北京房产专业律师靳(jin)双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某慧向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认陈某丹与陈某杰于2014年签订的存量房屋买卖合同无效；2.诉讼费由陈某杰负担。
事实和理由：1998年，原告父亲赵某贤与被告母亲陈某丹结婚（双方均再婚，婚后无其他子女），双方结婚时，原、被告均未成年。2005年，在赵某贤与陈某丹夫妻关系存续期间，陈某丹通过继承取得位于北京市西城区一号房屋，并登记在陈某丹名下。2013年赵某贤去世后，在遗产尚未分割的情况下，陈某丹于2014年5月28日私自将一号房屋转让给被告，并办理过户登记。2014年7月8日，原告向北京市西城区人民法院提起法定继承纠纷。
在该案中，针对一号房屋，法院认为：“该房屋系陈某丹在与赵某贤夫妻关系存续期间继承得来，应该属于夫妻共同财产...但是该房屋在2014年5月由陈某丹过户至陈某杰名下，在房屋产权未在陈某丹名下的情况下，因涉及其他法律关系无法进行分割，故法院对该房屋暂不作处理，吴某鑫（赵某贤的母亲）、赵某慧可待房屋产权变更后另行起诉维护自身权益。”
原告认为，陈某丹在赵某贤去世后，在遗产尚未分割的情况下，就将夫妻共同财产一号房屋私自转让给被告，属于无权处分行为，且被告与陈某丹恶意串通，损害了作为赵某贤继承人之一的原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。
被告辩称
陈某杰辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：第一，案涉房屋是陈某丹父母赠与陈某丹的，然后由陈某丹赠与给被告。陈某丹与被告虽然走的是买卖流程，但实际是赠与，所有手续都是陈某丹本人办理的，房屋登记在陈某丹名下，陈某丹向被告转让房屋的行为不存在恶意串通。
第二，陈某丹生前留有遗嘱，遗嘱中虽然没有列明案涉房屋，但明确将陈某丹名下所有财产全部由被告一人继承，二原告对遗嘱也没有异议。陈某丹生前已经将案涉房屋赠与被告并办理了过户手续，所以没有将案涉房屋纳入遗产进行处理。陈某丹生前与原告关系恶化，陈某丹之所以立遗嘱，将陈某丹全部财产（包括在自己名下及不在自己名下）赠与给被告，就是不想将其财产给原告。
第三，原告提出陈某丹将房屋转让给被告属于无权处分，但是无权处分并不是合同无效的理由。即使认定案涉房屋是陈某丹与赵某贤的夫妻共同财产，陈某丹享有八分之五份额，陈某丹遗嘱记载陈某丹名下全部财产由被告继承，那被告就案涉房屋享有四分之三份额，也就是75%的房屋份额。第四，目前陈某丹及赵某贤均已去世，案涉合同不应认定为无效，因为如果认定无效，涉案房屋已经无法恢复到陈某丹名下。
吴某鑫述称，同意原告的诉讼请求，认可原告陈述的事实。
法院查明
之前判决认定：赵某慧系赵某贤之女，陈某杰系陈某丹之子。赵某贤与陈某丹于1998年登记结婚，双方结婚时赵某慧、陈某杰均未成年，分别与双方形成继女、继子关系。吴某鑫系赵某贤之母，赵某贤于2013年去世。该判决已发生法律效力。
北京市西城区一号房屋（以下简称：诉争房屋），于2005年3月1日登记在陈某丹名下。
2014年5月28日，陈某丹（出卖人）与陈某杰（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定陈某丹兰将诉争房屋出售给陈某杰，房屋交易价格为1元。，同日，双方在房管部门办理了所有权转移登记手续，诉争房屋所有权登记至陈某杰名下。陈某杰表示双方系赠与关系，只是以买卖的形式办理过户。
2020年10月9日，陈某丹去世。陈某丹之父母均已去世。
另查，2014年7月，赵某慧、吴某鑫以法定继承为案由将陈某丹诉至我院，要求继承赵某贤名下包括诉争房屋在内的遗产。我院于2015年8月13日作出判决，该判决在“本院认为”部分载明：“一号房屋（诉争房屋），该房屋系陈某丹在与赵某贤夫妻关系存续期间继承得来，应该属于夫妻共同财产。陈某杰、陈某丹虽主张该房系陈某丹的父亲欧阳骖赠与给陈某杰，但二人均未举证证明自己的主张，法院不予认可。但是该房屋在2014年5月由陈某丹过户至陈某杰名下，在房屋产权未在陈某丹名下的情况下，因涉及其他法律关系无法进行继承分割，故法院对该房屋暂不做处理，吴某鑫、赵某慧可待房屋产权变更后另行起诉维护自身权益。”
赵某慧、吴某鑫不服该判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2015年11月20日作出判决驳回上诉、维持原判。该判决在“本院认为”部分载明：“关于上诉人所提一号房屋系陈某丹在被继承人赵某贤去世后私自变更至陈某杰名下，系恶意转移被继承财产，该房屋登记在本案继承人名下，并未涉及其他第三人法律关系，应当在本案中一并处理的上诉理由，经查，一号房屋现登记所有权人为陈某杰，并非被继承人及其妻子陈某丹，且上诉人主张陈某丹存在私自处分行为，故该房产不宜在本案中作为被继承人遗产直接进行分割，双方应待房屋产权变更后另行起诉维护自身权益，原审对该房产的处理并无不当，本院予以确认，上诉人所提上诉理由本院不予采纳。”
庭审中，赵某慧主张诉争房屋系赵某贤与陈某丹的夫妻共同财产，陈某丹无权单独处分。陈某杰作为家庭成员，明知诉争房屋具有其他家庭成员权利的情况下，未经其同意，与陈某丹私自签订转让合同，双方属于恶意串通，损害了其合法权益，转让合同应属无效。陈某杰不予认可，并提交了陈某丹生前订立的书面遗嘱，证明陈某丹名下全部财产由陈某杰一人继承。赵某慧、吴某鑫认可该遗嘱的真实性，但不认可其证明目的，表示遗嘱列明的财产中并无诉争房屋。
裁判结果
确认陈某丹与陈某杰就位于北京市西城区一号房屋签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。
房产律师点评
继承从被继承人死亡时开始。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。根据查明的事实，诉争房屋系赵某贤与陈某丹在婚姻存续期间取得，且未有证据证明系来源于陈某丹父母对陈某丹的单独赠与，故诉争房屋应为赵某贤与陈某丹的夫妻共同财产。赵某贤于2013年去世，家庭成员未对未对诉争房屋进行析产、继承分割，故诉争房屋应为陈某丹、陈某杰、赵某慧、吴某鑫共同共有。
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，陈某丹将诉争房屋以买卖形式赠与给陈某杰，并依据该合同办理了过户登记，双方实为赠与关系，故依据双方当事人的真实意思表示，上述《存量房屋买卖合同（自行成交版）》其实质应为赠与合同性质。陈某丹与陈某杰对于诉争房屋包含赵某贤的遗产应属明知，且根据赵某慧、吴某鑫当庭陈述结合在案证据，陈某丹与陈某杰在签订赠与合同前，并未取得赵某慧、吴某鑫的同意，在此情况下，陈某丹与陈某杰仍签订上述合同。赵某慧主张陈某丹与陈某杰存在恶意串通、侵害了其合法权益，要求确认上述合同无效，有事实及法律依据，应予支持。
