北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告吴某霞、赵某英向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令宋某雪、赵某聪支付吴某霞、赵某英位于北京市昌平区一号房屋款460万元；2.本案诉讼费由赵某聪、宋某雪承担。
事实与理由：赵某聪、宋某雪系夫妻关系，吴某霞系赵某聪的母亲及宋某雪的婆婆。2005年，吴某霞及老伴（赵某辉，2016年去世）给赵某聪出资首付购买了一套房屋即：昌平区A号房屋（该房屋已经被被告出售），房屋登记到了赵某聪名下，后该房屋贷款是由赵某聪、宋某雪偿还的。2006年吴某霞将顺义的房屋卖掉，因吴某霞年龄较大无法办理贷款，借用宋某雪的名字首付购买了北京市昌平区一号房屋（并约定该房屋能够办理过户时，办理房屋过户手续），贷款是由吴某霞支付的，2015年贷款全部还清。
吴某霞及老伴赵某辉二人系职工，是亏损企业，分别内退，工资不多，为了离孩子近些照顾方便，故卖掉了住在顺义的房子，借用儿媳妇的名字购买了涉案房屋（赵某聪名下已经有一套房屋，无法借用购买房屋，所以借用儿媳妇的名字购买）。2017年9月吴某霞接到通知该房屋已经被出卖，房款460万元已经打入宋某雪账户，要求吴某霞2017年9月23日腾房，这时吴某霞才知道宋某雪在未经其同意下私自将房屋出卖他人。
赵某英与吴某霞系母女关系，因本案诉争的财产中有赵某辉的遗产，赵某英系赵某辉的法定继承人，故赵某英作为共同原告提起诉讼。请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。
被告辩称
被告宋某雪辩称：原告的起诉没有任何依据，不同意原告的诉讼请求，请求法院依法予以驳回。理由如下：一、涉案房产于2006年8月购买，因当时赵某聪、宋某雪快要结婚，由吴某霞支付首付款购买的该房产，登记在宋某雪名下，房屋总价为300165.50元，首付款9万元，贷款21万元，2007年7月13日取得房产证。后赵某聪、宋某雪于2007年10月26日登记结婚，婚后由双方共同偿还该房屋的贷款，并非完全由吴某霞偿还。
虽然涉案的房屋首付款是由吴某霞支付的，但是房屋登记在宋某雪名下，且在婚前取得房产证，依据法律规定，视为吴某霞对宋某雪的赠与，房屋跟吴某霞、赵某英没有任何关系。吴某霞和宋某雪之间更不存在借名买房合同关系，吴某霞、赵某英所谓借名购买的涉案房屋属于经济适用房，国家明令禁止借名购买经济适用房，且吴某霞没有购买资格，双方也没有书面或口头借名买房协议，不存在借名买房合同关系。
二、涉案的房屋登记在宋某雪名下，并且于宋某雪、赵某聪结婚前取得房产证，依据规定，该房屋的所有权人为宋某雪，宋某雪作为房屋的所有权人，依法享有占有、使用、收益、处分该房屋的权利，不存在侵害吴某霞、赵某英合法权益的行为，吴某霞、赵某英要求返还房款没有任何法律依据。
三、赵某聪、宋某雪已于2016年3月30日离婚，而涉案房屋是在2017年6月3日出售的，虽然涉案房款应归宋某雪所有，鉴于吴某霞出的首付款及赵某聪、宋某雪共同偿还的贷款，在房屋出售以后，宋某雪通过各种方式与途径将涉案460万元房款基本上已全部返还给了吴某霞、赵某聪，宋某雪现所剩无几，无钱返还给原告。
综上，涉案房屋登记在宋某雪名下，是其婚前财产，应归其所有，宋某雪依法行使相关权利，吴某霞、赵某英无权干涉，况且售房款已基本上返还给了吴某霞及赵某聪，请求法院能够结合本案的实际情况，作出公正判决。
被告赵某聪辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋是当时我跟宋某雪准备结婚，宋某雪要求我再买一套房，由于我当时资金紧张，便与吴某霞商议，从吴某霞处借取部分资金用于买房，吴某霞便替我出了购买该房的首付款，贷款由我与宋某雪共同偿还，并非完全由吴某霞偿还，涉案房屋的首付款虽然是吴某霞出资的，但是根据规定，应当视为吴某霞对我们的赠与，并无吴某霞所称借用宋某雪名义买房的事实。
