北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
马某、宋某诉称，我们夫妻二人是马某甲的父母。2003年我们夫妻二人跟随儿女在北京居住生活，女儿先行结婚成家。2000年7月11日，马某甲购买涉诉房屋。我们考虑到马某甲虽然没有女朋友，但年龄也不小了，日后结婚与我们居住在一起不方便，我们便萌生了想在北京买房的想法。正巧马某甲供职企业的下属公司北京开发房地产项目“×园”，公司可以低于该楼盘公司市场价格九二折的优惠价提供给内部在京员工，故我们夫妻决定以马某甲的名义购买“×园”的楼房。从2006年1月开始我们便开始进行选择小区、房屋户型、楼层等活动，马某甲没有参与。2006年2月5日，为享受优惠政策必须以马某甲身份签署合同，马某甲才出面签署了合同。直到2007年3月9日交房时，均是我们与物业公司办理入住手续、出入证、签署《物业管理协议》等一系列的手续，马某甲没有参与。虽然购房款由我们分批存入马某甲银行账号，但毕竟是以马某甲的名义购买的房产，故2007年7月20日我们与马某甲签署了《协议》一份，大致内容为我们出钱以马某甲名义购买房屋，但我们保留房屋所有权，马某甲只有使用权等等。之后该房屋一直由我们夫妻居住使用并缴纳相关的物业费、维修费等。2012年9月底，马某甲进行离婚诉讼时，我们才得知早在2010年4月13日(马某甲领取结婚证前10天)马某甲与赵某未经我们夫妻二人同意，便以公证的方式签署了《婚前财产协议书》，将实际应该是我们所有的房产变成马某甲与当时的女朋友赵某共同的房产。我们怒斥马某甲为何当初不和我们商量就擅自处分房产，马某甲回答当时急于结婚，就满足了赵某的要求，马某甲怕我们知道了不同意，故不得已隐瞒了房产的真实情况，但马某甲声称办理公证时曾将实际情况告诉过赵某。现起诉至法院要求：1、判决确认涉诉房屋产权为我们二人所有;2、本案诉讼费由马某甲、赵某承担。
2、被告辩称
马某甲辩称，马某、宋某是我的父母，他们陈述的内容均属实。我就职的公司将房屋优惠出售给内部员工，可以享受九二折优惠，我将这个情况告知我父母，他们当时一直想买房子。因我是员工，故要以我的名字购房。房屋总价73万多，2006年2月5日支付的首付款，2006年3月付清房款，房款均为我父母负担，我于2007年取得产权证。2009年我与赵某相识恋爱，2010年春节后双方谈及结婚事宜，谈到了房子的事情。赵某说房子是你的不是我的，能不能公证，我开始没有同意，但是我当时对赵某感情比较深，我为了和赵某结婚，故于2010年4月13日背着我父母去和赵某办理了公证。房屋是我父母的情况我也告诉过赵某。综上，我同意马某、宋某的诉讼请求。
赵某辩称，马某甲于2006年婚前全款购买涉案房屋，我本人没有出资。我与马某甲于2009年经人介绍相识恋爱，结婚前马某甲将涉诉房屋赠与我一半，当时我与马某甲感情较好准备结婚，马某、宋某知晓并同意，因此我与马某甲办理了公证。婚后我与马某甲感情不和，我于2012年起诉与马某甲离婚，因涉及房产分割，马某甲没有同意。马某、宋某为避免对双方夫妻共同财产分割造成损失，曾于2013年3月要求确认诉争房屋归他们所有。上次诉讼时马某、宋某与马某甲之间并没有购房的协议，我认为马某、宋某所述事实是虚构。马某、宋某主张的借名买房的情况不存在，且他们没有证据证明负担了全部购房款。现不同意马某、宋某的诉讼请求。
二、法院查明
马某与宋某系夫妻关系，马某甲系其二人之子。2006年2月5日，马某甲作为买受人与出卖人北京某投资有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买涉诉房屋，购房款共计735710元。马某甲称购房款其分两次支付，2006年2月5日支付首付款156078元，2006年3月4日支付剩余购房款58万元。2007年，马某甲取得涉诉房屋所有权证。2009年马某甲与赵某经人介绍相识交朋友。2010年4月13日，双方经某公证处公证，签订《婚前财产约定协议书》，载明：“协议人马某甲与协议人赵某系未婚朋友关系，现二人准备登记结婚，协议人双方经协商一致，达成协议如下：1、在协议人马某甲名下涉诉房屋在双方结婚后为协议人马某甲与协议人赵某共同共有，作为夫妻共同财产;2、本协议生效条件为双方登记结婚，生效日期为双方登记结婚之日。”马某甲与赵某于2010年4月22日登记结婚，当天双方到房屋管理部门将涉诉房屋产权变更到马某甲与赵某名下，现该房屋为双方共同所有。
