北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
苏某莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告将位于北京市东城区A号房屋所有权过户至原告名下；2.案件受理费由被告承担。
事实和理由：原告与被告为同胞姐弟关系。涉案房屋原为北京市公租房。2003年为解决被告苏某涛夫妇及其儿子与母亲共同居住一个两居室不便的问题，原告与涉案房屋原承租人刘某坤签订转让协议，原告向刘某坤支付房款45万元，刘某坤将涉案房屋使用权转让给原告。后双方办理置换手续，原告借用被告之名将涉案房屋登记在被告名下，并将涉案房屋交由被告居住使用。
后公有住宅产权变更时，除用被告工龄折抵部分房款外，原告实际出资8万余元购买了房屋产权并登记在被告名下。双方曾约定，涉案房屋登记在被告名下，待被告继承母亲所居住房屋后需将继承房屋过户至原告女儿名下。就此，原、被告及苏某英姐弟等人于2004年1月初达成家庭协议书，五人约定原告及苏某英等四人放弃对母亲A号房屋的继承权，由被告一人继承，被告取得房产后将涉案房屋过户至原告女儿名下。
原告认为原告借用被告之名购房解决被告及母亲居住问题，在房屋使用权转让和产权变更时支付了全部价款，并亲自办理承租手续，原、被告之间存在借名买房合同关系，原告是涉案房屋的实际权利人。原告在购买涉案房屋后将被告办理为承租人，将涉案房屋交由被告居住，是考虑到当时被告婚后仍与母亲共同居住，生活有诸多不便，原告子女尚小，基于作为长姐体恤幼弟而做出的善意行为。现在被告在继承房屋后拒绝将其过户至原告女儿名下，违反了五个子女就继承及涉案房屋过户的约定。
综上，根据诚实守信及公序良俗的原则，原告作为涉案房屋实际购房人，原、被告双方存在借名买房合同关系。根据相关法律规定，被告应当将涉案房屋过户至原告名下。
被告辩称
苏某涛辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间不存在书面或口头的借名买房的协议。涉案房屋原是被告承租的公房。2011年经房改售房，苏某涛用自己的工龄并支付相应价款后，取得涉案房屋的所有权，并办理了产权证。涉案房屋一直由被告苏某涛居住使用。涉案房屋与苏某莉无关。
法院查明
苏某涛通过成本价售房取得位于北京市东城区A号房屋产权。
2003年3月2日，苏某莉和案外人刘某坤签订《协议书》，内容为：刘某坤在北京市东城区A号房屋有二居室一套楼房因急需购置东城区W号私产房屋二居室楼房，现将涉案房屋转让给苏某莉居住，转让款45万元。苏某莉需照顾母亲，购置涉案房屋，自愿出资45万元，将存折账号交给刘某坤自行支取，苏某莉当日存款45万元。
刘某坤购买私产房屋后，及时搬出涉案房屋。刘某坤收到45万元整后，于3月8日之前，双方到东华门房管所办理置换手续，所需手续费用由苏某莉交纳。苏某莉提交上述协议，证明其是为了解决苏某涛与母亲一起居住的矛盾，购买了涉案房屋，苏某莉是实际购房人。经质证，苏某涛对该协议的真实性不认可。
2003年3月5日，北京市东城区房屋土地经营管理中心东华门分中心的换房协议书显示，高某达将其东城区A号房屋置换给杜某鹏，刘某坤将涉案房屋置换给苏某涛。高某达、刘某坤置换到位于北京市东城区W号。苏某莉持该协议证明苏某莉借苏某涛之名将苏某涛办理为涉案房屋的承租人。
经质证，苏某涛认可该协议的真实性，但称其对该换房事宜不了解，上述苏某涛的签字不是苏某涛本人所签订，换房与客观事实不符，且不符合常理。
2003年3月6日，苏某涛与北京市东城区房管所签订《公有住宅租赁合同》，苏某涛成为涉案房屋的承租人。
2011年3月3日，苏某涛与东城区房管所签订协议书，苏某涛以成本价购买了涉案房屋，成为涉案房屋的产权人。上述成本价82130.4元由苏某莉支付。苏某莉认可苏某涛于次年将该款还给了苏某莉。
苏某莉持无签字的《家庭协议书》及信件证明家庭协议真实存在，苏某莉姐妹已经履行完毕该协议书中放弃对母亲房屋继承权的义务，苏某涛没有履行将涉案房屋过户给苏某莉或苏某莉女儿名下的义务，苏某莉是涉案房屋的真实权利人。对此，苏某涛不予认可。
苏某莉申请刘某坤出庭作证。刘某坤认可其与苏某莉签订的换房协议书，并认可收到苏某莉以存折方式支付的45万元购房款，其用该45万元购买了北京市东城区P号房屋，就涉案房屋在房管所的换房手续是其哥哥帮忙办理。证人证言经当庭质证，苏某莉认可证人证言，苏某涛不认可该证人证言。
苏某莉提交苏某英的书面证言并申请苏某英出庭作证。苏某英到庭称，涉案房屋是苏某莉购买，当时因为苏某涛没有房屋，就将涉案房屋给苏某涛承租，现在因苏某莉的女儿没有房屋，而苏某涛现在有房了，苏某涛有困难的时候，苏某莉帮助过苏某涛，苏某莉现在有困难了，苏某涛就应当将涉案房屋还给苏某莉，就书面证言中“待母亲百年后我放弃继承权，将房屋过户至苏某涛名下，苏某涛将涉案房屋归还给苏某莉”是在办理继承公证时，公证人员分别跟三个姐姐和苏某英说的，不是大家一起说的，苏某英不知道苏某涛对此什么意见，但苏某涛说过以后姐姐存在困难会帮助姐姐，苏某涛也没有说过姐姐放弃继承权，姐姐有困难时会将涉案房屋过户给姐姐。
裁判结果
驳回原告苏某莉的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
根据查明事实，苏某莉与刘某坤签订协议书，并以银行存款的方式向刘某坤支付购房款45万元后，刘某坤将涉案房屋的承租权置换给了苏某涛。之后，苏某涛以成本价购房方式取得涉案房屋的产权，虽然成本价由苏某莉支付，但苏某莉认可苏某涛于次年将该款还给了苏某莉。根据苏某莉提交的协议书、存折及刘某坤的证言可以形成证据链，证实苏某涛承租涉案房屋系因苏某莉向刘某坤支付了45万元。
庭审中，苏某涛认为涉案房屋系拆迁而来，但未提交充分的证据，法院对此不予采信。成本价购房时，苏某莉支付了成本价，但苏某莉也接受了苏某涛次年偿还的成本价，可以说明苏某莉认可涉案房屋应归苏某涛所有。因此，苏某莉以双方存在借名买房合同关系，要求苏某涛配合将涉案房屋过户给苏某莉的诉讼请求，法院不予支持。苏
某莉所提交的家庭协议没有签字，苏某莉所申请的证人苏某英到庭陈述，苏某涛并没有因姐姐放弃母亲遗留房屋的继承权，而同意将涉案房屋在姐姐有困难时过户给姐姐，因此，苏某莉以家庭协议主张将涉案房屋过户给苏某莉，依据不足，法院不予支持。
