引言：本文主要讲述四种情形中法官对于宅基地流转效力态度存在分歧，（一）继承宅基地及地上农房（二）居民向同村农民转让宅基地及地上房屋 （三）受让人后取得本集体经济组织成员资格（四）循环流转宅基地及地上房屋。
宅基地使用权流转效力存在争议的情形
法律规范既无法面面俱到，又存在文义上的含混性，不断发展的司法实践能不断弥补和修正法律规范，但在此过程中，必然争议不断。笔者总结发现，在以下四种情形中法官对于宅基地流转效力态度分歧巨大。
（一）继承宅基地及地上农房
由于农村宅基地与其地上房屋在物理关系上是一个整体，“房随地走”与“地随房走”这两个原则有机统一在“房地一体”的物理关系中，继承人在取得被继承人农村房屋所有权时，客观上也一并取得了该房屋占用的地基——宅基地的使用权。
韩松教授认为：“非集体成员因买受或者继承房屋取得集体土地的宅基地使用权不符合宅基地使用权的设定目的，因此，就不应当允许其通过转让或者继承房屋 的方式取得宅基地使用权。” 山东省枣庄市山亭区人民法院在处理过一起以宅基地及其地上老屋为标的物的继承案件中也持有与韩松教授近似的观点：“宅基地使用权作为一项特殊物权，与农民 个人的集体组织成员资格紧密相关。……根据我国现行法律规定，基于身份关系无偿从村集体经济组织获得的宅基地使用权，应作为一种特殊物权，不能作为遗产继 承。”
笔者认为，一概否认以继承宅基地之上的农房的方式变相取得农村宅基地使用权是不合理的。
首先，被继承人能享有农村房屋享的所有权。《继承法》第三条第二款明确规定公民死亡时遗留的合法房屋是遗产，即公民死亡时遗留的合法房屋可以被继承人 所继承，至于房屋性质在所不论。除非有特别法予以明确某类房屋不得继承，否则只要是合法来源的房屋均应能够被继承。纵观《土地管理法》及《土地管理法实施 条例》，均无明文禁止继承农村房屋，所以农村房屋可以被继承。倘若农村房屋不能被非本集体经济组织成员继承，而是在“房随地走”的原则下归属于本集体经济 组织，则无异于向社会传达“农村房屋可能面临人死而被收归集体的风险”，将直接贬损农村房屋的价值，戕害农民的利益。
其次，《物权法》以及各省出台的《ＸＸ省农村宅基地管理办法》或《ＸＸ省实施＜中华人民共和国土地管理法＞办法》都间接或直接承认继承人 继承取得被继承人建设在宅基地之上农村房屋的正当性和合法性。如《河北省农村宅基地管理办法》第十四条规定：“农村村民因继承等原因形成一户拥有二处以上 宅基地的，多余的住宅应当转让。受让住宅的村民必须符合申请宅基地的条件，并依照本办法的规定办理宅基地审批手续。农村村民一户拥有二处以上宅基地并且满 二年未转让其多余的住宅的，村民委员会可以向乡（镇）土地管理机构提出收回集体土地使用权的申请，经县（市）土地行政主管部门审查、县（市）人民政府批准 后收回，统一安排使用。”，由此观之，河北省不仅允许继承人继承农村房屋，还准许继承宅基地，甚至不要求宅基地的继承人具备村民集体经济组织成员这样的主 体资格。只是继承人在继承取得宅基地后，村委会有权对其多余的宅基地提出回收申请，县（市）人民政府有权最终决定是否收回。
再次，虽然继承可能造成继承人 “一户多宅”或使宅基地使用权“溢出”到本集体经济组织成员之外，但继承作为家庭财产权益流转的基本方式已有千年历史，继承观念早已深入人心，继承方式也 演化为社会规则之一早已被法律所继受。中国正在加速城乡一体化进程，越来越多的农村人员流向城镇落户，老一辈是农民，儿孙辈是居民的现象极其普遍。如果不 正视社会现实，简单粗暴地为了集中管理农村集体经济组织的宅基地而切断家庭财产流转的通路，反而加剧了财产和社会的不稳定性。如何平衡保障村民集体居住条 件与维护家庭财产正常流转，恐怕不是简单认定继承宅基地及其地上农房无效那么简单。
最后，笔者所在的法院认可继承人继承取得宅基地及其地上农房的合法性和正当性，有大量的裁判案例予以支撑。虽然我院在此问题上采取认可态度客观上可能 引起“一户多宅”情况增加，但解决“一户多宅”的主体是村委会、乡镇政府和县（市）政府。如果相关政府对“一户多宅”的问题解决不力，没做好“出口”的 “排出工作”，反而责怪法院没封好“入口”，实在不应该。