审理中，马某、宋某提交2007年7月20日马某与马某甲签订的《协议》一份，主要内容为：1、因为儿子单位北大方正有优惠购房政策，出于伴子女在京养老需要，我使用马某甲的名字购买涉诉房屋，其购房款全部由我支付。2、马某甲可以在此房屋内居住，但不得出租、出售，马某甲只享有使用权，所有权归马某所有，并享有该房屋的一切权利。3、房本暂用马某甲的名字，如果有过户需要，马某甲必须无条件配合。4、考虑到女儿条件较好且已成家立业，我决定：如果老两口百年之后则此房屋由儿子单独继承，但其他遗产优先考虑女儿。马某、宋某用该《协议》证明他们就购买涉诉房屋有协议约定，即以马某甲的名义买房，马某保留所有权，马某甲只有居住权。马某甲对《协议》的真实性认可，赵某对《协议》真实性不予认可，认为《协议》的纸张是书法用纸所以偏黄，结合马某是书法家协会会员的身份，认为纸张是新的纸，而且字迹一点都没有模糊，且上次诉讼马某并没有提交该份证据，认为《协议》不是2007年书写的，是伪造的。马某、宋某就《协议》还提供了证人鄢某到庭作证接受法庭及双方当事人的质询。鄢某陈述主要内容为：我与马某、宋某是老乡，2007年年初到2007年12月期间，他们租我房屋。2007年7月在我家，马某和马某甲签了一个父子买房的协议，是聊天的时候说的，好像是他爸爸拿钱给他买房。具体内容我没有看，就是聊天时候问的，他们这么说的。我家是复式，我住楼上，他们在楼下，签协议的时候我在楼上，签的时候我不在。我下来的时候他们已经签完了，听他们说签了一个买房的协议。具体协议怎么写的我不清楚，事后协议我也没有见过，只是听说的。当时聊天，他们说好像是×园的房子，马某说他出一笔钱帮马某甲去买房，相当于借款，其他的记不清了。马某甲对鄢某证言不完全认可，称证人不清楚《协议》的具体内容，对证人说帮他买房这一点也不认可。赵某对鄢某证言真实性不认可，认为证人陈述的符合常理，不排除马某甲买房时钱不够父母资助一部分钱，但是证言中将购房情况写的非常清楚，鄢某出庭陈述却说记不清楚，对证明目的不予认可。
庭审中，马某、宋某称购买涉诉房屋的全部购房款均是他们所出，并提交了如下证据：1、道路交通事故简易程序处理书、诊断证明书、出院通知、中国建设银行储蓄开户凭条、存款利息单、取款凭条。上述材料均为宋某交通事故赔偿款材料，证明2005年宋某因交通事故得到赔偿款74000元，由马某账号取出后汇入马某甲账号，同时证明他们2005年就开始筹集资金准备买房。2、招商银行储蓄存款凭条。证明2005年某甲取现金125400元加上现金4600元，共13万元汇入马某甲账号，马某甲是我们的女婿，该笔钱是我们及女儿取钱并存进去马某甲账户。3、赵某甲的汇款记录凭证。证明宋某的姨侄女赵某甲在湖南老家给马某甲的汇款131388元。4、廖某证明及汇款单。证明2006年马某向好友廖某借款15万元并分三次汇入马某甲账号记录。5、宋某汇款记录。证明2006年宋某在湖南老家汇给马某甲账号15万元。6、中国邮政储蓄利息清单。证明宋某于2007年11月13日汇款入马某甲账号151786元。7、王某证明及书法家协会的证明。证明2007年10月1日好友王某帮助马某变卖马某所写字、收藏的书画作品等得款35
000元。8、马某甲工资卡银行账号打款记录。证明马某、宋某的购房款存入马某甲账号记录。9、马某、马某甲证人证言。证明马某将钱借给父母买房。另，马某、宋某提供了证人马某、赵某甲到庭作证接受法庭及双方当事人的质询。
赵某对上述证据质证意见如下：证据1、道路交通事故处理书、诊断证明、出院通知没有原件，真实性不认可，证明目的不认可;中国建设银行储蓄开户凭条、存款利息单、取款凭条真实性认可，2005年5月17日就已得到这7万多元，但是直到2005年11月27日，2006年1月1日才分两笔存入，不能证明对应关系，不能证明就是之前得到的7万多给了马某甲，马某、宋某提供的马某甲工资卡银行账号打款记录也显示不出来是他们存入的，对证明目的不认可。证据2真实性不认可，取款时间是2005年3月19日，11个月之后用现金汇款方式存到马某甲账户不合理，证明目的不认可。证据3真实性认可，汇款用途显示的是货款，也不能证明钱是马某、宋某所有，证明目的不认可。证据4、证人的证明真实性不认可，证人未到庭。汇款单关联性不认可，不能证明是马某、宋某出资的购房款，证明目的不认可。