(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
基本案情：
“XXXXX项目”由被告AAAA有限公司(以下简称AAAA公司)投资开发建设。2013年3月5日，AAAA公司作为出卖人与作为买受人的代帅签订了一份《商品房买卖合同》，合同第三条买受人所购商品房的基本情况和第四条计价方式与价款约定：买受人所购买的商品房为第15幢，该建筑层数地上11层，地下2层;房号为9层90×室，层高2.9米，房屋建筑面积180.56平方米其中，套内面积156.54平方米，公摊面积24.02平方米，单价为7400元/平方米房屋总价1336144元。同时还对房屋交付期限等相关条款进行了约定。同日，原被告双方又签订商品房买卖合同补充协议一份，其中在商品房买卖合同补充协议(一)第一条约定：前述合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准;第四条对主合同第三条(买受人所购商品房的基本情况)补充约定：高层层高为2.9米，小高层层高为3米，局部层高(包括但不限于卫生间、厨房、阳阳台)会有降板，部分顶层单元会有挑高建筑形式。第五条对主合同第五条(面积确认及面积差异处理)补充约定：乙方(买受人)不得以层高误差为由拒绝办理收房交接手续。
在被告通知交房后，原告组织人员到现场测量，发现所购房屋的实际层高为2.9米后，即通过房地产律师和被告交涉，因双方分歧较大，协调未果，原告遂诉至法院。在审理中，被告认可案涉房屋层高为2.9米。代帅认为被告AAAA公司出售的房屋层高不足，严重侵犯了其合法权益。故诉至法院，要求判令被告AAAA公司赔偿因其所售房屋与合同约定不符的损失和违约金计80000元。
案件焦点：
商品房层高不足，开发商是否应当承担违约责任，应当适用何法律依据，以及赔偿标准如何确定。
律师点评：
房地产专业律师靳双权认为：依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。首先，被告AAAA公司向原告交付房屋层高只有2.9米，未达到补充协议“小高层层高3米”的要求，是否构成违约?根据盐城市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则(试行)，涉案房屋显然属于小高层房屋，被告应承担违约责任。其次，关于如何计算违约金即赔偿损失金额问题，由于双方当事人对层高不达标的违约责任无明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价款据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%以内部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。在商品房买卖中，买受人购买商品房，其本质是购买的房屋实际使用的空间。面积减少，高度不变，导致实际使用空间的缩小;而面积不变，高度降低，也同样导致实际使用空间的缩小。本案中被告AAAA公司向原告代帅交付的房屋比合同约定层高低10cm2，但导致原告房屋的实际使用空间减少3.3%[(套内面积×合同约定层高-套内面积×实际层高)÷套内面积×合同约定层高]。双方对层高差异的违约责任没有约定，法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定确定被告应当承担的违约责任的比例，即[(套内面积×7400元/m2×3%+套内面积×7400元/m2×0.3%)×2]。据此，盐城市盐都区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定判决如下：一、AAAA公司赔偿原告代帅违约损失计41702元0于本判决生效后十日内履行完毕;二、驳回原告代帅的其他诉讼请求。
AAAA公司不服一审判决，上诉至盐城市中级人民法院。盐城市中级人民法院经审理认为，本案争议焦点为：1.本案所涉房屋属于高层还是小高层?合同约定的层高是2.9米还是3米?2.一审判决对于被上诉人的损失计算是否有误?关于争议焦点1，双方补充协议明确约定：高层层高为2.9米，小高层层高为3米。故能够认定，上诉人AAAA公司应当向被上诉人代帅交付的房屋层高为3米。关于争议焦点2，AAAA公司未能向代帅交付符合合同约定的房屋，就应当向被上诉人代帅承担相应的违约责任。对于买受人来讲，其购买房屋的目的是为了取得房屋的使用空间，该空间并非平面，而是三维立体空间。高度的减少对于使用的影响并非产生直接的经济利益损失，但会实际影响到买受人的使用及居住感受，因此对于买受人的影响是较大的。因无法直接计算经济损失，一审法院参照最高人民法院相关司法解释来确定上诉人AAAA公司的违约责任，与合同的履行状况、责任轻重相适应，并无不妥，具有事实和法律依据。遂判决：驳回上诉，维持原判。
律师建议：
审判实践中，因房屋层高不足而引发的纠纷时有发生，对该问题，现行法律法规对此未作出明确规定，在此情况下，应当运用好法律解释方法，类推适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条中有关房屋套内建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符的处理规定。
首先，类推适用作为填补法律漏洞的一种方法，适用的前提是法律漏洞的存在。法律漏洞的理解应当是某一个法律问题，依其目的及规范计划法律应当有所规定而未设规定的情形。具体到本案中，关于房屋层高不足的问题，我们在众多的现行法律规则中，未能找到关于房屋层高不足引发纠纷的处理方式，这就需要我们的法官在审判实践中运用法律解释方法。
其次，应当就法律漏洞进行认定，如待决的事项不属于法律应当规定的内容，或者在法律不对待决事项进行规范也不存在不圆满的情形下，就没有类推适用的必要了。关于房屋层高问题显然属于法律予以规范的范畴，商品房的买受人购房的目的在于获得居住、使用、活动的空间，该空间不应当是平面的，而应当是三维立体空间，房屋的层高不足，会严重影响买受人居住的感受，房屋层高不足问题应为法律应规范的事项范围。
最后，回归到房屋空间法律规范的立法本意，司法解释中明确规定了商品房买卖中面积误差的处理方法，其立法本意亦是在一定的误差范围内保障买受人获得房屋空间的权利，本案中，被告房地产公司销售的房屋层高不足，从广义上来说，侵犯了原告的合同权益，应当在法律的范围内予以调整，故在本案中类推适用司法解释中面积误差的条款不违背立法本意。
