北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
赵某诉称：2004年8月25日，我认购了涉诉房屋，房屋面积92.87平方米，房屋总价352906元。我在认购当日交纳首付款72906元。同年9月1日，双方签订了《商品房买卖合同》。2005年9月7日，我补齐了房屋余款28万元。2006年4月28日，我向开发商补交房款、装修款、契税、综合地价款、房屋登记费、测绘费、公共维修基金、装修管理费等费用，并办理了房屋入住手续。2007年初，我与被告达成一致意见，将涉案房屋名义上变更登记给被告。双方在2008年办理了房屋更名手续，同时被告出具承诺书，承诺对房屋不享有任何权利，房屋所有权仍属于我，并承诺在房屋能够办理过户手续时即刻办理。但被告在办理房屋所有权证后反悔，拒绝配合我办理房屋过户手续。我认为，双方之间原系亲属关系(被告系我妻子的表弟)，涉案房屋是我购买且一直由我占有使用，双方只是办理了房屋的更名手续，被告不遵守承诺的行为，侵害了我的合法权益，现诉至法院，请求判令被告将涉诉房屋过户至我名下。
2、被告辩称
刘某辩称：原告诉状所述与事实不相符。我是原告妻子的表弟，我在2006年、2007年时有经济适用房指标，原告找到我要求帮助其购买经济适用房，房屋价款由原告支付，双方约定在房屋符合上市交易之前房屋由原告来进行处分，当房屋符合上市条件之后，将房屋变卖，原告取得30%以上的收益。2007年冬，双方曾到方正公证处就相关协议做公证。2014年2月，房屋符合上市交易条件，原告找到我要求将房屋变卖，要求至少取得50%的房屋收益，我不同意，原告就将我方诉至法院了。本案实际上应该是房屋所有权确认纠纷，在我国房屋以登记为准，涉诉房屋现在登记在我名下，原告依法应当确认房屋属于其所有才能涉及过户问题。我和原告之间实际是借名买房的关系，原告是实际出资人。根据北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见第16条规定，借名人违反相关政策法律规定，借名购买经济适用房并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或依据双方之间约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持，所以原告以合同纠纷为由要求我直接办理过户手续没有法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
二、法院查明
原告与被告之间系亲戚关系，被告系原告妻子的表弟。2004年6月，原告取得购买北京市经济适用住房的资格。同年9月1日，原告与xx公司签订《商品房买卖合同》一份，原告作为买受人购买了出卖人xx公司开发建设的涉诉房屋，建筑面积92.87平方米，按照建筑面积计算的房屋单价为每平方米3800元，总价款为352906元。合同约定涉诉房屋为预售商品房。2006年3月29日，原告补交了房屋面积差价款1482元。截止2006年4月28日，原告交纳了涉诉房屋的全部购房款、契税、综合地价款、公共维修基金、办理房屋产权证的登记费、工本费、测绘费、代办费等费用，并于4月29日交纳了物业管理费、装修管理费等费用，办理了入住手续并进行装修，之后涉诉房屋一直由原告居住使用至今，涉诉房屋的物业费、供暖费、生活垃圾清运费等也均由原告支付。
2007年4月，被告亦通过申请获得了购买北京市经济适用住房的资格。2008年3月21日，被告与xx公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定被告购买xx公司已取得房屋所有权证的位于涉诉房屋，该房屋实测建筑面积93.26平方米，总价款354388元，并约定买受人在签署《北京市商品房预售合同》的同时向出卖人支付全部房价款。经询，双方均认可上述《北京市商品房现房买卖合同》的标的房屋即为本案涉诉房屋，原告称双方均未实际支付上述《北京市商品房现房买卖合同》中约定的购房款，xx公司依据原告之前支付的购房款重新给被告换开了购房款发票。被告亦认可其在购买涉诉房屋过程中未出资。
2009年2月19日，原告使用被告身份证以被告名义办理了涉诉房屋的所有权证。该房屋所有权证及上述《北京市商品房现房买卖合同》的原件一直由原告保管。
