北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
林某诉称：张某与张某甲系姐弟关系，我与张某系夫妻关系。我们于1993年10月15日登记结婚，婚后共同购买了涉诉房屋。张某在我不知情的情况下，于2004年2月23日与其姐张某甲签署《买卖合同》，将涉诉房屋过户至张某甲名下。涉诉房屋属婚后夫妻共同财产，张某未经我同意擅自将房屋低价出售给张某甲。而张某甲在明知房屋属婚后夫妻共同财产，却实施了购买行为，属恶意买卖。我认为，该处分行为违反了合同法及房地产管理法不得转让的禁止性规定，应属无效合同。故诉至法院：1、要求确认张某与张某甲于2004年2月23日签署的《买卖合同》无效。2、要求张某甲协助张某将涉诉房屋权属登记恢复至张某名下。
2、被告辩称
张某辩称：我和林某于1993年10月登记结婚，张某甲是我姐姐。涉诉房屋是1997年房改时以2万元左右的价格自单位购买的公房，于2000年取得房屋所有权证书，由我、林某和孩子居住。我父亲自公交公司承租的另一套西外的房屋，父亲去世后由我承租并于房改时购买，该房屋于2001年拆迁。房屋拆迁后，我一直在为母亲寻找合适的房屋，但没有找到，就把涉诉房屋给母亲居住。我用拆迁款购买了xx房屋，我们一家三口搬到xx房屋内居住。后来因孩子上学需要，林某带着孩子在外租房居住，我搬回涉诉房屋与母亲同住。涉诉房屋是我母亲的房屋。因我单位只能报销一处供暖费，而张某甲单位能报销，所以将涉诉房屋过户到张某甲名下了。我和张某甲自行签署了《买卖合同》，因交税价格是18万就据此约定。后来xx房屋需要装修，张某甲给了我2万元，说是涉诉房屋房款，不用还了。我认为涉诉房屋是母亲的，签署《买卖合同》是解决供暖费的问题，并不是卖房，希望协商解决。
张某甲辩称：不同意林某的诉讼请求。《买卖合同》合法有效，当时的交易行为是自愿且价格合理的等价有偿行为。西外房屋属于家庭内部决定的借名买房行为和事实，房屋拆迁后在母亲主持下将拆迁款予以分配，是一种继承与拆迁后分配行为。拆迁款52万元由全家人进行分配，张某乙自建房获得22万元拆迁款，不参与分配。张某取得拆迁款后给了张某丙15万元，用剩余的37万元购买了xx房屋。母亲认为应给我一半。涉诉房屋价格为18万元包含了我应得的16万元拆迁款及后续现金给付的2万元。正常付款后，张某协助我办理了过户手续，涉诉房屋归我所有。由于母亲没有地方居住，我让母亲在房屋内居住至去世。基于我的孝道，张某才得已以照顾母亲在房屋内居住。该房屋买卖且过户长达十余年之久，林某又以不知情、价格低否认房屋买卖行为是错误的。两次房屋交易行为，即购买xx房屋，通过买卖转让涉诉房屋，且林某与张某共同居住xx房屋，林某对此应属明知。虽然没有林某签字，但张某完全可以形成表见代理关系。我已经领取了涉诉房屋所有权证书，及时采取了公示登记手续，对于房屋享有合法有效的所有权。林某提起诉讼是因为房屋价格高涨，心理不平衡所致，其请求应予驳回。
二、法院查明
张某丁与李某共育四子女，系张某甲、张某乙、张某、张某丙。张某与林某于1993年10月15日登记结婚。
2001年3月1日，张某与xx公司签署房屋买卖合同，购买涉诉房屋，总建筑面积37.51平方米，以成本价出售费用合计19762元。后张某取得涉诉房屋所有权证。
2004年2月23日，张某(甲方)与张某甲(乙方)签署《买卖合同》，甲方将涉诉房屋以18万元价格卖与乙方。1、甲方保证房屋产权无查封、无抵押，保证提供的材料真实、有效，不含虚假内容，如发现虚假内容，由甲方承担一切责任。2、过户前的各项费用，如供暖费、物业费由甲方负责结清;过户后，乙方到物业、供暖部门签订物业、供暖协议，承担费用。公共维修基金含房价款随房产转乙方。3、过户中，双方按照国家规定交纳有关税费。
