北京房产专业律师靳双权（13426037149）专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
钱某、范某文向本院提出诉讼请求：确认北京市通州区A室三居室楼房由钱某、范某文居住使用，B室两居室楼房由贾某、范某丹居住使用。
事实和理由：钱某系范某文母亲，一直随同范某文共同生活。范某文与贾某原系夫妻关系，于1997年2月25日登记结婚，因贾某在婚内与他人有不正当关系，2018年10月25日经北京市通州区人民法院调解范某文、贾某离婚。范某丹系范某文、贾某之女，由贾某抚养。2011年范某文名下宅院拆迁，范某文、贾某、钱某、范某丹均为被拆迁安置人。家庭共分得两套楼房。为明确财产，避免纠纷，特向法院起诉，请依法审理，维护钱某、范某文合法权益。
被告辩称
贾某、范某丹辩称，不同意范某文、钱某的诉讼请求，第一、本案所涉两套房屋不是大产权没有房本，贾某、范某丹希望维持现状：三居室由贾某和范某丹共同居住使用，两居室已经被范某文出租，等本案所涉两套房屋的大产权房本颁发下来，范某丹成年之后再商量怎么处分两套房屋。第二、两套房屋属于夫妻共同财产，贾某认为如果现在分割应一人一半。
法院查明
范某文与贾某原系夫妻关系，2018年10月本院出具调解书调解解除了双方的婚姻关系，解决了子女抚养问题，但对双方财产未进行处理。2019年5月29日，贾某起诉离婚后财产纠纷，但由于涉案房屋涉及离婚后财产纠纷之外的利益相关人钱某、范某丹，故该案件并未对涉案房屋进行处理。
2011年10月18日，北京T公司（以下简称T公司）（甲方）与范某文（乙方）签订了《拆迁补偿协议》（以下简称《补偿协议》）。《补偿协议》中约定，一、基本情况：“1、拆迁房屋情况。甲方需拆迁乙方坐落于通州区F号范围内所有房屋、附属物及其它地上物……2、被安置人员基本情况。按照本次拆迁补偿安置方案，被拆迁人家中共安置4人，分别为被拆迁人：范某文、之母亲：钱某，之妻：贾某，之女：范某丹。”
《补偿协议》第二条补偿方式及金额：“甲、乙双方一致同意，本次拆迁乙方选择房屋安置补偿方式进行拆迁补偿。1、经评估，按照……乙方被拆迁房屋的宅基地区位补偿价为934500元，被拆迁房屋重置成新价为：191876元，装修、设备及附属物为84886元，合计为1211262元。2、相关补助及奖励费：9项合计：706389元。3、甲、乙双方对本协议以上补偿金额均予认可，乙方按本协议约定搬迁腾房，可取得甲方支持的补偿及补助款总计1917651元……”
庭审过程中，双方均认可，由于范某文一家在没有登记备案的宅基地，所以范某文在和贾某婚姻关系存续期间在盖了一处新宅院，没有宅基地使用证。此次拆迁，是从家里老宅一宗宅基地分成了两个《补偿协议》，范某文一家的《补偿协议》系补偿新宅院。经本院调查，相关拆迁资料中范某文等人被拆迁宅院的测绘成果图纸为新宅院落。
2011年12月6日，T公司与范某文签订了《拆迁安置协议》（以下简称《安置协议》）。《安置协议》的被拆迁人代表为范某文，家庭结构为四口人（范某文、贾某、钱某、范某丹）之家，安置套数为两套，户型组合为两居室加三居室，应安置面积为191平方米（每个被安置人享受安置面积47.75平方米），实际安置面积为244.81平方米，溢出面积总数53.81平方米，总房价款为1089268元，享受安置房价款738788元。
其中，溢出的53.81平方米的面积中，有40平方米是按照成本价6000元/平方米购买，共花费24万元；有13.81平米是按照优惠价8000元/平方米购买，共花费110480元。贾某、范某文及钱某、范某丹作为被拆迁安置人共分得房屋两套，一套面积为152.19平方米（《安置协议》记载面积），一套面积为92.62平方米（《安置协议》记载面积）。
