北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
刘某靖向本院提出诉讼请求：1.依法确认北京市平谷区S号（以下简称S号）房屋归刘某靖所有；2.本案诉讼费用由张某杰承担。
事实及理由：1999年刘某靖从张某杰处购买S号房屋。2004年2月10日刘某靖、张某杰到北京市平谷区*镇人民政府办理过户手续后，为刘某靖办理《契证》（以下简称某《契证》）。
2000年刘某靖将S号房屋的北正房装修，2015年在东面、西面、南面增建房屋，2018年重新装修北正房。现S号建有北正房三间、西平房两间、南平房三间、东平房两间。2021年12月21日A村公布2015年-2017年农宅改造项目确宅确户公示表。为避免发生纠纷，故刘某靖诉至法院。
被告辩称
张某杰辩称，我不同意刘某靖的诉讼请求。一、刘某靖不是本案适格当事人。二、张某杰无权处分S号房屋。三、无论刘某还是刘某靖购买S号房屋均违反一宅一户原则，该买卖合同应被认定无效。四、涉案S号房屋的买卖合同未经批准。
法院查明
刘某系刘某靖之父。刘某靖、张某杰、刘某均系A村农民。1999年张某杰将位于S号的房屋（北正房三间、西厢房两间）出卖，房屋价款为3万元。后刘某靖在S号居住至今。2004年2月10日北京市平谷区地方税务局颁发某《契证》，《契证》中列明S号的出让方为张某杰，承受方为刘某靖。2015年刘某靖拆除西厢房，并建设东西平房各两间，南平房三间。2018年刘某靖装修北正房。现S号房屋有北正房三间、东西平房各两间，南平房三间。
庭审中，刘某靖、张某杰均认可张某杰在1999年将S号房屋（北正房三间、西厢房两间）以3万元出售的事实，但对是否签订书面房屋买卖协议及实际购买人产生争议。刘某靖称S号房屋系由其父亲刘某出面以3万元的价格为其购买，用于其结婚使用，且双方并未签订书面协议，实际购买人为刘某靖，并提交某《契证》、A村委会出具的证明及刘某出具的证明予以证实。
其中，2017年5月25日A村委会出具的证明载明：“该房屋坐落于北京市平谷区S号的宅基地已卖同村人刘某靖所有。如遇到拆迁等一切以该房有利益的问题与卖方无关系。特此证明。”2022年4月6日A村委会出具的证明载明：“我村张某杰将平谷区S号房产卖给刘某靖，因张某杰未将户口迁出，二人发生纠纷，经村委会多次调解，双方未能达成协议。”2022年4月2日刘某出具的证明载明：“我是平谷区A村村民，刘某靖是我儿子，1999年，因刘某靖已到结婚年龄，需要住房，我出面和张某杰协商，购买平谷区S号房产，我将购房款3万元交给张某杰，没有签订书面协议，实际购买S号房产的是刘某靖。”
张某杰则称其以3万元的价格将S号房屋出卖给刘某，并与刘某签订了书面协议，该房屋系出售给了刘某，并申请证人王某、王某1出庭作证，王某、王某1均称S号房屋系刘某购买，购房款为3万元，但王某称未签订书面协议，王某1则称签订了书面协议。因张某杰并未提供确实充分的证据证明其主张，本院根据刘某靖提交的《契证》、A村委会出具的证明及刘某靖在S号居住多年且拆建和装修房屋的事实，认定1999年张某杰将位于S号的北正房三间、西厢房两间卖给刘某靖。
庭审中，张某杰称S号房屋应是张某、高某、张某1、宋某、张某2、张某3等申请人共同共有，并提交了1987年的《社员建房宅基地申请表》，该表上写明户主为张某，家庭人口构成情况为张某、高某、张某1、宋某、张某2、张某3，申请理由为四代同居、房屋不足。张某杰提交的《社员建房宅基地申请表》仅能证明S号宅基地的审批情况，但不能证明后来在该宅基地上所建的房屋为几人所共有，且张某杰作为户主张某之子，根据农村风俗习惯有权取得S号房屋的产权，结合在从房屋交付至今长达二十余年的时间中，张某、高某、张某1、宋某、张某2、张某3等人均未对房屋产权提出过任何异议的实际情况，本院认定张某杰有权处分S号房屋。
裁判结果
北京市平谷区S号的房屋归原告刘某靖所有。
房产律师靳双权点评
民事诉讼中，当事人应当对自己的主张提供证据，不能提供证据或证据不足以证明其主张事实的，应承担对自己不利的法律后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案涉及农村房屋买卖，刘某靖系涉案S号房屋所在村的村民，具备购买该房屋的资格，为该房屋的实际购买人。刘某靖、张某杰之间的房屋买卖行为符合农村日常习惯，且经过A村民委员会的认可，并缴纳了契税，且上述合同已实际履行二十余年，并未出现导致合同无效的法定情形，双方之间的房屋买卖合同应属有效。
对张某杰辩称刘某靖不是本案适格当事人，且双方的房屋买卖合同未经批准，违反一宅一户原则，应为无效合同的辩解意见，法院不予采信。对于张某杰所述的其无权处分S号房屋的辩解意见，因其未提供充分的证据予以证明，亦不符合常理，故法院对其该项辩解意见亦不予采信。刘某靖购买取得S号房屋，并进行了拆建和装修，故对刘某靖要求确认S号的房屋归其所有的诉讼请求，法院予以支持。
