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靳双权律师谈3.17楼市新政对二手房市场的影响

来源:原创  作者:靳双权  时间:2017-04-13

导语:说房网是中国首家房地产教育新媒体视频网站,是一个让经营者和消费者在交易之前充分学习房地产相关知识的平台。本文是《说房网律师直播间》访谈视频的内容实录,特邀嘉宾是中国房地产营销协会副会长,著名房产律师靳双权先生,节目视频可登录 说房网观看。

点击图片可查看原文

主持人:欢迎来到本期说房网律师直播间,我是主持人解答,本期栏目的主题是3.17楼市新政,对二手房买卖市场的影响。2016年930新政后,我们原本以为北京的房价得到了控制,但事实并不理想,北京房价依旧不断攀升。今年两会刚刚结束,北京市住建委等部门于2017年3月17日联合发布新的调控措施,实施认房又认贷的新政,今天我们有幸请到著名房产律师靳双权先生,就新政对二手房屋买卖的影响以及合同解除问题及市场走势进行讨论,有请我们的靳律师。  

靳双权律师:你好!  

主持人:靳律师您能给我们观众朋友们介绍3.17新政的内容?  

靳双权律师:3.17新政内容很简单,就三条,第一条就是企业购买房屋以后呢,他要想上市,就必须要达到三点以上,第二点就是居民家庭购买房屋,如果他在北京没有住房又没有贷款记录的情况下,让他的首付非普通住宅是40%普通住宅是35%,如果他在北京名下已经有一套房屋了,或者是有贷款记录,那么就算二套,二套的话他的首付他的首付普通住宅60%非普通住宅是80%。

主持人:靳律师那新政对于二手房买卖交易的影响主要有哪些?

靳双权律师:主要的对买方的影响。因为他最开始可能算首套,但是现在通过新政要算二套,如果算二套他的首付大幅的提高!那么他能不能拿出钱来提高这个首付,那么因为他买房都是有自己的规划的,我最开始是涉及多少首付,我贷款多少都是涉及好的。但是新政出台以后呢,他拿不出来付首付。那么这个合同可以履行不下去。就涉及到履行不下去这个责任怎么承担,买方有可能说了,新政出台了,这是不可抗拒的原因导致合同履行不下去的,那让合同解除吧。

主持人:靳律师,这种情况下到底算不算是不可坑力呢?

靳双权律师:不算不可坑力按照《合同法》的规定呢,是不能预见,不能避免,并不能克服的客观情况。而房屋买卖呢,是个大众交易,作为买卖双方,在买房与卖房的过程当中,应该对市场有一定了解,咱们国家,特别是在北京地区,房地产的政策是频发的,这实际上是就是关于贷款一种调整,那么双方在签买卖合同的时候,实际上能贷多少钱本身就是一个预测,那么你预测的和现在预测的发生不一致了,合同中一般关于,如**款达不到约定的数额,那么应该怎么处理?一般在合同中也是有预订的,所以当发生这种情况的时候,不能视为不可抗力。

主持人:靳律师,假设说我是真的拿不出更高的价格去进行首付。那么,这种情况下合同能不能解除?

靳双权律师:是不是能解除,是看合同是不是有约定,很多的合同当中是有约定的,在履行的过程当中,出现了新的政策导致履行不下去,到底是解除合同互不承担责任,还是算谁违约,一般在合同中有约定,如果合同没有约定,那么就看这个政策是不是导致合同的目的不能实现,实际上这个政策就是对你的贷款做一些限制,很多人在买房的时候哪,他是能付多付一部分首付的,甚至他的贷款批不下来都可以全款支付。所以必然不能导致合同不能实现,那么这种情况下,不能视为合同目的不能实现。那么实际上在2011年的时候,北京出台限购的政策,北京高级法院关于限购政策出台以后,算不算买方违约,是有一个规定的,而这次的新政是限贷!是你的贷款受到了限制,2011年是你的购房资格受到了限制,如果你的购房受到了限制,你的房子没法顾到你的名下,对于合同目的无法实现是必然的!那么北京高院对这种情况下。当然也不算不可抗力,但是合同可以解除,买方不用付违约责任了,而这次限贷的政策,相对来说没有限购那么政策严格,所以这次限贷的政策,不能导致合同目的不能实现,所以要看合同约定,买方能不能付得起首付,如果他付不起,那么恐怕要视为买方违约。