（二）居民向同村农民转让宅基地及地上房屋
居民可以通过继承取得农村房屋所有权及宅基地使用权，农民可以通过就学、入伍、工作和在城镇买房落户等方式变更户籍性质成为居民（包括小城镇居民）， 上述情况都会导致非本集体经济组织成员的居民享有农村房屋所有权及其所占宅基地使用权的客观现状。现实中这些居民有较高的意愿将其所有的农村房屋连同所占 的宅基地流转出去。
根据前文分析，居民将其所有的农村房屋及其所占宅基地使用权通过继承以外的方式转让给其他非本集体经济组织成员（居民或农民）的行为应当是无效的，但以继承以外的方式转让给本集体经济组织成员是否有效存在争议。
持无效观点者认为，严格而言农村宅基地流转主体双方应均系本集体经济组织成员，出让方不具备本集体经济组织成员资格时出让农村房屋及其所占宅基地违反了《土地管理法》的强制性规定应当认定无效。
笔者认为，在农村房屋及其占用的宅基地以继承以外的方式流转时，最重要的是看受让方是否具备本集体经济组织成员资格。如果受让方具备相关资格，则保证 了流转的宅基地未“溢出”甚至“重返”本集体经济组织，不但不会减损本集体经济组织成员的居住福利，更可能有利于本集体经济组织成员的居住福利。如果法律 不承认此种宅基地流转方式，当农民的身份已经转变为居民（包括小城镇居民）后无法将宅基地流转出去，宅基地只能滞留在居民手中，但居民无偿占用宅基地在法 律上又难以自圆其说。同理，如果居民继承宅基地后也无法将其流转出去，也将面临同样的尴尬局面。既然居民继承取得宅基地使用权是合理的，那么赋予居民权利 将其继承所得的宅基地使用权流转出去也是必需的。
（三）受让人后取得本集体经济组织成员资格
现实中常出现这样的情况：某人生长于农村，后来或迁入城镇定居或嫁到其它的村定居，待其退休或离婚后想落叶归根回重新回到本村生活，遂购买了本村的农房，并在其取得农村房屋后将户口落至农村房屋所占宅院，成为本集体经济组织一员。
对于此种情形，持否定态度一方的主要观点是受让人在不具备相关主体资格时与出让人签订转让协议，违反了《土地管理法》的强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款的规定，双方所签订的合同自始无效、当然无效、绝对无效。
笔者认为，如果出让人在受让人取得本集体经济组织成员资格之前以明示的方式积极主张合同无效，则该合同应当被认定为无效。如果出让人在受让人取得本集 体经济组织成员资格之后才向其主张合同无效，则该合同应当被认定为有效，合同有效的起算时间即为受让人取得本集体经济组织成员资格之时。因为双方当事人的 意思表示早已达成一致，合同一直处于成立但未生效的状态。当受让人取得本集体经济组织成员资格时，双方当事人的意思表示仍处于一致的状态，又消除了阻碍合 同生效的障碍，已成立的合同即可被赋予法律效力宣告合同生效。
（四）循环流转宅基地及地上房屋
所谓循环流转，即同一宅基地及其地上房屋历经若干环节的流转并最终流转回本集体经济组织成员手中。循环流转的示意图如下：
甲→乙→丙…………→Ｘ
（转让标的物Ｙ为宅基地及其地上房屋，Ｘ系宅基地所属集体经济组织成员）
同一块宅基地及其地上房屋进行若干环节流转时，由于最后一个环节的受让人系宅基地所属集体经济组织成员，其满足本文第三章、第四章前三节讨论的流转有 效的全部情形，关于最后一个流转环节流转合同的有效性笔者不再赘述。在Ｘ取得农村房屋及其所占宅基地后，Ｘ的物权也因出让人履行债务得以实现。此时，流转 标的物Ｙ的物权归属尘埃落定。即使之前其他所有流转环节都违反了宅基地流转的强制性规定，各流转环节的流转合同均告无效，Ｘ之前的其他任何人也均无权主张 返还转让的标的物Ｙ。但关于各环节流转合同的效力问题，则需要根据本文第三章、第四章前三节归纳的不同情况结合《合同法》的规定具体判断。
