北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
吴某浩向本院提出诉讼请求：请求按照双方签订的《协议书》上的约定，被告吴某君支付原告吴某浩位于北京市朝阳区H号公租房的拆迁补偿款的35%并支付违约金30万元。诉讼过程中，吴某浩变更诉讼请求：请求按照原被告签订协议书上的约定由被告给付拆迁补偿利益的35%及现金补偿1130524.08元。就产权调换的置换房屋折价款237.66万元（按照35%计算），以上总计350.71万元，并支付违约金30万元。
事实和理由：原告吴某浩与被告吴某君系同父异母的继兄妹关系。吴某鹏系吴某浩和吴某君的父亲。1963年10月，赵某霞与吴某鹏结婚，婚后育有一女吴某君。赵某霞于2008年8月26日因病去世。吴某鹏于2011年11月25日因病去世，名下有一处公租房，位于北京市朝阳区H号，该公租房在2017年左右遭遇拆迁，拆迁后的补偿款由吴某君实际领取并占有。
就上述公租房的相关事宜，吴某君与吴某浩于2016年8月30日签订《协议书》一份，《协议书》中约定了吴某鹏系位于北京市朝阳区永安东里X公租房的承租人，吴某鹏于2011年病逝，吴某浩和吴某君都是合法的继承人。变更承租人，吴某浩同意配合吴某君办理变更承租人的相关手续，变更承租人后，吴某君和吴某浩共同使用该公租房，共同享受该公租房的权益，该公租房若遇到拆迁，吴某浩和吴某君共同享有拆迁补偿，吴某君享有65%，吴某浩享有35%。拆迁补偿款到账后，吴某君应在十五日内支付给吴某浩，不得违约，如有重大违约，需向对方支付违约金30万元。但是被告吴某君违约，未按照上述《协议书》的约定履行，并未将公租房所得拆迁补偿款的35%支付给原告吴某浩，而是占为已有。
被告辩称
吴某君辩称，不同意原告的诉讼请求了。吴某浩请求支付案涉公房拆迁补偿款的35%以及违约金30万元的诉讼请求已过诉讼时效期间。我方同意一并按照总的拆迁补偿款3783283.80元，是3230068.80元加上553215元，按照这个基数的35%支付给原告。违约金30万元的诉讼请求不同意。
一、当时原被告涉及其他财产的纠纷，所以被告认为所有的事解决之后才能按照协议书结算，否则被告的其他利益难以得到保障。
二、30万元的违约金约定过高，违约金的设置是保证当事人的利益损失，原告没有证据证明利益损失。综上我方认为协议中约定的重大违约不成立，不同意违约金的诉讼请求，我方认为违约金过高，申请法院减少违约金。正当的违约金应该按照应付拆迁补偿款同期银行利息计算。
法院查明
2016年8月30日，吴某君（甲方）与吴某浩（乙方）签订《协议书》，内容为：“甲乙双方都是吴某鹏的子女，都是其合法继承人。吴某鹏是北京市朝阳区公租房的承租人。由于老人于2011年病逝，为了变更承租人，甲乙双方协商同意制定如下协议，一、甲方变更为该房屋的承租人，乙方应配合甲方办理变更承租人的相关手续。二、变更承租人后，甲乙双方共同使用该房屋，共同享受该房屋的权益。三、该房屋如遇到拆迁，甲乙双方共同享有拆迁补偿，甲方享有65%，乙方享有35%。拆迁补偿款到账后，甲方应在十五日内支付给乙方。本协议经双方签字后即可生效，不得违约。如有重大违约，需向对方支付违约金三十万元。”
2016年8月30日，吴某浩在北京市某公证处签署《声明书》，内容为：“声明内容放弃承租权。我父亲吴某鹏于2011年11月25日在北京市死亡，其配偶赵某霞于2008年8月26日在北京市死亡，我父亲吴某鹏生前以其名义承租了座落于北京市朝阳区的房产一套在上述房产地址为户籍地址的户口本上有我父亲吴某鹏一人。我声明自愿放弃对此房屋的承租权，并同意由吴某君来承租。”
2016年11月18日，征收人北京市朝阳区房屋征收事务中心（甲方）与被征收人吴某君（乙方）签订《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿协议》，内容有：“一、被征收房屋情况。房屋坐落朝阳区建筑面积46.72平方米，用途住宅。二、人口情况。被征收人为公房承租人（已房改售房）吴某君，被征收房屋在册户籍人口0册0人。三、补偿方式及内容。乙方可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。现乙方自愿选择按以下第（二）种方式进行补偿。（一）货币补偿。甲方应向乙方支付的补偿、补助、奖励如下，1.根据北京龙泰房地产评估有限责任公司出具的以预签征收补偿协议期开始之日为价值时点的评估结果，被征收房屋价值补偿为3140009元；除另行在补充协议中确定的补偿、补助、奖励金额外，本协议确定的补偿、补助、奖励金额合计3491742.80元。
