北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
陈某英向一审法院起诉请求：1.判令刘某霞、周某君继续履行合同，协助陈某英办理通州区M号房屋的所有权转移登记手续；2.本案诉讼费由刘某霞、周某君承担。
刘某霞、周某君上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈某英一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费、一审保全费由陈某英承担。
事实与理由：一、一审法院事实认定错误，未查清全部案件事实。（一）、一审法院认定陈某英在一审起诉状中所述案涉房屋在拆迁过程中“没有人要”不符合案件事实。根据陈某英及一审证人刘某坤所述，陈某英将拆迁补偿款支付给了刘某坤，而刘某坤并未向刘某霞、周某君支付案涉房屋拆迁补偿款，在房屋补偿款总价能够全部覆盖案涉房屋购房款的情况下，周某君、刘某霞委托刘某坤全权处理房屋拆迁、领取拆迁款、置换新房事宜，自始至终都不知道委托刘某坤购买的案涉房屋被无权处分卖给了陈某英。
在房屋交付后周某君、刘某霞曾要求刘某坤交付房屋，刘某坤称已将案涉房屋出租，租金用于补偿其装修该房屋的装修费。周某君、刘某霞基于亲情的信任及包容，在房屋交付后未强行要求刘某坤交还案涉房屋。此外，案涉房屋拆迁过程中，周某君、刘某霞及刘某坤一家共分得九套拆迁指标，在置换新房过程中放弃了两套购买指标，由刘某坤获得了放弃购买两套房屋的拆迁补偿款，既然有多余指标，陈某英完全可以通过使用闲置指标购买拆迁安置房，陈某英借用周某君的购房指标购买案涉房屋明显不符合常理，唯一解释就是刘某坤与陈某英以恶意串通损害周某君、刘某霞利益的方式，从而达到获取不当得利的目的。
（二）、一审法院认定案涉房屋归陈某英实际所有的事实依据不足。周某君、刘某霞在拆迁时全权委托刘某坤处理拆迁及房屋置换事宜，二人从未明示放弃案涉房屋所有权及购买权，更未授权刘某坤代为销售案涉房屋。因此，陈某英与刘某坤恶意串通达成“借名买房合同”的情况，周某君、刘某霞并不知情，且在知道案涉房屋可能已被刘某坤无权处分后，立即报警并向租户赔偿了现金两万元收回了案涉房屋，以实际行动不予追认刘某坤的无权处分行为。周某君、刘某霞自始至终未有过授权陈某英代为购买房屋的情况，亦未有证据显示刘某坤通过转委托的方式授权陈某英处理案涉房屋买房、选房，因此周某君、刘某霞当时对刘某坤、陈某英之间的恶意串通行为并不知情，周某君、刘某霞一直以为占有、出租房屋的人是刘某坤，直至案涉房屋可以上市交易，陈某英和刘某坤要求周某君、刘某霞将案涉房屋过户至陈某英名下时，周某君、刘某霞才发现自己的房屋被刘某坤卖给了陈某英。由此可见周某君、刘某霞从未有过放弃案涉房屋所有权的意思表示，一审法院以周某君、刘某霞所谓默示方式认定放弃案涉房屋所有权或追认刘某坤的无权处分行为，显然是事实认定错误。
（三）、一审法院对案涉“借名买房合同”是否存在及有效的事实并未查清，并未对周某君、刘某霞与刘某坤、陈某英之间是否有授权委托出售、放弃购买等行为进行实质审查，仅依据陈某英提供的房款支付凭证及利害关系人刘某坤的证人证言作为判决的事实依据并不充分。