庭审过程中，双方认可，152.19平方米的三居室（坐落于北京市通州区A室）现由贾某及范某丹居住，92.62平方米的二居室（坐落于北京市通州区B室）由范某文及钱某控制，现出租，由范某文和钱某收取租金。
裁判结果
一、坐落于北京市通州区A室房屋由贾某、范某丹居住使用；
二、坐落于北京市通州区B室房屋由钱某、范某文居住使用；
三、贾某、范某丹于本判决生效之日起七日内给付钱某、范某文房屋补偿款186379.84元。
房产律师靳双权点评
本案钱某、范某文起诉的案由为物权保护纠纷，但双方争议的本案所涉标的房屋，系范某文、贾某婚姻存续期间在某村所建宅院遇拆迁补偿转化而来，拆迁时钱某、范某丹与范某文、贾某共同居住，钱某、范某丹亦作为被拆迁安置人，故本案所涉房屋归属系范某文与贾某离婚引发的对于家庭共有财产的分割，故本案案由应为分家析产纠纷。
分家析产以家庭成员共有财产为前提，本案中，范某文、贾某、钱某、范某丹作为一个大家庭进行了拆迁安置，安置所得房屋共有两套，一套三居室为北京市通州区A室（以下简称三居室），一套二居室为北京市通州区宋庄镇六合新村B室（以下简称两居室）。
关于此次拆迁给付范某文、贾某、钱某、范某丹的拆迁款总额为1917651元，包括十项内容。关于这十项内容的分配问题，范某文、贾某、钱某、范某丹无法达成一致意见。
法院认为应分配如下：1、关于区位补偿价934500元，系以家庭为单位进行的补偿，范某文、贾某、钱某、范某丹四人都应享受相应的份额，即每人应得到的补偿金额为233625元；2、关于被拆迁房屋重置成新价191876元，该新房为范某文、贾某婚姻关系存续期间所建，建房时，钱某年迈没有收入，范某丹系未成年人亦没有收入，故法院认为该笔款项应由范某文、贾某两人享有，每人应得到的补偿金额为95938元；3、关于装修、设备及附属物84886元，应由范某文、贾某两人享有，每人应得到的补偿金额为42443元。理由同2。
4、停产停业综合补助费142800元，系以家庭为单位进行的补偿，范某文、贾某、钱某、范某丹四人都应享受相应的份额，即每人应得到的补偿金额为35700元；5、奖励期内限额装修费（差额）182467元，应由范某文、贾某两人享有，每人应得到的补偿金额为91233.5元，理由同2；6、提前搬迁奖励费200000元，系奖励给所有被拆迁安置人，范某文、贾某、钱某、范某丹四人都应享受相应的份额，即每人应得到的补偿金额为50000元；
7、无违章补助费100000元，系以家庭为单位进行的补偿，范某文、贾某、钱某、范某丹四人都应享受相应的份额，即每人应得到的补偿金额为25000元；8、搬迁补助费5109元，系以家庭为单位进行的补偿，范某文、贾某、钱某、范某丹四人都应享受相应的份额，即每人应得到的补偿金额为1277.25元；9、少建房补助费56813元，系以家庭为单位进行的补偿，范某文、贾某、钱某、范某丹四人都应享受相应的份额，即每人应得到的补偿金额为14203.25元；
10、周转费19200元，系以家庭为单位进行的补偿，范某文、贾某、钱某、范某丹四人都应享受相应的份额，即每人应得到的补偿金额为4800元。综上，范某文在此次拆迁中应得到的补偿为594220元，钱某在此次拆迁应得到的补偿为364605.5元，贾某在此次拆迁中应得到的补偿为594220元，范某丹在此次拆迁应得到的补偿为364605.5元。
范某文、钱某主张三居室由其居住使用，贾某、范某丹不同意，认为应由其二人居住使用。本案虽为分家析产纠纷，但系范某文与贾某离婚纠纷引发，应充分考虑法律关于离婚后财产处理的相关内容，从照顾妇女和儿童的角度出发对两处房屋进行分配，且由于三居室现居住使用人亦为贾某和范某丹。故法院认为，三居室由贾某、范某丹继续居住使用为宜，但贾某、范某丹应对多居住使用的面积对范某文、钱某进行补偿。
具体的计算标准为，与二居室面积相同的部分面积无需补偿，即92.62平方米范围内无需补偿，超出部分面积59.57平方米按照《安置协议》进行补偿。
