户所需各项费用由国家法律规定为准。合同签订后，第三人将购房款交付二被告，二被告收到购房款后，将购房收据一张交给第三人，并进行了房屋交接。2013年6月27日，经孙某君与周某明协商，愿将上述房屋转让给原告周某明。故孙某君与周某明签订《补充协议》一份，明确标明：“孙某君与周某明签署（一号房屋）房屋买卖合同，成交价格为（壹佰零八万）万元整。”为简化交易，节约交易过程中产生的契税等过户费用，第三人与被告李某羽取得联系，并取得李某羽同意，原告与被告李某羽签订《北京市存量房买卖合同》一份。李某羽在备注中承诺：出现任何法律责任与原房主无关，配合过户。
2021年始，上述楼房所处小区可以办理产权登记手续。原告多次与李某羽联系，请求李某羽配合办理房屋的产权登记及变更登记，但是被告李某羽、冯某霞拒绝办理，并且提出了不合情理的要求。原告认为被告李某羽、冯某霞将房屋出售，并且签订了房屋买卖合同，上述合同是双方当事人的真实意思表示，并无违反法律情形，是合法有效的民事法律行为。根据相关的法律规定，办理房屋产权登记及产权变更登记手续是买卖合同中出售房屋一方需要履行的主要合同义务。由于被告李某羽、冯某霞拒绝履行义务，使买卖处于危险之中，为维护原告的合法权益，故起诉至贵院，请求支持原告的合法诉讼请求。
被告辩称
被告李某羽辩称：李某羽与周某明之间不存在任何房屋买卖关系，李某羽所出售的房屋实际购房人为孙某君，实际出售价格为75万元。2015年6月27日，孙某君又将涉诉房屋转卖给周某明，出售价格为108万元。根据双方签订的《北京市存量房买卖合同》第五条、第六条规定，购房款应当支付给李某羽，但李某羽并未获得任何购房款，周某明直接把购房款支付给了孙某君。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十四条规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第一百五十五条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。综上所述，李某羽与周某明之间不存在任何房屋买卖关系，双方签署的《北京市存量房买卖合同》不具有任何法律效益。请求驳回原告的诉讼请求。
被告冯某霞辩称：我参与过将涉诉房屋卖给孙某君的过程，但因为时间太久了，具体情况已经记不清楚了。对于孙某君将涉诉房屋卖给周某明的情况我完全不知情。
第三人孙某君述称：我同意周某明的诉讼请求。
法院查明
李某羽与冯某霞原系夫妻关系，二人于1991年2月25日登记结婚，于2009年11月2日离婚。二人离婚时签订的离婚协议书中约定：“婚后共同财产归男方所有的：位于顺义区回迁房。婚后共同财产归女方所有的：位于顺义区一号房屋一套、现金人民币贰拾万元整”。
李某羽因拆迁以优惠价格171198.50元购买位于北京市顺义区一号房屋（以下简称涉诉房屋）一套。2010年6月29日，孙某君与李某羽、冯某霞签订《房屋买卖合同》一份，合同约定李某羽、冯某霞将涉诉房屋以80万元的价格出售给孙某君。该合同尾部写有收条，其内容为：“已收到乙方交来购房现金肆万元整”，下部有收款人李某羽、冯某霞签字，落款时间为2010年6月29日。孙某君于当日向李某羽、冯某霞交付80万元购房款后，李某羽、冯某霞将涉诉房屋以毛坯房的形式交给孙某君，并由孙某君居住使用。
2013年6月，为改善居住条件，孙某君将涉诉房屋在中介公司挂牌出售。2013年6月27日，李某羽作为出卖人，周某明作为买受人，中介公司作为居间人，共同签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同中出卖人的委托代理人为孙某君。合同约定出卖人以1080000元的价格将涉诉房屋及房屋附带装修、家电等一并出售给买受人周某明；买卖过程中产生的相关费用，均由买受人承担。合同尾部有出卖人李某羽签字捺印，孙某君在出卖人下部的法定代表人处签字捺印，周某明在买受人处签字捺印，中介公司在居间人处加盖公司合同专用章。在其下部手写有“备注：出现任何法律责任与原房主无关，配合过户”字样。
同一日，孙某君、周某明、中介公司共同签订《居间服务合同》一份，该合同首部出卖人（甲方）为李某羽，买受人（乙方）为周某明，居间人（丙方）为中介公司。合同约定甲方需出售给乙方的房屋位于一号，经丙方提供居间服务，乙方确定购买甲方位于一号的房屋，房屋价款为壹佰零捌万元等内容。该合同尾部出售人处为孙某君签字捺印，买受人处为周某明签字捺印，中介公司在居间人处加盖有公司合同专用章。
同一日，孙某君与周某明签订《补充协议》一份，其主要内容为：“孙某君与周某明签署（一号）房屋买卖合同成交价格为（壹佰零捌万元整，1080000元整）”。上述合同签订后，周某明即开始使用涉诉房屋至今。