（二）房屋产权调换。1.甲方应向乙方支付的补偿、补助、奖励如下，（1）根据北京龙泰房地产评估有限责任公司出具的以预签征收补偿协议期开始之日为价值时点的评估结果，被征收房屋价值补偿为3140009元；除另行在补充协议中确定的补偿、补助、奖励金额外，本协议确定的补偿、补助、奖励金额合计3491742.80元。2.乙方同意按照征收补偿方案中确定的产权调换原则进行产权调换，且用于购买产权调换房屋的金额不得高于3491742.80元。
2017年4月20日，征收人北京市朝阳区房屋征收事务中心（甲方）与被征收人吴某君（乙方）签订《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（一）》，内容有：一、产权调换房屋的确定及结算单价。按照产权调换原则，乙方自愿选择世华泊郡房源作为产权调换房屋。乙方选择首套房源，结算单价为每平方米7600元，第二套或第三套选择北花园期房的结算单价均为每平方米13153元。乙方自愿选择产权调换房屋并确认拟登记权利人信息如下，1.M号房屋，建筑面积85.11平方米，二居室，结算价款为553215元。按照补偿协议的约定，甲方应从乙方补偿款中扣除产权调换房屋结算价款553215元。
三、征收补偿款结算。根据甲乙双方签订的《补偿协议》及本补充协议，甲方在扣除乙方产权调换房屋购房款及房改售房款或被征收房屋重置成新价后应向乙方支付剩余征收补偿款（包括补偿、补助、奖励）合计3062753.80元。
2017年4月，吴某君收到拆迁款3062753.80元。
2017年11月20日，征收人北京市朝阳区房屋征收事务中心（甲方）与被征收人吴某君（乙方）签订《北京市朝阳区永安里旧城区改建项目房屋征收补偿补充协议（二）》，内容有：一、被征收房屋价值及装饰装修附属物价值的确定。1.被征收房屋价值的确定。甲方应向乙方支付被征收房屋价值差额为37315元。二、征收补偿款的确定。三、征收补偿款结算。经结算，甲方应向乙方支付剩余征收补偿款167315元。
吴某君出示的《北京市商品房现房买卖合同》显示：出卖人北京C公司，买受人吴某君，房屋坐落朝阳区M号。
吴某君出示的《不动产权证书》记载：坐落朝阳区M号房屋（以下简称案涉房屋）的权利人为吴某君。
2021年9月7日，吴某浩申请对案涉房屋现价值进行鉴定。《房地产估价报告》显示：案涉房屋在价值时点2021年的房地产市场价值为6790300元。
裁判结果
一、本判决生效之日起五日内，吴某君给付吴某浩1324149.33元；
二、本判决生效之日起五日内，吴某君偿付吴某浩违约金200000元；
三、驳回吴某浩的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
吴某君与吴某浩签订的《协议书》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。
一、关于吴某君主张的诉讼时效
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《协议书》中就付款期限约定为拆迁补偿款到账后十五日内支付，表明双方签订《协议书》时拆迁款尚未到账，且拆迁款是否到账及金额均非吴某浩能够自行获取的信息，吴某君未出示拆迁款到账后通知吴某浩的证据，故对吴某君就诉讼时效提出的抗辩，法院不予采信。
二、关于吴某浩主张的拆迁款即征收补偿款
依现有证据能够认定吴某君因房屋被征收的征收补偿款为3783283.80元，双方在《协议书》中约定了此款的分配比例，吴某浩要求享有35%拆迁款的主张，存在合同依据，法院予以支持，金额为1324149.33元。
通过当事人出示的征收补充协议能够明确，选择购买产权调换房屋或不选择购买产权调换房屋被征收人能够受领的征收补偿款金额相同，吴某浩、吴某君在《协议书》中未就征收补偿款的使用及购买的产权调换房屋进行约定，亦未涉及房屋分配事宜。因此，吴某浩要求按照《协议书》约定比例分配房屋价值的诉讼请求，没有依据，法院不予支持。
对吴某浩超出法院确定金额的诉讼请求，法院不予支持。
三、关于违约金
吴某君未按约定履行付款义务，构成违约，应当按照约定向吴某浩偿付违约金。违约金具有补偿性，现无吴某浩因吴某君违约造成实际损失金额的证据，且双方未明确约定“重大违约”的情形，故吴某浩主张的违约金过高，法院综合实际情况调整为200000元。对吴某浩超出法院确定金额的诉讼请求，法院不予支持。