主持人:靳律师你多年从事房地产工作,我特别想问您一下,这次政策出台以后啊,房价的价格真的会降下来吗?房地产的市场会稳定吗?

靳双权律师:可能会有短暂的停滞,但是真的能不能降下来,我觉得很难,因为政府怎么多年房地产调控就基本来说没有成功过,基本就是头疼医头,脚疼医脚,猛踩刹车猛踩油门。真正限购一次过几天发现市场疲软了,然后政府又有点着急,然后就采取适度宽松的货币政策又刺激,一刺激大家这又开始投资。然后市场又开始火,火完了以后呢,一看不行了这涉及到民生问题老百姓叫苦,然后赶紧又出台一个政策又限制,所以总是他不能够让市场稳定;另外那,这次政策的发行单位就是北京市建委,和央行的营业部还有银监会的营业部还有北京公积金管理中心,就是这样的部门,他的层级是非常低的,你想解决整个北京市整个全国的房地产市场,是不可能的,他更像是开完两会以后人大代表提出要控房价,那好马上就开始控,通知你们几个部门先出台几个政策,就这三条就出来了。实际上这些着三条政策你在研究过程中你就会发现问题,比如他说首付在北京没有住房没有贷款记录,首付要进行提高,他说这没有贷款记录,到底是在北京没有贷款记录?还是在全国没有贷款记录?这个实际上不是很明确,如果你是在老家买过房子有过贷款,在北京没有房子,在北京算首套还是二套,从这文件来看是有歧义的,所以这个文件出台是非常仓促。这么仓促的文件你想把市场稳定是不可能的

主持人:靳律师,在现在房地产情况怎么紧情况下为什么还有那么一大批人拼了命投资我们房地产呢?

靳双权律师:因为在一线城市需求量还是非常大的,克强**在政府工作报告中提到:2016年支持农民工进城,去库存但是农民工进城,你可没有控制不住他进那个城市。他进城了他不一定选三四线城市,三四线城市虽然房价低,涉及到去库存化的严峻问题,但是他到那里去不能供住啊,他需要工作需要生活。那么三四线城市机会又少,所以他涌上了大城市,到大城市他才能找到工作的机会,到了大城市来了以后,他子女需要上学,他要解决这个问题。子女上学要有房产证,而北京小学教育中学教育都面临这个问题,那他们只有买了房子才能在北京上学,他就要拼命的买房子。那么需求大,投资客也看到了这一点,他就会把钱投到这里面,那么一倒腾一套房子就能赚几十万,而我们普通的老百姓,就是所谓的刚需,那么靠你的工资的一点点积累,想在北京买一套房子是非常困难的,可以来讲刚需的是最大的受害者。第二点就是说,有些投资客他的钱没有地方放,比如说你现在手头有三五百万,你干什么?你只能投资到房事上,只能买房子,因为现在中国的实体经济不好做,它受到的电商的冲击非常大,而你做实体经济的话,你的场地费是个非常大的问题。而且现在人员成本面临着居高不下,所以做实体经济没有电商的成本低,所以实体经济做不下去,那么做实体经济的从业人员都把钱拿到房地产市场上,这个钱都在这块的话,那你想把价格抬到多高都有人买得起,因为都是投资的人,那么你作为刚需就在这里面中枪了!

主持人:靳律师,房地产怎么不好调控,那这种情况到底怎么办才好呢?