（四）、一审法院对案涉房屋拆迁补偿及各项补助款总金额的认定存在错误，而该数额为判断本案的关键事实。一审法院认定案涉房屋拆迁补偿款及补助总金额为113215元，事实是拆迁时刘某霞所有的房屋面积为10.37平方米的房屋对应的总补偿加补助金额为432650元，拆迁前周某君所有的房屋面积为13.38平方米，总补偿款加补助金额为501360元，因此，周某君、刘某霞所获得拆迁补偿款足以完全覆盖拆迁置换两套新房的总房款，无需支付额外购房款。因此，在刘某坤代为办理房屋拆迁及领取拆迁补偿款办理新房置换的过程中，周某君、刘某霞完全不知道自己用拆迁补偿款购买的案涉房屋已经被刘某坤与陈某英恶意串通进行了“买卖”。一审法院在错误计算拆迁补偿款及补助总金额的情况下，误将周某君、刘某霞未提供支付案涉房屋房款情形等同于二人放弃案涉房屋购买权的行为，属于未查清案件事实的情形，而该事实为判断本案的关键事实。
二、一审法院法律适用错误，本案争议的“借名买房合同”系无效合同。一审法院依据《民法典》第五百零三条、第五百零九条作出判决属适用法律错误。本案的争议焦点应为“借名买房合同”是否存在及有效，其中关键是要查清周某君、刘某霞是否明示放弃案涉房屋购买权及所有权，是否授权刘某坤销售案涉房屋。如上所述，本案系陈某英与一审证人刘某坤恶意串通损害周某君、刘某霞利益所达成的“借名买房合同”，且周某君、刘某霞从未明示放弃案涉房屋所有，亦未授权、追认刘某坤销售案涉房屋。故应当适用《民法典》第一百五十四条、第一百七十一条之规定驳回陈某英全部诉讼请求。
三、一审遗漏了必要的诉讼参与人，误将本案利害关系人刘某坤作为证人，并采信了刘某坤的证人证言。刘某坤应为本案第三人，作为与本案有直接利害关系的当事人，在一审时作为证人出庭作证显然不符合民事诉讼法及证据规则的相关规定，其证人证言的真实性不应被认可。一审法院将刘某坤的证人证言作为裁判的重要参考和依据显然不合理。
陈某英辩称，同意一审判决，不同意周某君、刘某霞的上诉请求及理由。
法院查明
刘某霞与周某君系夫妻关系，宋某兰、刘某贤系刘某霞之父母，刘某霞与刘某坤系姐弟关系，陈某英与宋某兰系表姐妹关系。
坐落于通州区M号房屋现登记在刘某霞名下，房屋性质为三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易，5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。该房屋取得房屋产权证的日期为2017年5月18日。
关于房屋来源问题。2009年，宋某兰、刘某贤所居住的通州区一号列入拆迁范围，共分得九套定向安置房购买指标。2010年4月10日，刘某霞（乙方）与某拆迁办（甲方，以下简称某拆迁办）签订《房屋拆迁补偿协议》，约定刘某霞房屋坐落于通州区一号，刘某霞可取得补偿及各项补助款总计113215元，另乙方选择房屋置换的，周转期内按1500元/30天的标准发放周转费。
2013年6月5日，某拆迁办与刘某霞签订《补充协议》，约定刘某霞就通州区一号拆迁选择保障性房屋置换作为接受乙方房屋拆迁安置补偿的唯一方式进行补偿，刘某霞所选房款合计118200元，由某拆迁办直接支付给项目的开发建设单位。根据开发建设单位安排，乙方对选房结果进行现场确认，实际房价款超出乙方享受置换面积房款部分，按实际销售房价款，由乙方与开发建设单位自行结算，实际购房款少于乙方享受置换房款的部分，乙方签订购房合同后，由开发建设单位按实际发生额退还给乙方。
2013年12月30日，刘某霞与北京T公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，选定购买了诉争房屋。付款方式为一次性付款，合同签订当日付清全额房款455340元，除拆迁补偿代付购房款152520元外，买受人还应交纳剩余房款302820元。
庭审过程中，陈某英陈述为了购买诉争房屋，其不仅将放弃购买该套房屋本可获得的相应政府补偿款数额足额支付给了宋某兰，也缴纳了剩余购房款，并办理了入住和装修，之后将房屋对外进行了出租，其提交了相关的银行转账流水等凭证以及缴纳物业费、供暖费，办理有线电视宽带订购安装的合同以及房屋租赁合同等。刘某霞对此表示不知情。宋某兰、刘某坤作为证人到庭进行了陈述，认可经过家庭内部协商将刘某霞名下的购房指标转让给了陈某英，陈某英支付了房屋的所有款项。
