北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
周某霞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付购房款400000元；2.本案诉讼费用由被告承担。
事实和理由：被告系原告配偶秦某辉的侄女，2007年，原被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同条款第一条约定原告将坐落于北京市昌平区的房屋出卖给被告，被告应向原告支付40万元购房款，但截至今日被告未予支付，故诉至贵院，望判如所请。
被告辩称
宋某涵辩称，不同意原告诉讼请求。我自始至终都是涉案房屋的真实权利人，原告诉求中的房屋买卖合同的签订不是我们双方的真实意思表示，所以我不用给原告支付合同中约定的钱，真实的购房经过我写在反诉状的事实与理由中。
涉案房屋购买的全部房款都是我出的，后来也是我在打理，开始房屋写原告的名字是当时我没有购房资格，所以借用原告的名字。后来房子满五年了，因为要办理房屋过户，我跟原告签订了这个房屋买卖合同。我们之间不是房屋买卖合同关系，房屋买卖合同应属无效。
宋某涵向本院提出反诉请求：1.确认《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由反诉被告承担。
事实和理由：2000年4月12日，我和爱人想在北京长期发展买房，但因我当时不是北京户口而房屋是经济适用房，我没有购房资格，便委托周某霞代我购买。2000年4月13日，我和周某霞一起到达北京Y公司售楼处，借用周某霞的身份证签订了《北京市经济适用住房预售合同》购买了涉案房屋，我用现金支付的全部购房款。
购买后，周某霞从来没有在屋内居住过，一直是我装修、管理的房屋，购买后房屋一直是在出租的状态，租金都是由我收取的。因为要办理房屋过户的需要，2007年8月28日，我和周某霞签订了一个假的《房屋买卖合同》，合同上主要条款都是空白的，因为根本没有必要履行，我们两个不是房屋买卖的关系，9月3日下了新房本。
所以，我与周某霞自2000年4月13日起存在借名买房行为，我一直为涉案房屋的真实权利人，2007年的房屋过户行为是完成借名买房的协助过户行为，签订《房屋买卖合同》并不是双方的真实意思表示应属无效。因此，我无需向周某霞支付40万元“房款”。
周某霞辩称，不同意反诉请求。《北京市存量房屋买卖合同》双方已真实签字，合法成立，不具有无效情形，所以合同应履行。
法院查明
2000年4月13日，北京Y公司（卖方、甲方）与周某霞（买方、乙方）签订《北京市经济适用住房预售合同》。该合同约定：乙方自愿购买甲方的房屋。价款合计为人民币307216元。2000年6月3日，周某霞与北京Y公司签订《结算书》。该结算书载明：一、业主名：周某霞；三、签订合同日期：2000年x月x日……合同约定购房款总额为30.7216万元，……。
2000年7月，周某霞（甲方）与宋某涵（乙方）签订《协议书》。该协议书约定：乙方因需要购买位于北京市昌平区的房屋，但乙方没有购买北京经济适用房资格，现由甲方以自己的名义代乙方购买该房屋，乙方以现金形式出资全部房款。甲方帮助乙方签订购买房屋合同及办理相关手续。
后续可以办理过户时，甲方配合乙方办理。甲方认为，该房屋实际拥有人自始至终为乙方。甲方与此房屋无关。协议书双方签订后，由乙方持有保存。该《协议书》未载明签订日期，双方当事人均认可该《协议书》的真实性。
2007年8月28日，周某霞（出卖人）与宋某涵（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。……该房屋成交价格为人民币40万元。该合同其他条款为空白。2007年9月3日，位于昌平区的房屋转移登记至宋某涵名下。
庭审中，当事人双方均认可上述房屋购房款系由宋某涵以现金方式全额缴纳，且房屋交付后由宋某涵装修并居住使用。
裁判结果
一、驳回周某霞的全部诉讼请求；
二、确认周某霞与宋某涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。
房产律师靳双权点评
民事法律行为有效要有真实的意思表示。行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，位于北京市昌平区的房屋系宋某涵借用周某霞的名义购买的房屋。该房屋购房款为宋某涵缴纳，且该房屋一直由宋某涵居住、使用。周某霞与宋某涵之间并未发生真实的房屋买卖合同关系，且双方签订的借名买房的协议书已履行完毕，故周某霞以该合同要求宋某涵支付购房款400000元的诉讼请求于法无据，法院不予支持。周某霞与宋某涵签订的《北京市存量房屋买卖合同》不是以真实的意思表示实施的民事法律行为，该合同应为无效。