2009年12月25日，被告向原告出具内容相同的《承诺书》二份，内容均为：“本人刘某，身份证号：×××，在公开、自愿的前提下写出此声明书，真实地将购买房屋的过程以书面形式作出详尽说明，并对房屋所有权、使用权归属于赵某先生的处理结果郑重地做出书面承诺。房屋的性质是经济适用房。房屋于2004年购买，虽然以本人的名义，事实上是赵某(身份证：×××)个人实际出资购买，并于当年一次性补缴齐所有房款和开发商代理办理房产证所需的费用。2006年5月收房入住后至今，该房屋所产生的各项费用，(如装修、物业、供暖、水、电、煤气等)也均由赵某按要求向个收款单位支付。由于开发商的违规销售，致使整个项目的房屋权属证书一直不能办理，在经过了3年多的等待，终于在2009年2月19日领取了房屋权。本人从未支付过与此房屋相关的任何费用，房屋一直由实际房屋所有权人赵某使用。因受房屋过户政策的限制，5年内不能办理过户手续(只要政策允许即刻办理)，所以在办理房屋过户给赵某之前，本人不享有任何处置房屋的权利(买卖、出租居住使用等)。如在日后本人有配偶，该套房屋也将作为赵某的个人财产处理，不是本人的财产，与本人的配偶没有任何形式的关系。声明人：刘某2009.12.25”。
经询双方为何在原告已经购买涉诉房屋并入住的情况下再次以被告名义重新签订买卖合同并将房屋所有权登记至被告名下，被告称2004年时原告通过与其妻子离婚的方式获得了购买经济适用房的资格，购买涉诉房屋后，原告所在单位出台分房的政策，但要求名下无房，所以原告为了获得分房资格将涉诉房屋登记至被告名下。原告认可自己在2004年与妻子甄某离婚后通过申请获得了经济适用房购买资格并购买了涉诉房屋，其后又与甄某复婚，复婚时甄某为了帮助其表弟即本案被告提高自身信用资质，提出将涉诉房屋登记至被告名下，故其自己是在帮助被告。被告在答辩时又称原告在2006年、2007年时要求其帮助购买经济适用房，房屋价款由原告支付，在房屋符合上市交易条件之后将房屋变卖，原告取得30%以上的收益。原告对此不认可，称双方没有共同投资买房的合意。
另查，被告于出具上述《承诺书》的同日另签署《委托书》一份，内容为其同意出售涉诉房屋，全权委托孙越(本案原告委托代理人之一)代表其到房地产管理部门协助买房人查询上述房产的权利情况，在符合依法出售的前提下，按照经济适用住房管理的有关规定和政策，办理此房产的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产产权转移、过户的一切有关事宜、代为办理与出售此房产相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续、代收相关收房款、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，委托期限至办理完上述事项为止。上述《委托书》于2009年12月28日经北京市方正公证处公证。本案审理过程中，被告于2014年10月31日撤销了上述公证委托书。
以上事实，有《商品房买卖合同》、购房款发票、契税收据、公共维修基金收据、综合地价款收据、登记费、工本费、测绘费、代办费收据、装修管理费收据、物业费发票、供暖费收款单、《北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表》、《北京市商品房现房买卖合同》、房屋所有权证、《承诺书》、鉴定意见书、公证书等书证及当事人庭审陈述在案佐证。
三、法院判决
被告刘某于本判决生效后十五日内协助涉诉房屋过户至原告赵某名下，相关费用由原告赵某负担。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据本案查明的事实，被告曾在2009年12月25日出具《承诺书》，从该《承诺书》的内容来看可以反映出原、被告之间存在借名买卖涉诉房屋的意思表示，结合涉诉房屋的全部购房款及税费均由原告实际支付，原告自2006年对涉诉房屋进行装修并居住使用至今以及一直持有以被告名义办理的《北京市商品房现房买卖合同》和房屋所有权证，且涉诉房屋的物业费等亦由原告负担和缴纳等事实，应当认定原告与被告之间为借名买卖的关系，涉诉房屋为原告实际购买。双方对于为何在原告已经购买涉诉房屋并入住的情况下再次以被告名义重新签订买卖合同并将房屋所有权登记至被告名下的陈述各执一词，原告的有关陈述明显有悖于常理，被告的陈述前后矛盾，且双方均未对各自的陈述提交相应的证据予以佐证，对双方的有关陈述均不予采信。涉诉房屋虽为经济适用房，但原告实际购买该房屋的时间为2004年，以被告名义办理《北京市商品房现房买卖合同》的时间为2008年3月21日，因此应当认定双方借名买卖的事实发生于2008年3月21日或该日之前。双方约定借名买卖涉诉房屋的行为发生于2008年4月11日之前，且原告依其经济适用住房购房资格购买该房屋在先，故双方之间借名买卖涉诉房屋的约定并未违反法律、法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，故该合同应属有效。根据相关法律规定，涉诉房屋现取得房屋所有权证书已逾五年，已具备上市交易条件，原告依据被告出具的《承诺书》的约定要求其办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，予以支持。同时，从公平角度考虑，在办理过户时需要交纳的相关费用应由原告负担。