法院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。本案中，结合双方当事人提交的证据以及当事人的陈述可以确认陈某英使用刘某霞的购房指标出资购买了诉争的房屋并办理入住装修等，本案的关键点系张凤珍、周某君是否对此知情，刘某霞、周某君称不知情，法院认为双方当事人之间具有亲属关系，房屋拆迁安置对于一个家庭而言属于重大事项，家庭内部为了利益的最大化必然会对相关事项进行协商和安排，除诉争的房屋之外，宋某兰、刘某贤家拆迁还存在其他家庭之外的人员使用指标购房事宜，另从拆迁至诉争房屋交付入住长达七年之久，且刘某霞、周某君家亦在诉争房屋所在小区有拆迁安置房屋，再结合宋某兰等人的证言，故法院对刘某霞、周某君称不知情的主张不予采纳。
现诉争房屋已过限制交易时间，故对于陈某英要求刘某霞、周某君协助办理过户的诉讼请求，该法院予以支持。
二审期间，周某君、刘某霞向本院提交以下证据：第一组证据：4张票据、居住证明、2021年7月8日腾退房屋收条，证明刘某霞、周某君实际占有使用涉案房屋；第二组证据：刘某霞、周某君两张银行卡流水，证明刘某霞、周某君获得补偿款足以覆盖购房款，刘某霞、周某君主张这两张卡是因补偿款办的，当时这两张卡都在刘某坤处，刘某霞、周某君一直以为这两张卡上的钱用于购房了；
第三组证据：周某君拆迁档案，证明选房表中选房人签字是陈某英。周某君不认可拆迁档案的真实性，称当时选房他去了也签字了，但是不知道为什么调取出来的选房材料显示的是陈某英签字的，包括其中部分周某君的签字不是周某君本人签字。
陈某英发表如下质证意见：对第一组证据真实性认可，证明目的不认可，是2021年6月底刘某霞、周某君将租户强行赶出去的，现在确实是刘某霞、周某君占有的状态，当时也报过警，都可以证明刘某霞、周某君是强行收房；对第二组证据的真实性认可，合法性、关联性、证明目的均不认可，购房款是从陈某英卡里支付给开发商的；对第三组证据的真实性不认可，证明目的不认可。陈某英方一审中提交的证据1中已经包括了完整的拆迁补偿协议及补充协议，周某君也是被拆迁人，他们家亲戚商量用谁的名都可以，所以有两份协议，先是周某君后来改成的刘某霞。并不影响本案双方真正合同目的，本身就是亲戚，又是口头协议，双方已经以行为表示的真实的合同目的。
裁判结果
刘某霞、周某君于判决生效之日起十五日内协助陈某英办理通州区M号房屋的所有权转移登记手续。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案中，结合当事人提交的在案证据、当事人的陈述、以及刘某霞的母亲宋某兰的证言，可以确认陈某英使用刘某霞的购房指标出资购买了诉争的房屋并办理入住装修等。刘某霞、周某君虽主张对此并不知情，但本案中，双方当事人之间具有亲属关系，拆迁安置房屋作为家庭重大财产，家庭内部必然为其家庭利益最大化进行协商和安排；本案中，从拆迁至诉争房屋交付入住长达七年之久，刘某霞、周某君家亦在诉争房屋所在小区有拆迁安置房屋，刘某霞、周某君作为家庭成员应当清楚陈某英购买诉争房屋并实际占有使用房屋的事实；
同时，除诉争的房屋之外，宋某兰、刘某贤家拆迁亦存在其他家庭之外的人员使用指标购房事宜，故刘某霞、周某君主张对此不知情，明显与常理及事实不符，法院不予采信。
现涉案房屋已具备办理过户的条件，法院判决刘某霞、周某君协助陈某英办理涉案房屋过户登记手续，处理正确合法。
