北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某斌、张某涛向本院提出诉讼请求：要求依法分割北京市平谷区一号院和二号院的房屋共13间。
事实及理由：张父与张母夫妻生育二子一女，长子张某鹏、次子张某辉、女儿张某兰。张父与张母均于上世纪六十年代病故。张某辉与宋某秀夫妻生育张某斌、张某涛。2014年张某辉病故，2019年宋某秀病故。张某鹏与郭某娟夫妻生育张某鑫、张某杰、张某英、张某燕、张某芳、张某春。张某鹏多年前病故，2021年12月22日郭某娟病故。张某兰育有刘某农、刘某莉、刘某贤。
张父与张母去世时留有房屋8间，位于北京市平谷区一号。张父夫妇病故后，张某辉、张某鹏共同在该一号原宅基地内建房5间，并取得门牌号二号。张父从未给儿女分家，且未留有遗嘱，上述房屋作为遗产，应由张某辉、张某鹏、张某兰继承。张某鑫曾翻建某一号的8间房，且上述13间房全部被张某鑫占有。为维护合法权益，张某斌、张某涛提起本次诉讼。
被告辩称
张某英辩称，不同意张某斌、张某涛的诉讼请求。案涉两处房屋已经被张某英、张某鑫等兄弟姐妹翻建，现已无张某斌、张某涛的份额。
张某鑫辩称，不同意张某斌、张某涛的诉讼请求。案涉一号和二号共13间房屋并非张父夫妇的遗产，张某斌、张某涛无权分割。
张某杰、张某燕、张某芳、张某春各自答辩意见与张某鑫相同。
刘某农辩称，其不清楚案涉二号和一号房屋是否属于张父夫妇的遗产，即便其对这两处房屋享有份额，其也自愿放弃。
刘某莉辩称，村东头有两处房屋，一处归张某辉，一处归张某鹏。张父未组织张某鹏、张某辉和张某兰分家，案涉二号和一号房屋属于张父夫妇的遗产，因此张某兰应享有相应的份额，刘某莉自然也享有该部分份额。因张某兰曾说过，张某辉对本家家庭成员照顾较多，故刘某莉愿将属于自己的份额转让给张某辉之子张某斌享有。
刘某贤答辩意见与刘某莉相同。
法院查明
张父与其妻张母育有二子一女，即长子张某鹏、次子张某辉、女儿张某兰。张某鹏与郭某娟系夫妻，二人育有三子三女，分别为长子张某杰、次子张某英、三子张某鑫、长女张某燕、次女张某芳、三女张某春。张某辉与宋某秀系夫妻，二人育有一子一女，即儿子张某斌、女儿张某涛。张某兰与陈福荣系夫妻，二人育有一子二女，分别为儿子刘某农、长女刘某莉、次女刘某贤。上世纪六十年代张父、张母夫妇去世，二人之父母先于二人去世；1990年左右张某鹏去世，2021年郭某娟去世；2014年张某辉去世，2019年宋某秀去世；2005年陈福荣去世，2017年张某兰去世。
张父、张母夫妇生前在北京市平谷区拥有宅院一所，与其子女全家在此居住。张某辉成年后外出工作，未再回到村里居住生活；张某兰成年后外嫁。张某鹏、张某辉兄弟二人未曾分家。1982年张某鹏在上述宅院内东南侧建房。此后原宅院分为两部分，北侧为某一号，东南侧为二号。此后，张某鹏夫妇与其子女在二号房屋居住。1998年张某杰、张某英、张某鑫出资将一号院内北正房进行了翻建，之后张某鑫夫妇与其子女便在此居住，而二号房屋空置。
经现场勘查，案涉一号院内建有北正房8间，院内西南角建有棚房1间，院内东北侧建有棚房1间。北正房中间2间为客厅，客厅东西两侧各有3间房屋。
在本案审理结束时，张某斌、张某涛就案涉一号和二号房屋的分割主张变更为：将其可继承的张某辉的遗产份额和刘某莉、刘某贤转让的份额均考虑在内，其仅要求分得案涉一号北正房的西侧3间和北正房后对应的后厦子；就张某杰、张某英、张某鑫先前翻建该一号房屋的支出，其愿给予合理的补偿。
另查一，庭审中张某鑫提交某村委会出具的证明，其中写明：“位于我村村南有宅基地一处，登记在我村村民张父名下，张父于年在该处宅基地上建房8间。1982年张父大儿子张某鹏在宅基地的南侧独立出资建造房屋4间（门牌号：二号），自1982年起张某鹏夫妇就与其六名子女在该四间房居住至1998年。
1998年，因张父建造的老房八间年久失修，因此张某鑫、张某杰、张某英共同出资将八间老房翻建，自建造成后郭某娟、张某鑫夫妇及一名子女一直在新建的八间房内居住至今。”张某杰、张某燕、张某芳、张某春均认可该证明。张某斌、张某涛称，案涉一号房屋在张父夫妇去世后确实翻建过，但并未经过张某辉一家同意，具体一号何时翻建和二号何时建造其并不清楚。
另查二，庭审中张某鑫称，翻建前案涉一号院内有老房6间，其中确实有张某辉、张某兰的份额，但现老房已经不存在，自然张某辉、张某兰也无权主张相应的份额。张某燕、张某芳、张某春同意张某鑫的意见。庭审中张某杰称，1998年其兄弟三人翻建一号房屋前已征得张某辉同意，但当时张某辉表示其不出资；因张某兰早已出嫁，按照当地农村风俗，张某兰不能分得父母的房子，故翻建时未征求张某兰的意见。庭审中张某斌、张某涛、张某杰、张某鑫、张某燕、张某芳、张某春均称张某鹏、张某辉生前未曾分家。
裁判结果
一、以北京市平谷区某一号北正房由西向东数第三间房与客厅之分隔墙的南北向中线及延长线为分割线，线以西的北正房归张某斌、张某涛所有；
二、驳回张某斌、张某涛的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。
本案中，张父夫妇有老宅房屋一所，其生前并未立下遗嘱，其子女亦未按照当地习俗分家，故张父夫妇去世后，老宅房屋应作为张父夫妇的遗产由其子女进行法定继承，张某鹏、张某辉、张某兰三人原则上应均等。三人各自去世后，再次发生转继承。
虽然张某杰、张某英、张某鑫已将老宅北正房翻建，但其并未提交证据证明事前征得张某辉、张某兰同意，且其并未提交证据证明张某辉、张某兰均放弃了可继承的份额，故即使翻建亦不影响依法应确定的该宅基地上房屋遗产的份额划分。现张某斌、张某涛最终所要求分得的部分，并未超出其自张某辉处继承的份额与自刘某莉、刘某贤处获得的份额之和，且其主张亦考虑到了案涉宅院的现状和双方生活之便利，故法院予以支持。
同时应指出，房产在当前农村地区仍然是家庭主要财产，张某杰兄弟三人翻建必然有相应投入，鉴于其在本案中并未主张相应的补偿，故在本案中对此不作出处理。此外，本案审理中刘某农放弃了自己的份额，刘某莉、刘某贤愿将其份额转让给张某斌，而张某杰、张某英、张某鑫、张某燕、张某芳、张某春彼此之间对案涉房屋分割并无争议，又均未明确提出各自的分割主张，且张某斌、张某涛亦未要求将二人可分得的部分在彼此之间再行分割，故法院仅将张某斌、张某涛共同可分得部分分割出去，其余部分在相关权利人之间如何分割在本案中不再进行处理。