后我与吴某霞商议，由我替妹妹赵某英支付部分首付款，以折抵吴某霞购买涉案房屋的首付款及按揭款，此后我为赵某英买房出资首付、按揭贷款、信用贷利息以及中介费近120万元左右，因此我与吴某霞、赵某英之间的债权债务已全部了结。涉案的房屋跟吴某霞、赵某英没有任何关系，其要求返还购房款无任何法律依据，请求法院依法予以驳回。此外，买房之前，吴某霞给了9万元的款项是首付款，买房日期是倒签的，之后又给赵某聪、宋某雪24万元是结婚的费用，和买房没有任何关系，房款的贷款是赵某聪、宋某雪偿还的，吴某霞说借宋某雪名买房不成立，就是把买房款9万元赠与给宋某雪，后来房子卖了460万元。如果法院认为房款应返还，赵某聪的父亲已经不在了，应返还给其继承人，保留返还应得的份额。
法院查明
吴某霞与赵某辉系夫妻关系，二人育有一子赵某聪、一女赵某英。赵某聪与宋某雪于2007年10月26日登记结婚，于2016年3月30日协议离婚。2016年2月4日，赵某辉去世。双方当事人均认可赵某辉的父母先于赵某辉去世。
2005年12月30日，宋某雪（买受人）与T公司（出卖人）（以下简称T公司）签订《商品房买卖合同》，约定由宋某雪购买位于北京市昌平区一号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价300165.5元。出卖人应当在2006年8月7日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同附件5约定付款方式为：买受人于2005年12月30日前交付房款90165.50元；余款人民币21万元，作20年银行按揭贷款，买受人保证自签订本合同后3日起银行按揭5个工作日内将上述贷款金额汇入出卖人指定账户内。
三方当事人均认可上述《商品房买卖合同》的实际签订时间为2006年8月2日，但因涉案房屋为经济适用房，指标有效期为1年，故合同文本上倒签的时间为2005年12月30日。
2006年8月2日，宋某雪与某银行（以下简称某银行）签订《房屋按揭贷款合同》，约定由宋某雪向某银行贷款21万元，用于支付涉案房屋的购房款。
2006年8月5日，T公司为宋某雪出具总金额为300165.5元的购房发票。2007年7月2日，昌平区建设委员会为宋某雪出具了经济适用住房补交综合地价款2017元的土地出让金收据。购房发票、税费发票、土地出让金收据原件由吴某霞持有。2007年7月13日，涉案房屋登记在宋某雪名下。
2017年7月28日，宋某雪与案外人金某涵签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给金某涵，宋某雪认可收到售房款460万元，但称已将部分款项转帐给赵某聪，赵某聪对此予以认可。
吴某霞、赵某英主张，吴某霞和赵某辉系借用宋某雪的名义购买的涉案房屋，双方存在借名买房的合同关系，宋某雪将涉案房屋出售所得的售房款，应当返还给吴某霞和赵某辉的法定继承人赵某英；赵某聪是售房款的实际控制人，因此主张赵某聪和宋某雪一并返还。赵某聪、宋某雪均否认吴某霞、赵某辉与宋某雪存在借名买房的合同关系。
关于借名买房的经过，吴某霞称，双方没有书面协议，宋某雪取得经济适用房的购房资格后，2006年2月，赵某聪、宋某雪和吴某霞、赵某辉商量让买房，2006年5月，赵某聪、宋某雪说房子已经定下来了，吴某霞、赵某辉就卖了顺义的房子，并出资以宋某雪的名义买了涉案房屋；涉案房屋的位置、户型、面积是赵某聪和宋某雪看好以后于2006年5月告知的，自己给赵某聪钱的时候并不知道房子的总价、贷款具体是多少，就听赵某聪说首付款要24万元。
