北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某慧、王某涵、王某君、王某刚、王某兰、王某芝向本院提出诉讼请求：1.判令被告将北京市一号房屋腾退返还六原告；2.判令被告将北京市一号房屋的房屋产权证交付六原告；3.本案诉讼费由被告负担。
事实和理由：吴某慧与王某贤于1987年8月结婚，二人婚后生育女儿王某涵和儿子王某君。2009年王某贤突发疾病去世，生前未留遗嘱，其法定继承人是母亲孙某芬、妻子吴某慧、女儿王某涵、儿子王某君四人，王某贤之父王某峰已于1994年去世。孙某芬于2019年11月去世，孙某芬生前也未留遗嘱，孙某芬的法定继承人是儿子王某刚、女儿王某兰、女儿王某芝、孙女王某涵、孙子王某君。
2022年1月北京市昌平区不动产登记中心出具以下不动产登记档案信息：2004年王某贤向政府申请经济适用房，政府审批了王某贤、吴某慧的工作、收入、家庭住房等情况，后王某贤取得经济适用房购房资格，于2004年4月签订《商品房买卖合同》购买了位于北京市一号房屋。该房屋现由被告使用，被告称购房款由其支付，双方因房屋权属发生争议。
原告认为，王某贤及其家庭通过政府审核取得经适房购房资格，后王某贤与开发商签订《商品房买卖合同》购买诉争房屋，并办理了房屋产权登记。因王某贤、吴某慧系夫妻，故诉争房屋属于二人夫妻共同财产。王某贤去世后，其遗产由法定继承人继承，所以诉争房屋现属于六原告共同所有，因原被告之间存在房屋权属争议，故六原告提起诉讼，以维护自身合法权益。
被告辩称
刘某玲辩称，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。2004年购房时时请北京人王某贤、吴某慧夫妇帮助借名买房。
大家是好朋友，相信相互间的郑重约定，所以没有另外写协议书。答辩人因此也就不能在北京另外购买产权房了，从而也失去了外地人购买一般北京产权房、享受房价增值的历史机遇期。定金1万元转为首付款，定金收条归还给了售房处，房屋产权证等一切手续全部由答辩人保管。答辩人还用王某贤的身份证办理了银行按揭贷款手续，所有按揭手续材料也都在答辩人手里。为了便于按月还款，王某贤死后身份证仍一直存放在答辩人这里，后来几个月，被答辩人借故办事才要了回去。
房子买下后，全部装修都是委托给周某杰的，全部装修费用都是由答辩人支付给周某杰的。所有按揭款都是由答辩人支付的，每个月某银行会将催款告知短信发在答辩人的手机里，答辩人支付后会收到某银行的回复短信。由于答辩人老的手机换了，新手机里仅有近三个月的这类短信记录。房子装修后，该房子一直由答辩人和儿子居住，因此水电煤、供暖费、物业费都是答辩人交纳。
综上所述，可以得出房子的真正购买人和使用人都是答辩人，当初购房只要凭北京人的身份证，不需要政府严格审批的，被答辩人当初也不具备这个购买能力，仅仅是出于兄弟友情，提供了身份证的便利。虽然没有书面协议，但是有口头约定，约定五年满后，王某贤、吴某慧夫妇无条件帮助过户给答辩人，据此，被答辩人的诉讼请求不符合法律依据和事实依据，恳请人民法院驳回被答辩人的所有诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
法院查明
王某贤与吴某慧系夫妻关系，王某涵、王某君系二人之子女。王某峰、孙某芬为王某贤之父母，王某峰、孙某芬还生育了王某刚、王某芝、王某兰。王某峰于1994年2月17日因死亡注销户口。孙某芬于2020年8月28日因死亡注销户口。王某贤于2009年1月13日死亡，2009年4月28日因死亡注销户口。王某贤和刘某玲系朋友关系，二人于2003年认识。吴某慧在王某贤死亡前也认识刘某玲。
2004年4月7日的《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》中，载明的申请人为王某贤，申请人配偶为吴某慧，其中审核意见“经我单位（街道办事处）审查，申请人配偶个人情况属实，同意其家庭购买经济适用住房并进行公示”“经我单位（街道办事处）审查，申请人个人情况属实，同意其家庭购买经济适用住房并进行公示，可购买总价标准最高28万元以内（含）的经济适用住房”处经办人签名为白某奎。
2004年，C公司（出卖人）与王某贤（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买的房屋位于北京市昌平区一号房屋，总金额520990元，买受人于2004年4月8日前交付房款110990元，余款410000元作20年银行按揭贷款。原告称在不动产登记中心查询到该房屋已经办理不动产权证，但档案中没有复印件，刘某玲称该房屋尚未办理不动产权证。
刘某玲举证了王某贤的某银行存折、客户回单、业务凭证、短信截图，用于证明其对涉案房屋还款。
涉案房屋的购房发票、契税专用收据、综合地价款专用收据、产权代办费收据、贷款还款担保合同、个人住房按揭合同、投保单、保险发票、律师费收据原件均在刘某玲处。其中投保单中投保人信息处所留是刘某玲的手机号码。2004年7月16日，涉案房屋申请装修并办理了开工许可证，申请表和开工许可证载明的联系方式为刘某玲手机号码。装修完成后，刘某玲实际占有使用该房屋，并支付物业费、燃气费、电费等费用。
本案审理过程中，证人白某奎作证称其通过朋友认识刘某玲，没多久认识了王某贤，其与刘某玲、王某贤、周某杰都是朋友，有一天吃饭时刘某玲说要买房子，但是经济适用房要用北京的身份证，王某贤同意了用他的身份证买，证人认识吴某慧，吴某慧知道刘某玲以王某贤名义买房的事情，装修是周某杰装的，钱是刘某玲出的。
证人周某杰出庭作证称涉案房屋是刘某玲买的，因为外地人买不了经济适用房，所以用了王某贤和吴某慧的户口，实际买房人是刘某玲，证人与刘某玲、王某贤是朋友，给二人都做过装修，办买房手续时证人与白某奎、王某贤、刘某玲都在场，白某奎开车，证人在售楼处看到了刘某玲交钱，但具体金额不清楚，证人认识吴某慧，经常会去王某贤的饭店吃饭，也经常提起买房的事，提起的时候吴某慧也在场，王某贤说过满五年就过户给刘某玲。
裁判结果
驳回吴某慧、王某涵、王某君、王某刚、王某兰、王某芝的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。现吴某慧等六原告以继承人的身份起诉要求刘某玲返还涉案房屋，故本案的争议焦点为刘某玲对涉案房屋的占有是否属于无权占有。
当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。刘某玲与王某贤未签订过书面协议，其主张存在借名买房合同关系，应当由刘某玲举证证明。
借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。本案中，涉案房屋的购房款至少有一部分系刘某玲出资，全部购房手续原件由刘某玲持有，办理装修时所留联系方式及还款账户绑定的手机号为刘某玲的手机号，房屋交付后由刘某玲进行装修并占有使用，结合证人对于买房过程的描述及涉案房屋的性质，可以认定刘某玲当时不具有购买经济适用房的资格，故借王某贤名义购买，双方形成借名买房合同关系，刘某玲对于涉案房屋的占有基于合同关系产生，系有权占有。
因刘某玲在本案中不提出反诉，在双方就合同和出资纠纷未解决的情况下，吴某慧等人起诉要求刘某玲返还房屋，无事实和法律依据，法院不予支持。