证据5、汇款的时间是2006年4月24日，但是马某甲陈述2006年3月就已经付清房款了，所以在付清房款之后的汇款与购房款无关，证明目的不认可。证据6、用途是手写的，时间也是在房款付清之后，关联性、证明目的不认可。证据7、书法家协会的证明真实性认可。证人证言不认可，证人未到庭，且时间是在付清房款之后，关联性、证明目的不认可。证据8真实性认可，但是四笔现金存入不能证明是马某、宋某存入的。2006年1月24日外部转账也不是从马某、宋某账户转到马某甲账户的，对应赵某甲的汇款记录也不能证明是马某、宋某汇的钱。马某甲陈述2006年3月付清房款，在付清房款之前，即使不考虑款项是不是马某、宋某支付的，账户中总的打入的金额也只有48万，并不够全部的房款，因此不能证明购房款都是马某、宋某负担的，证明目的不认可。证据9、真实性不予认可，认为证人马某与马某、宋某、马某甲存在亲属关系，存钱的时候需要填写户名，所以应该知道钱是存给谁的，但是证人知道哪年哪月哪日存钱，却说不清楚账户是谁的，证明目的不认可。对证人赵某甲的证言不认可，第一、我本人不认识证人，对证人身份提出质疑。第二、我向证人提问打理什么财务，证人说在柜台取款，不需要身份证原件，但是这不符合银行的操作规范，本人在柜台取款必须要求出示身份证原件，只有在自动取款机不需要出示身份证。证人说未到期的拿身份证复印件，这也不符合操作规范。证人没有存款取款的相应凭据，在交易中都应该有存款取款的结算单，有相应的凭据，但是证人陈述没有凭据。综上，对赵某甲的证言真实性不予认可。马某甲对证据1到证据9及两位证人证言的真实性及证明目的均认可。马某甲称其与赵某办理财产公证时将涉诉房屋是其父母的情况告诉了赵某，但赵某予以否认，就此马某甲未提供证据。马某、宋某与马某甲就签订《协议》一事告知赵某，未提供证据。
另查，赵某曾于2012年到起诉马某甲离婚，后被判决驳回其离婚的诉讼请求。2013年7月，赵某到北京市朝阳区人民法院起诉马某甲离婚，现案件正在该院审理中。马某、宋某曾起诉马某甲、赵某确权纠纷一案，后撤诉。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、契税收据、《协议》、《公证书》、道路交通事故简易程序处理书、诊断证明书、出院通知、中国建设银行储蓄开户凭条、存款利息单、取款凭条、招商银行储蓄存款凭条、汇款记录单、中国邮政储蓄利息清单、马某甲工资卡银行账号打款记录、证人证言等证据材料在案佐证。
三、法院判决
判决驳回马某、宋某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
马某甲与赵某签订的《婚前财产约定协议书》，该协议书系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，且双方对该协议进行了公证，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。2010年4月22日，马某甲与赵某于结婚登记当天，即按双方签订的《婚前财产约定协议书》的约定将涉诉房屋登记于其二人名下，故马某甲与赵某应为涉诉房屋的共有权人。审理中，马某、宋某提供马某与马某甲签订的《协议》，并提供证人鄢某到庭作证，用于证明涉诉房屋系其二人借用马某甲名义购买。认为，马某与马某甲系父子关系，如其二人确有签订借名买房之协议，为保证该协议的真实有效性，其二人应到相关部门予以公证确认，以确保所签协议的效力。现马某称与马某甲签订《协议》之事仅有证人鄢某能证明，庭审中鄢某虽到庭作证，但鄢某仅是听到马某与马某甲说签了一个买房协议，其本人并未见到马某与马某甲签订《协议》的过程，且亦未见过《协议》的内容，故马某、宋某提供的证据不足以支持其主张。就涉诉房屋的购房款给付问题，马某、宋某虽提供了相关证据用于证明全部购房款均系其夫妻二人所出，但其二人的出资情况并不能证明其二人对涉诉房屋拥有房屋所有权。况且，即使该《协议》是真实的，但马某、宋某与其子马某甲也无证据证明把《协议》存在的事实告知了赵某。现马某甲与赵某签订的《婚前财产约定协议书》经公证，双方已实际履行了上述协议，将涉诉房屋产权变更登记于其二人名下，且赵某受赠该房产时属善意，马某甲与赵某之间的赠与行为已经完成，故家庭成员之间内部所签协议也不能对抗已经生效的产权登记。如马某、宋某认为与马某甲之间存在相关债权、债务关系，其二人可另行主张权利。综上，对马某、宋某要求确认诉争房屋归其二人所有的诉讼请求，不予支持。