赵某英称，涉案房屋是经济适用房，吴某霞、赵某辉买房子的时候已经超过60岁了，家里没有合适的人去贷款，所以以宋某雪的名义买的房子办的贷款。赵某聪、宋某雪均称没有约定借名买房一事，当时二人准备结婚，宋某雪说想要一套房子，赵某聪才找到父母要钱付的首付款买的房子。
关于涉案房屋首付款的支付情况，2006年7月28日，吴某霞从银行取款24万元交给赵某聪，当天，赵某聪将24万元存入宋某雪的银行账户。吴某霞主张24万元全部为购房款，包括首付款、税费、装修、还贷等。赵某聪、宋某雪则主张24万元为吴某霞给其二人结婚的钱，与本案无关，涉案房屋首付款是吴某霞另外给赵某聪的现金支付的。吴某霞、赵某英对赵某聪、宋某雪的说法不予认可。
关于按揭贷款的偿还情况，涉案房屋的按揭贷款于2006年8月2日起息，于2015年2月28日还清，本息共计283684.05元。吴某霞、赵某英主张，用于还贷的银行卡办好之后就由吴某霞和赵某辉持有，贷款全部由吴某霞、赵某辉通过现金存入账号的方式偿还，并提供银行存款凭条和回单，显示金额共计233133.13元，称其余还款系通过ATM机所还，未留有凭据；
此外，吴某霞称主张其曾给赵某聪买过一辆车，赵某聪将车卖掉以后，又将卖车款交给赵某辉用于偿还贷款。赵某聪、宋某雪则主张，银行卡是2008年交给赵某辉和吴某霞的，认可有银行存款凭条和回单的金额系由吴某霞和赵某辉存入，但是主张这些并非贷款的全部金额，且其中一些大额存款与购房无关；自己也把钱交给吴某霞和赵某辉，让他们去还贷款；还有一部分贷款是赵某聪、宋某雪直接还的。
关于房屋居住情况，吴某霞主张2006年房屋交付后即搬进涉案房屋内居住，赵某聪、宋某雪居住在昌平区另外一套房屋内，并不与其一起居住；赵某聪、宋某雪则主张涉案房屋于2006年8月交付后装修到2007年7月左右，赵某聪和宋某雪搬入涉案房屋，吴某霞于2007年底搬入涉案房屋与其一起居住。
裁判结果：
驳回赵某英和吴某霞的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
借名买房，是指房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的行为。借名人在出资时需有取得房屋所有权的意思表示。本案中，吴某霞、赵某英主张宋某雪和赵某聪返还售房款的理由是，吴某霞、赵某辉与宋某雪之间存在借名买房的法律关系，赵某聪、宋某雪对此不予认可。
综合本案实际情况，无法认定吴某霞、赵某辉与宋某雪之间存在借名买房的法律关系。理由为：第一，吴某霞、赵某辉与宋某雪并未订立书面的借名买房协议。第二，从吴某霞陈述的关于借名买房约定的过程来看，其与赵某辉并没有参与选房、签合同等具体过程，在给赵某聪购房款的时候并不知道房子的总价、贷款具体是多少，得知的首付款金额也与后期实际交付的首付款金额不符，对于房屋的具体位置、户型、面积等，也是在赵某聪、宋某雪选房之后知晓的，因此，其陈述及相关证据无法证明吴某霞、赵某辉系基于取得房屋所有权的意思表示而进行的出资。
第三，从涉案房屋的出资情况来看，吴某霞、赵某辉交付给赵某聪24万元，但实际首付款仅支出90165.50元，吴某霞、赵某辉在偿还涉案房屋的银行贷款时对此应当已经知情，但未有证据显示其曾提出异议，故吴某霞、赵某英主张该24万元全部用于购房出资，法院无法采信；此外，吴某霞所提供的银行存款凭条和回单亦无法证明其偿还了全部贷款，且吴某霞自认赵某聪也曾将售车款交给赵某辉还贷，因此，吴某霞、赵某英所举证据不能充分证明房款全部由吴某霞、赵某辉出资。
综上，对于吴某霞、赵某英基于借名买房合同关系要求宋某雪、赵某聪返还售房款460万元的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。吴某霞和赵某辉对涉案房屋的出资，相关权利人可另行主张权利。