同日，张某与张某甲签署《房屋买卖保证书》，经买卖双方议定，同意作如下保证：1、卖方保证房屋确无产权问题，如因隐瞒法院查封或房产抵押等情况而发生争议，卖方承担一切责任。2、买卖双方提供的材料必须真实、有效，不得含有虚假内容，如果提供虚假材料，将承担一切责任。3、房屋买卖合同所载房价系双方真实交易价格，如有隐瞒价格、透漏契税等情节，将承担法律责任。4、双方按照国家规定缴纳有关税费。后张某甲按照相关政策办理了交纳税费事宜。2004年2月25日，张某与张某甲办理了涉诉房屋所有权转移登记手续，涉诉房屋登记所有权人变更为张某甲。
关于购房款，张某甲表示西外房屋原系张某丁自单位承租公房，因张某丁去世由张某借名买房。西外房屋于2002年拆迁获得补偿款52万元。张某领取后，在李某干预下对拆迁款进行分配，张某给付张某丙15万元，张某甲应得16万元。后张某甲给付张某现金2万元，总房款18万元已于办理房屋权属转移登记期间全部支付完毕。对此，张某表示李某曾询问四子女谁购买西外房屋，如果没人买就让张某购买。西外房屋拆迁取得补偿款52万元，因张某丙没有工作给其15万元，想拿出5万元给张某甲，但张某甲没同意。张某计划等李某去世后再解决此事，没有达成以16万元扣抵房款的合意，也没有将房屋出售给张某甲。经询，张某解释收取张某甲给付2万元现金是因为xx房屋没有钱装修。对此，林某表示只听说张某甲给付张某2万元，对于其他情况并不知情。
诉讼阶段，向张某乙、张某丙了解并征询意见。张某乙表示因自建房拆迁，没有参与西外房屋拆迁款的分配，是张某、张某甲和张某丙三人参与的。拆迁后，张某乙与张某到处看房想给李某买房。没有找到合适的房屋，张某就将涉诉房屋腾给李某居住。听说张某给付张某丙15万元拆迁款后，自己用剩余款项另行购房，张某甲不同意，涉诉房屋折了18万元过户给张某甲，张某甲另支付2万元。张某丙表示西外房屋拆迁后，不同意所有拆迁款均由张某占有。张某支付张某丙15万元。不清楚张某与张某甲之间如何处理的，后来听说张某将涉诉房屋过户给了张某甲。经询，张某乙、张某丙表示李某一直在涉诉房屋内居住直至2013年7月去世。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、结婚证、《买卖合同》、房屋所有权证、契税完税凭证、房屋买卖保证书等在案为证。
三、法院判决
驳回原告林某的诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同效力基于合同成立为前提，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律的强制性规定和公序良俗。依法成立之合同，自成立时生效;就合同效力之评判应依法确定。本案中，张某于婚姻关系存续期间取得之涉诉房屋应属夫妻共同财产，林某就张某处分房屋行为确认无效基于两点事由：关于恶意串通，损害其利益一节，涉诉房屋系张某自单位购买公房，且房屋登记簿物权记载系张某所有。张某甲与张某签署《买卖合同》之时，张某于房屋买卖保证书中明确承诺交易房屋无权属争议。且就西外房屋拆迁、为李某寻找住房等同时期关联事件处理过程中，均由张某办理。张某甲信赖登记簿之记载，亦有理由相信张某处分涉诉房屋行为系权利人真实意思表示，且张某甲向张某支付了2万元房价款，张某甲与张某不存在故意隐瞒林某或蓄意串通之恶意，故以此确定合同无效并不成立。关于无权处分一节，无处分权人将不动产转让受让人的，所有人有权追回，但受让人善意取得物权情况除外。据在案证据及各方陈述可知，涉诉房屋处理与西外房屋拆迁相关联，考虑到房屋取得方式、张某甲与张某身份关系及拆迁款实际分配情况，张某当时并未就涉诉房屋作价18万元提出异议且实际接收部分款项，应视为达成合意，不宜单纯以房屋市场交易价格评判特定环境下各方对交换价值之预期。故此，就涉诉房屋交易行为，张某甲不存在恶意，支付了相应对价且房屋所有权转移至今已近十年，张某甲构成善意取得。故此，林某要求确认张某甲与张某签订《买卖合同》无效，张某甲协助张某将涉诉房屋权属登记恢复至张某名下的诉讼请求依据不足，难以支持。