针对涉诉房屋出售、购买的过程，李某羽表示其和冯某霞与孙某君签订了《房屋买卖合同》，但具体的时间、经过均记不清楚了，只记得购房款为75万元。在出售涉诉房屋时其与冯某霞已经离婚，出售房屋的款项由其与冯某霞二人分了。冯某霞则表示对于房屋出售的过程均记不清楚了。孙某君表示在2010年6月29日与李某羽、冯某霞签订《房屋买卖合同》，并在当天支付了全部80万元购房款，4万元现金交给了李某羽、冯某霞，76万元通过转账的方式支付至冯某霞的银行账户。购房后，孙某君在涉诉房屋居住至2013年6月。后通过中介公司将涉诉房屋出售给周某明。周某明表示，2013年6月，其欲购买房屋，后经中介公司介绍得知孙某君正出售涉诉房屋，就与孙某君就涉诉房屋的买卖签订了《补充协议》，在签了协议后，房产中介提出因涉诉房屋尚未办理产权登记，为了减少今后办理产权登记的手续，就通过孙某君找到了李某羽、冯某霞，与二人直接签订了《北京市存量房屋买卖合同》，当时也与李某羽、冯某霞说明此情况，所以李某羽在合同的第6页手写了备注的内容。在签订《补充协议》前，已给付孙某君3万元定金，协议签订后给付了孙某君100万元购房款，余款5万元约定在办理涉诉房屋过户当日给付。
对于签订《北京市存量房屋买卖合同》的原因，孙某君称在李某羽签字时，其已向李某羽解释了是为了方便周某明办理房屋过户手续。李某羽则称，合同尾部出卖人处李某羽的签字是其本人所签，现李某羽表示其与孙某君签订的《房屋买卖合同》以及孙某君与周某明签订的合同，均在其与周某明签订《北京市存量房屋买卖合同》后成为无效合同，而《北京市存量房屋买卖合同》也因为其未收到购房款，双方之间未形成真实的买卖关系而成为无效合同。
另查，涉诉房屋登记至李某羽名下。
裁判结果
一、确认被告李某羽、冯某霞与第三人孙某君就买卖坐落于北京市顺义区一号房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效；
二、确认原告周某明与第三人孙某君就买卖坐落于北京市顺义区一号房屋签订的《补充协议》合法有效；
三、被告李某羽与第三人孙某君相互配合将坐落于北京市顺义区一号房屋产权从被告李某羽名下过户登记至第三人孙某君名下，此次过户登记按照相关法律法规所产生的费用由原告周某明负担；于判决生效之日起七日内执行；
四、第三人孙某君与原告周某明相互配合将坐落于北京市顺义区一号房屋产权从第三人孙某君名下过户登记至原告周某明名下，此次过户登记按照相关法律法规所产生的费用由原告周某明负担；于判决生效之日起七日内执行；
五、驳回原告周某明的其他诉讼请求。
房产律师点评
《中华人民共和国民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，受法律保护。对于李某羽、冯某霞与孙某君之间签订的《房屋买卖合同》，系双方真实自愿的意思表示，不违反强制性法律规定，并且双方在签订合同后，均已履行了各自应当向对方履行的交付购房款、交付涉诉房屋的主要合同义务，故法院确认李某羽、冯某霞与孙某君就涉诉房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效。在孙某君向周某明出售涉诉房屋过程中，二人签订的《补充协议》，其内容系对房屋出售价款的约定，不违反法律法规的规定，故法院确认孙某君与周某明签订的《补充协议》合法有效。
对于李某羽、孙某君、周某明共同签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同中的内容根据各方当事人的陈述来看未实际履行，即双方签订该合同并非以买卖涉诉房屋为目的，李某羽并未向周某明出售并交付涉诉房屋，周某明也并未向李某羽支付购房款，周某明及孙某君亦表示签订该合同的目的仅为方便办理涉诉房屋的过户登记手续，且在签订该合同时，各方也均明知涉诉房屋并不属于合同出卖人李某羽，而是属于孙某君。故各方的行为并不符合正常的买卖合同要件，并非基于房屋买卖合同义务的履行。综上，法院认为李某羽与周某明并未达成一致的买卖涉诉房屋的意思表示，该《北京市存量房屋买卖合同》不成立。
根据本案查明的事实，原、被告及第三人之间就涉诉房屋的买卖过程如下：李某羽、冯某霞因拆迁获得涉诉房屋，后二人在离婚时就涉诉房屋的权属进行了约定，其权属归李某羽。后李某羽、冯某霞共同将涉诉房屋出售给孙某君，并在获得孙某君给付的购房款后将房屋交付给孙某君居住使用。孙某君在获得涉诉房屋排他性的使用权利后，又将该房屋出售给周某明，并已将涉诉房屋交付给周某明居住使用至今。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据众所周知的生活常识和房屋交易惯例，在房屋买卖合同关系中，房屋出售人协助、配合房屋购买人办理交易标的房屋的产权登记过户手续，将房屋产权登记过户至房屋购买人名下，是房屋出售人的合同义务范围。现涉诉房屋已经具备办理过户登记的条件，并且已经由初始登记变更登记为李某羽所有，故根据前述的涉诉房屋买卖过程，李某羽、冯某霞与孙某君之间，孙某君与周某明之间均已形成了针对涉诉房屋的买卖合同关系。现周某明要求按照涉诉房屋的买卖过程，先将涉诉房屋由李某羽名下变更登记至孙某君名下，此程序是周某明可以获得房屋所有权登记的必要过程，亦是李某羽作为房屋登记所有人对孙某君应付的合同义务，故法院对周某明的该部分诉讼请求予以支持。
对于因此产生的费用，周某明表示同意由其个人负担，法院对此不持异议，予以准许。现孙某君同意在涉诉房屋过户至其名下后，再配合周某明将涉诉房屋变更登记至周某明名下，并且相关费用由周某明负担，法院对此亦予以支持。涉诉房屋在李某羽、冯某霞出售给孙某君之前，即因李某羽、冯某霞离婚后的财产分割而不属于冯某霞所有，并且在之后的房屋产权登记时冯某霞亦未被登记为涉诉房屋的共同所有人，故在办理涉诉房屋过户登记时，冯某霞无需负担任何义务。
