一、购买商品房应注意什么
1、商品房预售广告宣传、样板间等与实物不符。
很多开发商利用一些虚假广告来蒙骗消费者，使得消费者认为所购房屋物超所值，心甘情愿花钱买下。但开发商为了规避以后的法律责任，会采取在正式合同中写明预售广告、样板间等不作为合同的内容，对出卖人没有约束力，或者销售广告仅为销售人员口头告知、销售的样板间不允许拍照等手段，使得房屋买受人取证困难。
2、通过“先签后换”与“补充协议”的方式规避己方责任。
在商品房销售中，开发商经常以签订购房合同时尚不具备预售条件为由，先与购房者签订临时性的购房合同，以后再利用自己的交易地位或者法律上的优势，强迫购房者签订“补充协议”，或者更换为对购房者极为不利的“正式合同”，以此种方式来损害购房者的利益。
3、设置霸王条款或责任不清条款。
常见的内容有：该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权属出卖人;关于交付期限中出卖人随意扩大免责条款;出卖人在合同生效前的广告是要约邀请，具体内容以本合同为准等。
4、商品房存在质量瑕疵或权利瑕疵。
部分开发商为了获得不当利益，在商品房建设中偷工减料、擅自改变规划设计，造成房屋质量问题百出或者出售房屋的权利存在其他争议，使标的物存在质量瑕疵和权利瑕疵。如：约定的面积与实际面积不符，电气管线不畅通，房屋渗水，墙皮脱落，墙体裂缝等;常见的权利瑕疵的问题主要有：一房二卖、以租代售、售后包租等。
5、延期交房、不按时办理所有权证书。
延期交房的原因是多样的，有的是合法的，比如属不可抗力的自然灾害、政府政策改变等合法的免责事由;有些原因则属开发商的责任，比如工程超期，资金不足造成在建房屋变成“烂尾楼”，无法按时交房;在建设项目未取得相关合法资质的情况下，无法办理房产证和土地使用证;还有开发商和买受人或入住的业主存在纠纷时，开发商为了维护自身利益，迫使对方做出让步，否则不配合办理所有权证书。
二、商品房买卖合同霸王条款有哪些
1、“本广告为要约邀请，一切图片、文字说明以合同为准。”
《合同法》第15条第二款规定：“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”根据最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第3条规定情形，该广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。
2、“出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供买受人购房参考，不得视为合同内容条款，出卖人享有最终解释权。”或者“甲方提供的售楼资料及沙盘展示用于广告宣传，如乙方对于售房资料及沙盘和甲方有不同理解，甲方拥有最终解释权。”
根据上一条款的解析，广告即使未载入合同，亦应当视为合同内容，如果违反，应承担违约责任。《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。即经营者不得在格式条款中排除消费者解释格式条款的权利。
3、“本认购书签订7日内，认购人未能交纳首付款或与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。”或者“乙方须在本协议签定之日起，XX日内到“XXXXX”售楼现场与甲方签定《商品房买卖合同》及其它相关文件;若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方有权将乙方所定的该套商品房另行销售而无需告知，本协议自动作废，且上述定金不予退还。”
此条款仅对认购人未能签订合同情况进行约束，未对出卖方进行约束，双方权利义务不对等。按照《商品房销售管理办法》第22条及最高法《解释》第4条规定，如因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立的，出卖人应返还。
4、“楼宇屋面及外墙使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。”或者“出卖人有权无偿使用建筑外墙、屋面，用以标注本项目开放商名称、小区名称等，而不需要征得买受人的同意。”
此条款侵害了业主权利。《物权法》第71条明确规定业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。
5、“小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租。”
此条款违反了《物权法》第73、74条，排除了业主占用、使用、收益、处分小区道路和车位的权利。
6、“因设计调整、气候变化等原因导致未按本合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。”或者“政府行为(包括但不限于政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电、高考、创卫等)导致工程施工期延长的，出卖人房屋交付时间相应顺延并免予承担逾期交房的违约责任。”
《商品房销售管理办法》第30条规定：未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。不可抗力是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。设计调整、气候变化等原因不属于不可抗力范围，出卖人延期交房的，应视为违约。
7、“因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房产总价款万分之一的违约金，合同继续履行。若因买受人原因未能在出卖人通知入户之日起15日内，配合出卖人办理产权登记的，从超过之日起，每日按房产总价款的万分之五付给出卖人。”
买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了合同法的公平原则，且排除了消费者变更或解除合同的权利。
8、“买受人违约或解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金;出卖人违约或解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。”
买卖双方违约金数额不一致，加重了消费者责任，违反了《合同法》的公平原则及《消费者权益保护法》第10条消费者享有公平交易的权利。
9、“买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话、装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。”
出卖人订立这样的条款，实际上是在免除自身的法定义务。业主买了房子，出卖人就应该履行《商品房买卖合同》，在规定时间内交钥匙;而交纳物业、水、电等费用是业主与其他单位订立的另外一个合同关系，违反了《消费者权益保护法》第9条中“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”的规定。
10、“买受人不管因何种原因退房时，若房屋已装修，出卖人不承担装修的费用及其损失。”
“不管因何种原因”排除了消费者请求损害赔偿的权利，如因房屋质量不合格，根据《商品房销售管理办法》规定，买受人可以退房并请求赔偿。并且违反了《消费者权益保护法》第11条“消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。”
11、“买受人在接到出卖人入户通知之日起15日内，到指定的地点办理房产的入户手续，逾期不办理的，视为已同意入户。买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按该房产总价款的万分之二向出卖人支付代管费，或者有的合同约定出卖人可以解除合同。”
此条款加重了消费者责任，违反了《合同法》第四十条规定，经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中加重消费者依照法律法规不应承担的责任。
12、“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按照下列第2种方式解决。1、提交X 仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。”
依据《仲裁法》第2条、《合同法》第128条、《消费者权益保护法》第34条和《民事诉讼法》第13条，当事人双方可以选择通过仲裁方式解决纠纷，也可以通过民事诉讼的方式解决。此条款开发商通过事先固化选项，擅自排除和剥夺了消费者选择合同争议解决方式的权利，违背了《合同法》、《民法通则》、《消费者权益保护法》等相关法律法规中关于公平、自愿的原则。
