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房产律师:用已故配偶工龄所购房屋的权属

来源:网络  作者:未知  时间:2016-09-06

  房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件,积累了大量办理房地产案件的经验,现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例,如果和你正在经历的纠纷相似,希望可以帮助到你,本案件是一起公房赠与案件,现在我把这个案子改编为案例的形式,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人的隐私安全,本文当事人全部使用化名)

  一、基本案情

  姜涛与朱云系夫妻关系,二人生育有三名子女,分别是姜烨,姜桦、姜橙。姜涛于1991年2月1日死亡,朱云于2013年3月21日死亡。

  北京市东城区301号房屋原系姜涛从其单位承租的公房。姜涛去世后,诉争房屋实际由朱云居住使用。1998年,该单位以成本价将诉争房屋出售给朱云,朱云支付了成本房价2万元。计算房价时使用了姜涛工龄43年,朱云工龄40年,共计83年。2004年10月22日,朱云取得了诉争房屋的所有权证。

  2007年6月12日,朱云与姜橙签订《赠与合同书》并进行了公证,朱云将诉争房屋赠与给了姜橙,同日,姜橙取得了诉争房屋的所有权证。

  二、法庭审理

  姜桦主张诉争房屋系姜涛生前从单位承租,直至购买前承租人都未进行变更,朱云购买该房时使用了姜涛的工龄,且该房屋面积主要基于姜涛的职级因素,该房屋购买中姜涛的级别和工龄贡献更大,该房屋应属于姜涛与朱云的夫妻共同财产,由于姜涛已经去世,该房屋应属于朱云与其他子女共同共有,朱云擅自将诉争房屋赠与姜橙的行为侵犯了其他继承人的权利,且姜橙不属于善意取得,该赠与应属无效。

  姜橙对此不予认可,主张根据《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》([2000]法民字第4号)(简称第4号复函)规定,夫妻一方死亡后,如果遗产已经继承完毕,健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产,购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴,而非财产或财产权益。因此虽然朱云购买该房屋使用了姜涛的工龄,但由于姜涛生前已将存款分割完毕,故诉争房屋由朱云个人出资购买,该房屋应属朱云的个人财产。

  姜桦主张该函已经废止,本案审理在复函被废止之后,不应将废止复函作为判决的依据,由于住建部《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》(建住房市函[1998]005号)(以下简称005号复函)认定“按成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体,且每个家庭只能享受一次。夫妻一方按房改政策购买住房时享受了其配偶的工龄优惠,该住房应当视为其夫妇双方共同购买”现行有效,故应依据该复函作为判定房改房产权归属的依据,根据该复函规定,诉争房屋应属姜涛与朱云的夫妻共同财产。

  姜橙主张虽然第4号复函被废止,但最高人民法院目前尚未出具新的规定,朱云的购房行为、赠与行为均发生在该复函有效期间,该复函应当适用,且该复函于2013年4月8日正式废止,此时朱云已经去世,朱云生前已经完成的赠与行为不应受到影响。审理中,姜橙为证明姜涛生前已将存款分割完毕,向法院提交了家庭会议录像,姜桦对该证据的真实性予以认可,但主张当时只是针对2万多元存款的分配,并未提及房产。

  审理中,姜橙另主张其已于2007年取得诉争房屋的所有权证,至今已有八年时间,姜桦的起诉已经超过了法律规定的诉讼时效。姜桦主张本案是赠与合同无效纠纷,系形成权之诉,不适用诉讼时效制度。

  法院经过审理后,驳回了姜桦的诉讼请求,其不服上诉至二审法院。

  三、法院判决

  一审判决:

  驳回姜桦的诉讼请求。

  二审判决:

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  北京房产律师靳双权点评

  北京房产律师靳双权点评:

  本案中,姜桦起诉主张其母亲将诉争房屋赠与姜橙的行为无效,理由为诉争房屋是朱云与姜涛的夫妻共同财产,姜涛去世后,诉争房屋处于各继承人共有状态,朱云未经其他共有人同意处分了共有财产。而姜桦主张诉争房屋为朱云与姜涛的夫妻共同财产的理由为诉争房屋原为姜涛承租的公房,朱云购买该房时使用了本人工龄和已故配偶姜涛的工龄。故本案的争议焦点为使用本人工龄和已故配偶工龄购买的承租公房是否属于夫妻共同财产。

  夫妻在婚姻关系存续期间所得的符合婚姻法第十七条规定的财产,归夫妻共同所有。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。在姜涛生前,诉争房屋系其承租的公有住房,姜涛生前对诉争房屋享有承租的权利,但从未取得过诉争房屋的产权,直至1991年姜涛去世时,诉争房屋的性质仍然是承租的公有住房。姜涛去世后,其承租人的身份已经消灭,其不再是诉争房屋的承租人,诉争房屋由姜涛的配偶朱云实际居住使用。在姜涛去世7年后,诉争房屋的实际居住人朱云通过自己的意思表示、通过买卖合同的民事法律行为取得诉争房屋的所有权,房屋的承租权自此消灭。并且售房单位对诉争房屋出售的对象是具有特定性的,出售行为仅针对了朱云一人,并非面向姜涛的全部继承人,朱云购买诉争房屋及取得房屋产权均发生于姜涛去世多年后,姜桦主张在姜涛去世后才形成的诉争房屋所有权属于姜涛与朱云的夫妻共同财产目前是缺乏法律、法规依据的。同理,诉争房屋的所有权也并非姜涛的遗产。005号是对个案的复函,针对的是以城镇职工家庭(夫妇双方)为购房主体的购买公有住房的情形,唐民悦及其配偶均在世,与本案涉及的使用了本人以及“已故配偶”工龄购房的案情并不相同,因此法院适用第4号复函并无不当。本案中,在购买诉争房屋时,确实使用了已故的姜涛的工龄,但无论是使用已故配偶的工龄还是购房面积考虑了已故配偶的职级因素均在法律上无法直接等同于为已故配偶创设房屋所有权。上述因素在朱云购房中体现了一定的财产利益,但无法导致诉争房屋所有权为朱云、姜涛夫妻共同财产的法律后果。

  至于购房款的来源问题,一方面从家庭会议录像来看,姜涛去世前已将存款分配;另一方面,房屋购房款来源与房屋产权的认定涉及的是不同的法律关系,姜桦上诉意见亦认可房屋的购房款来源与房屋产权不具有必然联系。

  中国太远房地产律师网

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