靳双权律师:房地产调控它是一个系统工程,它的工具主要是有两个,一个是金融杠杆还一个是通过税收通过金融利率的控制,通过贷款的控制来调整;第二个是通过税收,通过税收调整贫富差距,缩小贫富差距,另外来说中国税收主要面临的是执行不力的问题。在二手房买卖的过程中通过大量的网签合同偷税、漏税,政府难道你不知道吗!那是不可能的,但是政府没有管,实际上导致大量的税收杠杆没有真正体现作用,然后就是经济结构的问题,实体经济面临着电商的巨大的冲击,它必须通过创新、转型,才能够自己实体经济的发展,另外是通过教育资源的均衡还有医疗资源的均衡还有养老体系的建设,让大家感觉到非要到大城市上挤,我也能生活的很幸福,我就不要非在北京市场上必须买一套房子,另外要支持农村经济的发展问题,这次克强**在二会报告中也提到了,要鼓励农民增加税收,让农民增收。但是你怎么鼓励农民增收啊?去年政府报告中说要支持农民工进城,但农民工进城又买不起房子,面临着巨大的社会问题,因为他子女上学的问题,那现在你鼓励他增收了都让他进城了,现在面临的农村的土地闲置,这实际上都是政府的责任。因为种地不挣钱嘛,因为咱们国家的粮食需要大量的进口,这也是当今社会粮食存在的重大问题,那么农民种地不挣钱还种什么地呀,所以地都大量的空着,然后到了三四线城市,见的房子也买不起,买了也没有办法在那里工作,所以三四线城市建了后就大量的控制,巨大的社会资源浪费,包括鬼城,但是到了大城市又寸土寸金,还一平米二十万三十万,这都是国家的调控不利导致的,当然最重要的政治体格改革的问题,因为他考核领导需要看你的政绩,那么整个城市我要建很多的公路很多的大桥我要把房子拆了重建,甚至这房子可以能用,要拆了重建扩大内需,这就拉动了房地产上下游的行业,解决了就业的问题,但这同时就是巨大的社会资源浪费,那么搞了政绩以后他就忽略了其他的问题,导致空气环境面临着重大的问题,但是你看一二线城市的城市面貌比较好,但是大楼建的很漂亮,但我们普通百姓的工资却不高,这就叫国富民穷实际上这些问题都是很严峻的,都是值得我们深思的,但这些提到的问题都是根儿上的问起社会主义核心价值观的问题,就是说我们整个民族它要有个精神食粮,大家不能说眼前都盯在经济建设上,如果你都盯在经济建设,经济建设怎么样就是甭管不管白猫黑猫抓到老鼠就是好猫,甭管你是干什么的,挣了钱了买了房了就是好猫,事实上国家的根基就是教育,如果你对教育的不重视,导致教育里面的很多优秀人才都流失了,他都出去投资房地产了,他都不好好教学了,实际上把教育问题解决了通过吸引大量的优秀人才进入教育领域,解决了民族精神食粮问题,就是说我们这个民族在发展过程中大家想的不是谁买的房子多谁就有价值,实际上你看很多的投资客投资买房他创造了什么价值了?实际上就是一个投机行为!我买一个房子八百万转手八百五十万买出去了,我就整了五十万,我也没有工作,一下子就整的五十万,但是我们普通老百姓你要想攒够五十万也是很困难的,那他们实际上对社会没有做出了巨大的贡献,他是一种投机行为挣到钱了,我们要抑制这种投机行为,要让真正努力工作的人得到社会尊重,然后努力学习从事教育的人让他得到社会的尊重,如果社会主义核心价值观没有建立,大部分人就生活在半空中,是这样的。

主持人:非常感谢我们的靳律师从一个3.17新政为我们提升到社会主义核心价值观的新高度,我们也希望非常引起希望对引起观众朋友的思考,让我们一起共同努力为国家和政府献言献策,让老百姓可以过上安居乐业的生活,真正可以做到居者有其屋的幸福生活。谢谢靳律师!我们今天的节目就到此结束了,我们下期再见!

 靳双权律师:再见!

 


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