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变更承租人后房屋的所有权如何认定

来源:网络  作者:未知  时间:2017-06-01

北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
 
  一、基本案情
  赵广庆与宋春是夫妻关系,二人共有3个子女,长子赵振、长女赵彤、次女赵芳。赵珏是赵振之子。
  诉争房屋的性质为公房。
  1997821日,A公司房管部(甲方)与赵广庆(乙方)签订《公有住宅租赁合同》,赵广庆承租该房屋。该公房出租人为A公司,共同居住人为妻子宋春,孙子赵珏。
  1998712日,赵广庆去世。妻子宋春与孙子赵珏于2001320日与出租人协商,将公房承租人由赵广庆变更为赵珏并办理了相关手续,赵珏及宋春均在手续上签字,赵珏缴纳了承租人变更的手续费。
  2003718日,宋春(甲方)与A公司(乙方)签订房屋买卖合同书,主要内容为甲方购买涉诉房屋一套,甲方新购房屋按房改价格政策,每平方米售价1560元,实际房价款为55174元。2005415日,诉争房屋所有权登记至宋春名下。2005725日,宋春去世。
  赵珏认为,原告作为诉争公房承租人本应与A公司签订房屋买卖合同,但赵珏为借用祖父祖母的工龄享受购房价格优惠,以宋春的名义购买了诉争房屋,后赵珏代宋春签订了房屋买卖合同及缴纳了全部购房款和公共维修基金等相关费用。本案诉争房屋虽登记在宋春名下,但实为赵珏借用宋春的名义购买,购买房屋的全部款项也都由赵珏支付,因此,诉争房屋的所有权应归赵珏所有。故诉至法院。诉讼请求:1、判令三被告协助原告将涉诉房屋所有权转移登记至原告名下;2、三被告承担本案的诉讼费用。
  

二、法院审理
  被告赵振未出庭
  被告赵彤答辩称:不同意赵珏的所有诉讼请求,原告与宋春之间不存在借名买房的合同关系。宋春是用自己的工龄且是自己出资购买的诉争房屋,诉争房屋为宋春的个人财产,和原告没有关系。公租房承租人为赵广庆,签订合同为赵广庆,合同上有公章,这和赵珏所述的赵珏和其祖父共同承租了房屋的事实不符。
  宋春有能力支付房款,老人有自己的储蓄。原告并没有和老人实际居住在一起,不存在和老人一起承租房屋的情况。
  被告赵芳答辩称:诉争房屋是宋春个人财产,其父亲不可能在2001年去世前两年把承租权转让给赵珏,诉争房屋所有权登记在宋春的名下,房子购买时也用了宋春的工龄,房子就是宋春的个人财产。
  赵珏在庭审中表示,房屋买卖合同系其母亲签字,购房手续和购房款系其父母出面办理。
  赵珏为证明是由其出资购买了涉诉房屋,向法院提交诉争房屋购房款fapiao、公共维修基金收据,主张购房款和公共维修基金都是由赵珏出资,只是借用宋春的名义。
  赵珏提交1999年至2003年五费收据及物业管理收费收据6张,主张上述费用均系其交纳。赵彤、赵芳认为,虽然宋春去世前与赵珏一起居住,上述手续单据由赵珏持有,但并不能证明是由赵珏支付。
  庭审中,赵珏请求证人魏明出庭作证,该证人陈述,20036月左右,魏明借给赵珏2万元用于购买房屋,2004年五一左右归还。赵珏表示以此证明诉争房屋由其购买。
  

三、法院判决
  法院审理后作出判决:驳回赵珏的诉讼请求。
  

四、房地产律师靳双权点评
  著名房产律师靳双权认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。
  具体至本案中,首先,赵珏并未举证证明其与宋春之间存在借名买房的书面或口头约定,在借名买房合同中,通常由出名人签订房屋买卖合同,借名人支付全部购房款。其次,房屋买卖合同系其母亲签字,购房手续和购房款系其父母出面办理,因此,根据赵珏的陈述,无法证实由其支付了购房款,魏明的证人证言不能直接证实其借款用于购买诉争房屋。赵珏所陈述的合同履行情况并不符合借名买房合同履行的交易习惯,赵珏并未提交充分证据证明与宋春之间存在借名买房关系。再次,诉争房屋所有权登记于宋春名下,如果赵珏作为共同安置人被安置在该诉争房屋,其作为安置人口对诉争房屋享有的是居住权,而非所有权。此外,对赵珏所提出的只有承租人才能购买诉争房屋的主张,从房屋买卖合同的买房人为宋春可以看出,赵珏的该主张并未提交证据予以证明。
  综上所述,赵珏的诉讼请求并无事实及法律依据。


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