北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”，《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”以及《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”之规定，被告市房管局作为规章授权的房地产管理部门，具有对其辖区内的商品房预（销）售合同进行登记备案的法定职权。
《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定商品房预（销）售合同应当进行登记备案，其目的是为了规范房地产交易行为，防止商品房开发企业“一房多卖”，保障房地产权利人的合法权益，实现房地产管理部门对商品房交易行为的有效监督和管理。商品房买卖合同备案登记后，虽不直接导致房屋所有权的设立或变动，但登记权利人由此取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利，避免“一房多卖”给购房者或者其他需要购房者的合法权益带来侵害。因此，被告对原告乐瑶名下在“紫云苑”的合同编号XXXXXX的《商品房买卖合同》备案登记予以撤销的行为对原告的权利义务已产生实际影响，系可诉行政行为。被告及第三人主张该撤销备案行为对当事人权利义务不产生实际影响，不具有可诉性的理由不能成立，本院不予采纳。
住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十条规定，已签订商品住房买卖合同并网上备案，经双方协商一致需解除合同的，双方应递交申请并说明理由，所退房源应当公开销售。四川省建设厅《四川省商品房预（销）售合同实行网上签约和预售登记备案管理工作指导意见的通知》第二条第（七）款规定，网上签订商品房预（销）售合同之后，办理房屋所有权证之前，经双方当事人协商一致，需要变更商品房预（销）售合同条款的，应通过网上操作系统办理相关手续；需要解除商品房预（销）售合同的，应当持相关证明材料，双方当事人共同到房地产管理部门办理解除合同手续。因此，虽然现行法律、行政法规对于商品房预（销）售合同登记备案的撤销程序没有作出明确规定，但城乡建设主管部门制定的相关规范性文件均明确规定需要解除商品房预（销）售合同备案的，应当说明理由并持相关证明材料由双方当事人共同到房地产管理部门办理解除合同手续。同时，国务院《全面推进依法行政实施纲要》（国发【2004】10号）也明确要求，行政机关应当依法保障利害关系人的知情权、参与权和救济权，做到程序正当。本案中，原告乐瑶作为合同编号XXXXXX的《商品房买卖合同》的一方当事人，与合同登记备案行为存在利害关系。根据程序正当性原则的要求，被告市房管局在作出撤销合同登记备案行为前，应当将相关情况告知原告并充分听取原告的意见，以切实保障利害关系人的知情权、参与权和救济权。被告在原告未共同到场，同时也未告知原告的情况下，仅根据第三人的单方申请就将该《商品房买卖合同》登记备案予以撤销的行为属违反法定程序，依法应当确认违法。原告的诉讼请求成立，本院予以支持。
关于被告和第三人提出原告与乐华公司签订的商品房买卖合同实际是受张志明欺骗签订的虚假合同，双方并不存在真实的商品房买卖关系的主张。本院认为，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》真实与否以及该合同的效力问题均系平等主体之间的民事争议，同时就有关合同争议原告也已向乐山市市中区人民法院提起了民事诉讼，依法不属于行政诉讼的审理范围，本院对此不予评判。
综上事实和理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：
